Starker Jahresauftakt am Investmentmarkt – Steigende Kosten und Personalengpässe lassen Betreiberqualität in den Fokus rücken
Transaktionsvolumen von ca. 640 Mio. Euro – zweitstärkstes Auftaktquartal der Geschichte
Steigender Anteil von Einzel- und Projektentwicklungskäufen
Interesse bei in- und ausländischen Investoren wächst
Steigende Baukosten dürften zum Rückgang der Spitzenrenditen beitragen
Im ersten Quartal des Jahres 2022 wurden in Deutschland Gesundheitsimmobilien für ca. 640 Mio. Euro gehandelt. Damit war es das zweitumsatzstärkste bislang erfasste Auftaktquartal – lediglich im ersten Quartal 2021 wurde ein höheres Volumen erfasst. In den vergangenen zwölf Monaten belief sich das Transaktionsvolumen auf etwa 3,3 Mrd. Euro und lag damit um 23 % über dem Fünfjahresmittel. „Der Investmentmarkt für Gesundheitsimmobilien befindet sich in einer strukturellen Wachstumsphase. Bei der Gewichtung von Nutzungen in den Immobilienportfolios ist bei vielen institutionellen Investoren neben Wohnen und Logistik auch beim Thema Gesundheitsversorgung ein Wachstum vorgesehen“, berichtet Max Eiting, Associate Director Operational Capital Markets – Healthcare bei Savills Germany und führt weiter aus: „Da der deutsche Markt für Gesundheitsimmobilien recht kleinteilig und fragmentiert ist, gibt es insbesondere bei größeren Portfolios einen intensiven Bieterwettstreit. Auch Übernahmen von Betreibern mit Eigenbestand oder das Eingehen von Kooperationen mit Projektentwicklern stehen bei großen Kapitalsammelstellen auf der Agenda“.
Pflegeheime und Betreutes Wohnen bleiben die liquidesten Segmente
Mit einem Anteil am Transaktionsvolumen von 56 % bzw. 22 % waren Pflegeheime und Immobilien für Betreutes Wohnen in den vergangenen zwölf Monaten die mit Abstand liquidesten Objekttypen am Markt für Gesundheitsimmobilien. Auf den dritten Rang folgten Ärztehäuser mit einem Volumenanteil von ca. 10 %. Alle anderen Objekttypen wie Krankenhäuser und Rehakliniken oder Kindergärten hatten Volumenanteile im niedrigen einstelligen Prozentbereich. „Pflegeheime und Betreutes Wohnen machen nach wie vor das Gros der Investitionen am Investmentmarkt für Gesundheitsimmobilien aus. Neben der höheren Transparenz dieses Marktes ist auch die Produktverfügbarkeit größer. Dennoch rücken Nischen wie Kindergärten immer stärker in den Fokus von Investoren. Ein ausschlaggebender Faktor für das hohe Investoreninteresse ist bei allen Gesundheitsimmobilien ihr Charakter als Teil der Grundversorgung. Dies verspricht langfristig stabile Pachteinnahmen unabhängig von der konjunkturellen Lage“, kommentiert Matti Schenk, Associate Research Germany bei Savills.
Anteil von Projektentwicklungskäufen steigt deutlich
Die Transaktionen am Investmentmarkt für Gesundheitsimmobilien hatten in den vergangenen zwölf Monaten ein durchschnittliches Volumen von 11,7 Mio. Euro. Im ersten Quartal 2022 brachten die Transaktionen im Mittel 16,7 Mio. Euro auf die Waage. In den ersten drei Monaten fanden auffällig viele großvolumige Einzelobjekttransaktionen statt, sowohl im Bereich der Ärztehäuser als auch bei Immobilien für Pflege und Betreutem Wohnen. Der Portfolioanteil war hingegen zuletzt rückläufig. Etwa 31 % des Transaktionsvolumens entfiel in den ersten drei Monaten auf Portfoliotransaktionen. In den vergangenen zwölf Monaten lag der Portfolioanteil bei 53 % und lag damit unter dem Mittel der letzten fünf Jahre von 61 %. „Da größere Portfolios recht selten an den Markt kommen, führt für viele Investoren kein Weg vorbei am Portfolioaufbau mittels Einzelobjektkäufen. Oftmals werden Immobilien frühzeitig über Forward Deals gesichert“, kommentiert Schenk. Im ersten Quartal machten Projektentwicklungskäufe rund 32 % des Volumens aus. Damit lag der Anteil von in Bau oder in Planung befindlichen Objekten deutlich über dem Fünfjahresdurchschnitt von 19 %.
