Mieten gestiegen – Großdeals treiben Transaktionsvolumen nach oben
Bürovermietungsmarkt: Mieten sind sowohl in der Spitze als auch in der Breite des Marktes gestiegen
Dritthöchster Flächenumsatz der letzten zehn Jahre (568.600 m² Flächenumsatz; + 16,8 % ggü. 2021)
Medianmiete steigt binnen eines Jahres um fast 20 %
Im Jahr 2022 wurden in Hamburg 568.600 m² Bürofläche umgesetzt. Dies entspricht einem Umsatzplus von etwa 16,8 % im Vergleich zum Vorjahr. Matthias Huss, Director und Head of Hamburg Office bei Savills berichtet: „Das starke Jahresergebnis am Hamburger Büromarkt kann nicht darüber hinwegtäuschen, dass wir im Schlussquartal eine deutlich geringere Aktivität seitens der Nutzer beobachtet haben. Während wir bei kleineren Flächen eine ungebrochen hohe Nachfrage registrieren, ist die Nachfrage bei Flächen ab 1.000 m² schon spürbar verhaltener. Für Großflächen ab 5.000 m² ist das Interesse momentan sogar noch geringer. Viele Großnutzer reduzieren ihren Flächenbedarf angesichts nachhaltig hoher Homeofficequoten in ihrer Belegschaft und oftmals versuchen sie, neue Büroflächenkonzepte in ihrer Bestandsfläche zu realisieren. Das derzeit unsichere konjunkturelle Umfeld lässt zudem gerade die Großnutzer auf die Bremse treten und Anmietungsentscheidungen werden in einigen Fällen aufgeschoben. Angesichts der geringeren Nachfrage sind die anmietungswilligen Nutzer aktuell wieder in einer etwas besseren Verhandlungsposition und können ihre Forderungen nach Incentives oder einer Anpassung der Indexierungsklauseln eher durchsetzen. Weil moderne Flächen in zentralen Lagen aber insgesamt rar bleiben und auf dem Wunschzettel vieler Nutzer stehen, kann von einer spürbaren Entspannung des Marktes aus Nutzersicht noch nicht gesprochen werden.“
Insgesamt bleiben verfügbare moderne Büroflächen in Hamburg knapp. Die Leerstandsrate bewegte sich im vierten Quartal seitwärts und verblieb bei 3,7 %. Im Vergleich zum Jahresende 2021 bedeutet dies einen Rückgang der Leerstandsrate um 20 Basispunkte. Damit ist Hamburg der Einzige der Top-6-Märkte, der auf Jahressicht einen Rückgang der Leerstandsrate verbuchen konnte. Dementsprechend dynamisch entwickelten sich die Mieten in der Hansestadt. Die Spitzenmiete verblieb im vierten Quartal zwar auf ihrem zuvor erreichten Niveau von 34,00 EUR/m², im Vergleich zu vor einem Jahr ist sie aber um 8,8 % gestiegen. Die Durchschnittsmiete kletterte im vierten Quartal um 1,0 % auf nunmehr 20,90 EUR/m², während die Medianmiete um 5,7 % auf 18,50 EUR/m² zulegte. Im Vergleich zum Vorjahr stiegen Durchschnitts- und Medianmiete in Hamburg um 15,5 % bzw. 19,4 % an – in keiner anderen der Top-6-Städte gab es einen derart starken Mietanstieg in der Breite des Marktes. Huss erklärt: „Insgesamt suchen Nutzer vor allem nach guten Objektqualitäten, um ihren Mitarbeitenden ein attraktives Arbeitsumfeld zu bieten, aber auch um die Belastung durch die massiv steigenden Nebenkosten zu reduzieren. Die Verschiebung der Präferenzen auf Neubauten und modernisierte Bestandsflächen erklärt den starken Mietanstieg in der Breite des Marktes. Ältere und unsanierte Flächen werden hingegen schwieriger vermietbar.“
Gewerbeinvestmentmarkt: Großdeals treiben Transaktionsvolumen auf den dritthöchsten bislang erfassten Wert
Gewerbetransaktionsvolumen von 4,6 Mrd. Euro (+ 39 % ggü. 2021)
Bürospitzenrenditen bewegen sich zum Jahresende zwischen 3,2 % und 3,6 %
Das Transaktionsvolumen am Hamburger Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien belief sich im letzten Jahr auf rund 4,6 Mrd. Euro und lag somit ca. 39 % über dem Vorjahresergebnis. Damit war es zugleich das dritthöchste bislang in Hamburg erfasste Transaktionsvolumen. Das vierte Quartal war mit einem Volumen von lediglich 565 Mio. Euro relativ umsatzschwach – ein so niedriges Volumen in einem Schlussquartal gab es zuletzt im Jahr 2011. Matthias Huss erklärt: „Einige großvolumige Einzeltransaktionen sowie die Alstria-Übernahme haben das Transaktionsvolumen in diesem Jahr über das des Vorjahres katapultiert. Dies sollte jedoch nicht darüber hinwegtäuschen, dass auch am Hamburger Markt im Zuge der Zinswende die Aktivität deutlich zurückgegangen ist. Nach wie vor liegt zwischen den Kaufpreisvorstellungen der Eigentümer und den Geboten der Bieter eine oftmals kaum zu überwindende Differenz. Weil nur wenige Eigentümer Verkaufsdruck haben, dürfte sich der Prozess der Angleichung der Kaufpreiserwartungen auch noch länger hinziehen und die Zahl der Transaktionen dürfte vorerst niedrig bleiben.“
Die Spitzenrendite für Bürogebäude bewegt sich laut Savills zum Jahresende in einer Spanne zwischen 3,2 % und 3,6 %, wobei das untere Ende der Spanne die Preisvorstellungen der Eigentümer und das obere Ende diejenigen der Bieter widerspiegelt. Aufgrund weniger Transaktionen ist die Transparenz bezüglich des aktuell erzielbaren Renditeniveaus aber weiterhin gering.
Die drei größten Einzeltransaktionen im letzten Jahr waren der Erwerb des ehemaligen Fernmeldeamtes in Rotherbaum durch Values Real Estate, eine 25 % Beteiligung am Elbtower seitens des offenen Immobilienfonds Hausinvest der Commerz Real sowie der Kauf des Medical Science Centers durch die Hansemerkur Grundvermögen. Außerdem wechselten im Frühjahr im Zuge der Alstria-Übernahme durch Brookfield Hamburger Gewerbeimmobilien für etwa 1,5 Mrd. Euro den Eigentümer. Unter Herausrechnung dieser Ausnahmetransaktion beliefe sich das letztjährige Transaktionsvolumen auf lediglich 3,1 Mrd. Euro und läge damit um circa 29 % unter dem Fünf-Jahres-Mittel. Insgesamt entfielen im Jahr 2022 etwa 59 % des Transaktionsvolumens auf Büroimmobilien (2021: 65 %). Auf den Rängen zwei und drei der umsatzstärksten Nutzungsarten kamen Handelsimmobilien mit 15 % und gemischt genutzte Gebäude mit einem Volumenanteil von rund 14 %.
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