Preis-Entwicklung bei Immobilien: VALUE Data Insights. Die Immobilienmarkt-Analyse.
Das Marktdaten-Team der VALUE AG hat die Zahlen zum zweiten Quartal 2022 vorgelegt und informiert in dem VALUE Data Insights über die aktuellen Entwicklungen.
- Preissteigerungen am Wohnungsmarkt ungebremst
- Eigenheimpreise wieder stark gestiegen (Ø > +4,7%)
- Preise für Eigentumswohnungen im Bestand weiter dynamisch (Ø > +2,7%)
- Mieten steigen wieder stärker (Ø > +2,6 %)
- Preise für Neubauwohnungen fallen in 4 von 7 A-Städten
- Regional Insight zum Immobilienmarkt der Thüringer Städteachse vorgelegt
Die Preise auf dem deutschen Wohnungsmarkt sind im abgelaufenen Quartal trotz des ungemütlichen Umfeldes unbeirrt gestiegen. Trotz stark gestiegener Zinsen, Sanierungs- und Energiekosten verteuerten sich Einfamilienhäuser im Bestand mit 4,7% fast so stark wie im Vorquartal. Auch die Preise für Eigentumswohnungen im Bestand stiegen stetig weiter. Sie verteuerten sich um 2,7 % gegenüber dem Vorquartal. Die Mieten stiegen mit 2,6 % so stark wie lange nicht mehr. Einzig am Neubaumarkt zeigen sich in einzelnen Großstädten wie Frankfurt und Stuttgart Preisrückgänge.
Die Preise haben im 2. Quartal 2022 weiter angezogen. Eigentumswohnungen im Bestand verteuerten sich um 2,7 %. Die Preise für Einfamilienhäuser im Bestand stiegen im bundesweiten Mittel um 4,7 % im Vergleich zum letzten Quartal weiter deutlich. Die Mieten bewegten sich im 2. Quartal 2022 so stark an wie lange nicht mehr. Im Vorjahresvergleich zeigen sich besonders im Eigenheimsegment weiterhin starke Preissteigerungen: Einfamilienhäuser liegen im Vergleich zum 2. Quartal 2021 mit 16,6 % im Plus. Eigentumswohnungen kosteten rd. 9 % mehr als noch vor einem Jahr. Für Mietwohnungen wurde im abgelaufenen Quartal immerhin noch 5,1 % mehr verlangt als im Vorjahr.
„Das abgelaufene Quartal war gekennzeichnet von Torschlusspanik, die sich zunächst auf der Nachfrageseite und anschließend auf der Angebotsseite widerspiegelte“ kommentiert Sebastian Hein, Leiter von VALUE Marktdaten die aktuelle Entwicklung und ergänzt: „Die aktuellen Rahmenbedingungen unterstützen diese Preisdynamik nicht. Ein hohes Ankaufspreisniveau trifft auf steigende Energie-, Sanierungs- und Instandhaltungskosten, und das im Umfeld stark steigender Zinsen. Spannend wird sein, wie sich ausgehend von steigenden Angebotspreisen die Transaktionspreise entwickeln, aber größere Korrekturen dürften uns nicht erwarten. Zwar steht die Nachfrage unter Druck, aber das Angebot eben auch. Und wenn Angebot und Nachfrage gleichzeitig geringer werden, dann läuft der Preis eben seitwärts.“ erklärt er. „Dennoch sind Objekteigenschaften, insbesondere die energetische Beschaffenheit von Immobilien und perspektivisch auch die Lage von zunehmender Relevanz. Der Selbstläufermarkt ist Vergangenheit. Die Zukunft ist differenzierter. Daten und Marktinformationen, auch zur Nachhaltigkeit der Objekte sind wichtig und werden noch wichtiger.“ führt Hein fort.
