Von Greg Kuhl and Guy Barnard, Portfoliomanager bei Janus Henderson Investors
- Trotz Befürchtungen, dass das nachlassende Wachstum die Gewinne schwächen könnte, zeigte die jüngste Quartalsberichtssaison eine positive Entwicklung bei den in strukturell wachsenden Bereichen tätigen REITs.
- Stagflation und steigende Energiekosten bleiben ein Risiko. Vermieter mit Preissetzungsmacht heben sich zunehmend ab und dürften eine stabilere Nachfrage und ein stärkeres Wachstum verzeichnen.
- Die meisten REITs haben in den letzten Jahren intensiv an der Verbesserung ihrer Schuldenlage gearbeitet, was das Risiko kurzfristiger Zinserhöhungen verringern dürfte.
- Bei der Mietnachfrage und dem Immobilienwert gibt es eine starke Zweiteilung zwischen nachhaltigeren Gebäuden und solchen, die diese Eigenschaften nicht aufweisen.
Globale Entwicklung börsennotierter Immobilien
Das Jahr hat sich für die Märkte bisher weitgehend als herausfordernd erwiesen: Geopolitische, inflations- und wachstumsbedingte Bedenken führten insbesondere im Hinblick auf den geldpolitischen Kurs zu einer raschen Anpassung der Anlegererwartungen. Nur wenige Anlageklassen sind verschont geblieben. Angesichts des unsicheren Umfelds verzeichneten auch die weltweiten Immobilienaktien in den letzten Wochen einen Rückgang – ausgelöst durch steigende reale (inflationsbereinigte) Renditen sowie Anleger, die die Auswirkungen einer Verlangsamung des Wirtschaftswachstums oder einer Rezession auf die Immobilienerträge einkalkulieren.
Die jüngste Gewinnsaison für REITs erwies sich trotz der Befürchtungen, dass das nachlassende Wachstum die Gewinnentwicklung an den Aktienmärkten insgesamt belasten könnte, als positiv für die Unternehmen, insbesondere für die in strukturellen Wachstumsbereichen tätigen. Die positiven Unternehmensaussichten machten erneut deutlich, wie gut die Fundamentaldaten des Sektors sind, mit einer starken Mieternachfrage und einem begrenzten neuen Immobilienangebot in einem zunehmend schwierigen Umfeld für Neubauten. Darüber hinaus hat sich das Thema Fusionen und Übernahmen in diesem Sektor fortgesetzt. Dabei versuchen große private Immobiliengesellschaften von börsennotierten Immobilienaktien zu profitieren, die mit großen Abschlägen zu den Bewertungen des Privatmarktes gehandelt werden.
Sorgen um Stagflation
Immobilien sind zwar nicht immun gegen die sich verändernde makroökonomische Situation, aber sie bieten einen gewissen Schutz, aufgrund ihrer verlässlicheren Einkommensquellen, Diversifizierungsvorteile und ihres langfristigen Inflationsschutzes. Innerhalb des Sektors werden die Fundamentaldaten in den kommenden Jahren wahrscheinlich eine große Divergenz zwischen den verschiedenen Immobilientypen widerspiegeln. Diese werden durch die Themen demografischer Wandel, Digitalisierung, Nachhaltigkeit und Komfort-Lifestyle angetrieben. Von diesen säkularen Themen profitieren Immobilienarten wie Wohnimmobilien, Industrieimmobilien, technologiebezogene Immobilien und Hotels/Unterkünfte zugute. Daher ist es unserer Ansicht nach wichtig, selektiv zu bleiben.
Auch die Management-, Vermögens- und Bilanzqualität (Finanzkraft) wird wahrscheinlich wieder in den Vordergrund rücken. Angesichts schwächelnder Kreditmärkte dürfte ein Exposure in Unternehmen mit solideren Bilanzen eher belohnt werden.
Bei den Gewerbeimmobilien gibt es noch keine Anzeichen für eine sinkende Nachfrage. Fast das ganze letzte Jahr und bis heute haben wir bei fast allen Immobilientypen, vom Einzelhandel bis zur Industrie, eine starke Entwicklung verzeichnet. Bei US-Wohnungen haben wir beispielsweise im Jahresvergleich ein zweistelliges Mietwachstum verzeichnet, je nach Markt und spezifischem Objekt. Ein ähnliches Mietwachstum beobachten wir bei Industrieimmobilien sowie ein gesundes Wachstum bei Hotels. Dies ist auf eine starke Nachfrage und ein begrenztes Angebot bei diesen Immobilientypen zurückzuführen. Eine Frage, die uns oft gestellt wird, lautet: „Ist dieses Mietwachstum nachhaltig?“ Es ist ziemlich schwierig, ein jährliches Mietwachstum von etwa 20 % bei US-Wohnungen aufrechtzuerhalten. Aber das bedeutet nicht unbedingt, dass sich das Wachstum dramatisch verlangsamen wird, angesichts der hohen Auslastung, die wir beobachten, und der anhaltenden Bereitschaft der Kunden, höhere Mieten zu akzeptieren.
Auf unteren Ende des Wachstumsspektrums befinden sich Büro- und Einzelhandelsimmobilien, Teile des Immobilienmarktes, die unserer Meinung nach mit strukturellem Druck auf das Wachstum zu kämpfen haben. Büromieten stagnieren und haben sich noch nicht wirklich auf das Niveau vor der Pandemie erholt. Im Einzelhandel verzeichnen wir ebenfalls ein niedriges einstelliges Mietwachstum.