Hohe Nachfrage aus dem In- und Ausland
Investoren aus Deutschland zeichneten im ersten Quartal für etwa die Hälfte des Transaktionsvolumens verantwortlich. In den letzten zwölf Monaten lag der Volumenanteil inländischer Investoren bei 75 % und auf den Rängen zwei und drei folgten Käufer aus Frankreich (9 %) und Belgien (4 %). Die beiden mit Abstand aktivsten Investorentypen der letzten zwölf Monate waren Immobilien AGs / REITs mit einem Volumenanteil von 41 % sowie Offene Spezialfonds mit einem Anteil von 28 %. Auf Seiten der Verkäufer waren Immobilien AGs / REITs ebenfalls der aktivsten Investorentyp und zeichneten für rund 51 % des Volumens verantwortlich. Die Ränge zwei und drei der aktivsten Verkäufer entfielen auf Bauträger / Projektentwickler sowie Fonds- und Assetmanager mit Volumenanteilen von 21 % bzw. 9 %. Laut Savills ist der hohe Anteil deutscher Investoren und von Immobilien-AGs in den letzten zwölf Monaten auch auf die Übernahme der Deutschen Wohnen durch Vonovia zurückzuführen, die auch ein großes Pflegeheimportfolio enthielt. „Insgesamt stellen wir eine wachsende Nachfrage seitens ausländischer Fonds fest, so dass wir für das laufende Jahr von einem hohen Volumenanteil ausländischer Investoren ausgehen“, merkt Eiting an und ergänzt: „Das Auftreten zusätzlicher Investoren neben den bereits am Markt aktiven Akteuren dürfte den Wettbewerb um verfügbare Produkte weiter intensivieren“
Weitere Renditekompression erwartet
Die Spitzenrendite für Pflegeheime bewegte sich im ersten Quartal seitwärts und lag somit weiterhin bei 3,9 %. Im weiteren Jahresverlauf geht Savills jedoch von einer weiteren Renditekompression aus. „Der Bau neuer Pflegeimmobilien verteuert sich aufgrund der massiv gestiegenen Baukosten deutlich. Gleichzeitig lassen sich die Pachteinnahmen nicht im gleichen Maße steigern, da die Betreiber von den stark reglementierten Zahlungen der Kostenträger abhängen. Dies dürfte die Anfangsrenditen schmälern“, kommentiert Eiting.
Ausblick: Hauptaugenmerk wird auf den Betreibern liegen
Für den weiteren Jahresverlauf erwartet Savills ein weiterhin hohes Interesse von Investoren nach Gesundheitsimmobilien. Zunehmend herausfordernd dürften laut Savills die Arbeitskräfteverfügbarkeit und steigende Kosten für die Betreiber sein. „Während die Kosten weiter steigen, lassen sich die Einnahmen der Betreiber nur begrenzt erhöhen. Fehlen die Pflegekräfte, droht Häusern sogar der Abbau von Bettenkapazitäten“, gibt Eiting zu Bedenken und blickt voraus: „Für Investoren bedeutet dies, dass die wirtschaftliche und personelle Situation der Betreiber ein Hauptaugenmerk sein muss. Die Nachfrage nach Pflegeplätzen ist hingegen nahezu flächendeckend hoch und langfristig steigend“.
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