Preisentwicklung in A- und B-Städten
In den Metropolen stiegen die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen insgesamt um 11,2 % seit dem letzten Jahr. Im Vorjahresvergleich führt Frankfurt am Main das Feld an. Im Vergleich zum 2. Quartal 2021 stiegen die Preise hier mit 10,2 % etwas stärker als in Düsseldorf mit 9,6 %. Dahinter folgt Hamburg (8,5 %) vor Berlin (8,3 %) und Stuttgart (7 %), München (7 %) und Köln (3,1 %). Im Vergleich zum letzten Quartal sind die Preise gebrauchter Eigentumswohnungen mit einem Plus von 2,9 % in Berlin am stärksten gestiegen, dahinter folgen Düsseldorf (1,7 %), Hamburg (1,7 %), Köln (1,3 %), Stuttgart (1 %) sowie München (1 %). In Frankfurt am Main (±0 %) stagnieren die Preise.
Die Preise für Neubauwohnungen in den Top-7 sind mit 0,2 % kaum gestiegen. Sie liegen jetzt im Median bei 9.000 €/m². Im 2. Quartal kosteten neue Wohnungen in München über 12.450 €/m². Frankfurt kommt auf 8.770 €/m², Berlin auf 8.274 €/m² und Stuttgart auf 8.188 €/m². In Hamburg sind zurzeit 8.028 €/m² und in Düsseldorf 7.814 €/m² zu zahlen. In Köln sind 6.883 €/m² fällig. In der Medianbetrachtung verzeichnen wir damit in 4 von 7 Metropolstädten einen Preisrückgang im Neubausegment im Vergleich zum Vorquartal. In Frankfurt –3,4 % und in Stuttgart ist dieser mit –2,3 % am stärksten. In München und Berlin sinken die Neubaupreise mit –0,3 % und –0,1 % aber nur minimal.
In Berlin stiegen die Mietpreise gebrauchter Wohnungen auf Jahressicht um 8,1 %, dahinter folgen Düsseldorf (4,4 %) und Köln (4,4 %), München (3,4 %) sowie Hamburg (3,3 %). In Stuttgart (2,3 %) und Frankfurt am Main (1,7 %) war der Anstieg am geringsten. Im Vergleich zum letzten Quartal sind die Mieten mit 3,4 % in Berlin am stärksten gestiegen, dahinter folgen Hamburg (1,7 %), Köln (1,4 %), München (1,3 %), Düsseldorf (1,2 %) sowie Frankfurt am Main (0,9 %) und Stuttgart (0,3 %).
In den B-14 Städten fällt der Preisanstieg von Eigentumswohnungen gegenüber dem letzten Quartal mit einem Plus von 1,5 % diesmal etwas geringer aus als in den A-Städten. Auf Jahressicht gab es ein Anstieg von 11,2 %. In Wiesbaden (6 %) und Hannover (5,3 %) verzeichnen wir vergleichsweise geringe Wachstumsraten.
Angeführt wird das Ranking von Aachen (16,7 %) vor Mainz (16,1 %) und Dortmund (14,6 %). Im Vergleich zum letzten Quartal führt Dortmund (5,8 %) die Liste vor Aachen (4,9 %) und Mainz (4,5 %) an. Bei den Mieten ist Leipzig mit einem Anstieg von 6,8 % gegenüber dem Vorjahresquartal abermals Spitzenreiter unter den B-14 Städten, vor Bremen (6,4 %) und Dortmund (6,2 %). Am Ende der Skala rangieren Essen (3,3 %), Karlsruhe (2 %) und Wiesbaden (1,5 %).
Regional Insight: Fokus auf Mieten und Kaufpreise in der Region Süd-Baden
Fokus des Regional Insight ist die Region Thüringer Städteachse. Die Region liegt zentral im Land Thüringen und erstreckt sich von Erfurt über Weimar bis Jena, wobei der Fokus auf den Kernstädten und ihren jeweiligen Umlandkreisen liegt. Die Thüringer Städteachse ist keine Region im klassischen Sinne, bildet aber den zentralen Thüringer Wohnungsmarkt ab.