Auswirkungen der steigende Inflation
Wir haben eine positive langfristige Korrelation zwischen Inflation und Immobilien festgestellt. Immobiliengesellschaften sind die Vermieter der Weltwirtschaft. Wenn die Wirtschaft wächst, steigt in der Regel auch die Nachfrage nach Immobilien und mit der Zeit auch die Mietpreise. Obwohl dies kein Indikator für die künftige Performance ist, haben REITs bisher in der Regel ihre höchsten Renditen in Zeiten erzielt, in denen die Inflation auf einem mittleren bis hohen Niveau lag, während die Inflationsziele der letzten Jahre bei 2 % lagen.
Was wir jetzt erleben, ist eher eine kostengetriebene als eine nachfragegetriebene Inflation. In diesem Umfeld ist die Preissetzungsmacht ein großer Vorteil, aber nur, wenn die Mieter starke Umsätze verzeichnen und das Vertrauen hoch ist. In einigen Bereichen des Immobilienmarktes können die Inflationskosten über höhere Mieten an die Mieter weitergegeben werden. Das bedeutet, dass bei den derzeitigen Inflationsraten ein positives (inflationsbereinigtes) Einkommensniveau erzielt werden kann. Es gibt jedoch auch Marktsegmente, in denen die Inflation die Mieter ebenso unter Druck setzen wird wie das Unternehmens- und Verbrauchervertrauen. Dies birgt das Risiko einer Übermietung (zu hohe Mieten) oder eines höheren, steigenden Leerstandes bei auslaufenden Mietverträgen. Es gibt einige Bereiche, die wir im Auge behalten müssen. Bei einer derzeitigen Inflation von 7 %, 8 % in einigen Volkswirtschaften werden diese Inflationsraten nicht mit einem durchschnittlichen Mietwachstum in gleicher Höhe einhergehen.
Höhere Inputkosten und Lieferengpässe
Was die Inputkosten betrifft, so steht der Bausektor unter einem gewissen Druck. Bei Gesprächen mit verschiedenen Unternehmen auf unterschiedlichen Märkten hört man von jährlichen Steigerungen der Baukosten um etwa 10 %, in manchen Fällen sogar mehr. Die Rohstoffversorgung kann eine größere Herausforderung sein, ebenso wie die Verfügbarkeit von Arbeitskräften. Die gute Nachricht ist, dass Bauvorhaben in der Regel in Gebieten mit starker Mieternachfrage geplant werden. Wenn die Mieten ebenso wie die Immobilienrendite, für die Investoren zu zahlen bereit sind, steigen, kann man trotz zunehmender Inputkosten immer noch eine Marge erzielen. Allerdings sollte man sich der Risiken bei Neubauten bewusst sein.
Auch Finanzierungskosten sind eindeutig eine sehr wichtige Komponente. Betrachtet man die heutigen Kreditmärkte, so sind die REIT-Bilanzen im Allgemeinen gut aufgestellt. Der Leverage (Verschuldungsgrad) ist nicht zu hoch; die Unternehmen haben in den letzten Jahren intensiv versucht, ihre Verbindlichkeiten zu verlängern und zu begrenzen, sodass ihre tatsächliche Abhängigkeit von kurzfristigen Zinserhöhungen und deren Auswirkungen begrenzt ist. Die Risikoprämie sollte man jedoch im Auge behalten. Sollten sich die Anleiherenditen und Zinssätze von nun an deutlich nach oben bewegen, so wird sich dies eindeutig auf die Vermögenswerte auswirken. Die Erwartungen an den Wertzuwachs sind eindeutig gesunken, nachdem sie in den letzten Jahren sehr hoch waren.
REITs und die Energiepreise
Mieter werden die Gesamtkosten für ihre Wohnung überdenken. Steigende Energiekosten könnten die Vermieter daran hindern, die Mieten deutlich zu erhöhen.
Der Schwerpunkt wird künftig wahrscheinlich verstärkt auf der Nachhaltigkeit von Gebäuden liegen. Dies gilt insbesondere für Segmente wie dem Büromarkt, wo die Mieternachfrage und der Immobilienwert zwischen nachhaltigeren, umweltfreundlichen und energieeffizienten Gebäuden und solchen mit wesentlich geringerer Nachhaltigkeit und Energieeffizienz weit auseinanderklaffen.
Immobilienunternehmen, die ein starkes und kontinuierliches Engagement für Umwelt-, Sozial- und Governance-Aspekte (ESG) an den Tag legen, werden vom Markt wahrscheinlich mit höheren Bewertungen belohnt. Ein aktives Management ermöglicht die Interaktion und das Engagement mit den Unternehmen, was für das Verständnis, das Risikoeinschätzung und die Verbesserung der ESG-Ergebnisse entscheidend ist.
Ein Blick voraus
Preissetzungsmacht und Bilanzstärke werden in einer sich verlangsamenden Wachstumsdynamik wichtige Unterscheidungsmerkmale sein. Vermieter mit bestehenden Gebäuden, bei denen die Nachfrage nach Flächen ungebrochen ist, verfügen über Immobilien, bei denen die Kosten möglicherweise nicht so stark steigen wie bei anderen Anbietern und in einem inflationären Umfeld. Aber die Mieten steigen in der Regel mit der Inflation und mit den aktuellen Grundfaktoren
von Angebot und Nachfrage. Unserer Meinung nach werden die Qualität der Bilanzen und der Zugang zu Kapital immer wichtiger. Im Bereich der börsennotierten REITs gibt es viele Unternehmen mit Investment-Grade-Rating, die einen zunehmenden Vorteil gegenüber Unternehmen mit schwächeren Bilanzen auf den öffentlichen Märkten und auch gegenüber privaten Marktteilnehmern im Immobilienbereich haben, die im Allgemeinen keine vergleichsweise hohen Fremdkapitalkosten haben. Wir sind der Meinung, dass Unternehmen mit geringem Verschuldungsgrad und soliden Bilanzen im Laufe des Jahres vom Markt zunehmend geschätzt werden.
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