Das Mietniveau liegt aktuell im Schnitt bei 7,53 €/m² und somit deutlich unter dem Bundesdurchschnitt (8,3 €/m²). Eigentumswohnungen sind für 2.640 €/m² zu haben, im Bundesdurchschnitt für 3.700 €/m². Gebrauchte Einfamilienhäuser kosten durchschnittlich 275.000 €, im Bundesdurchschnitt werden 400.000 € verlangt.
Die Kaufpreise sind seit 2012 in der gesamten Region gestiegen. Die Wohnungspreise haben sich seither mit fast 120 % mehr als verdoppelt. Auch Eigenheime sind heute fast 100 % teurer als noch vor 10 Jahren. Die Mieten legten im regionalen Mittel etwa 30 % zu. Die Kaufpreise entwickelten besonders stark zwischen Mitte 2020 und Ende 2021 und laufen seither in eine Seitwärtsbewegung über. In der langfristigen Betrachtung über die letzten 10 Jahre, zeigt sich der Landkreis Weimarer Land am dynamischsten. Die Preise für Wohnungen stiegen hier um 166 % von rd. 755 €/m² auf rd. 2.000 €/m². In Erfurt stiegen die Wohnungspreise im Bestand um rd. 125 % von 1.490 €/m² auf rd. 3.360 €/m². Einfamilienhäuser verteuerten sich in der letzten Dekade mit 143 % in Weimar am stärksten von 1.450 €/m² auf rd. 3.520 €/m². In Erfurt kostet ein Einfamilienhaus rd. 3.120 €/m², in Jena rd. 4.020 €/m².
Beim kurzfristigen Vergleich zum Vorjahr messen wir auf dem Markt der Eigenheime im Bestand in Weimar den stärksten Preisanstieg, mit einem Plus von über 57 %. Auf dem Kaufwohnungsmarkt hingegen liegt Weimar bei der Entwicklung mit 4,5 % deutlich hinter den Spitzenreitern wie dem Landkreis Saale-Holzlandkreis mit 86,7 % oder dem Ilmkreis mit 32,3 %, wobei aufgrund der geringen Transaktionszahlen die Preisentwicklungen hier vorsichtig zu interpretieren sind. In Jena stiegen die die Wohnungspreise um 8 % und in Erfurt um 4,9 % im Vergleich zum Vorjahresquartal. Am teuersten ist es aktuell sowohl auf dem Kauf- als auch auf dem Mietmarkt in Jena. Die nachfolgenden Tabellen zeigen die Preise und Preisspannen sowie die Mieten für die Region.
Über die Value AG
Die Value AG ist Deutschlands einziger Full-Service-Anbieter für die finanzwirtschaftliche Immobilienbewertung. Aus einer Hand bietet das Unternehmen mit seinen über 500 Mitarbeitern die gesamte Produktpalette für alle Assetklassen an: von Immobilienbesichtigungen inkl. Dokumentation, Markt- und Beleihungswertgutachten innerhalb und oberhalb der Kleindarlehensgrenze über Portfoliobewertungen bis hin zur vollständigen Übernahme des Bewertungsprozesses bei Auslagerung der Bewertungsleistung durch die Auftraggeber. Die Value AG trägt seit Mai 2015 den Titel „Regulated by the Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS)“. Im Oktober 2015 wurde dem Unternehmen als einer von derzeit acht Bewertungsgesellschaften deutschlandweit erstmals das Gütesiegel „Approved by HypZert“ verliehen. Die Value AG ist eine 100%ige Tochter der Hypoport SE, einer Gruppe von Technologieunternehmen für die Kredit- & Immobilien- sowie Versicherungswirtschaft. Die Hypoport SE ist an der Deutschen Börse im Prime Standard und MDAX gelistet.
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