DeA Capital Real Estate: REITs bleiben 2022 als Anlageklasse äußerst attraktiv

Bereits jetzt ist absehbar, dass 2022 ein weiteres gutes Jahr für börsennotierte REITs wird.

 

Die Gründe sind vielfältig, Inflation ist aktuell eines der am meisten diskutierten Themen. Die Gründe für den jüngsten Preisanstieg liegen größtenteils in einer Kombination aus Basiseffekten – den Angebotsengpässen, höheren Energiepreisen und einer durch die lockere Geldpolitik angetriebene Nachfrage. Im Laufe des Jahres 2022 wird dieser Basiseffekt wegfallen, weil Produktion und Logistik wieder reibungsloser funktionieren sollten und damit der Nachfrageschub nachlassen wird. Die Energiepreise müssten gegenüber dem bereits vorhandenen Niveau schon stark steigen, um den gleichen inflationären Impuls aufrechtzuerhalten.

So gesehen kann die aktuelle „Inflationspanik“ als etwas übertrieben angesehen werden. Anlegern, die nichtsdestotrotz über eine länger anhaltende Inflation besorgt sind, kann eine Hinzufügung von REITs zu ihrer Allokation aktiv helfen, ihre Portfolios zu schützen. Denn wenn Preise steigen, erhöhen sich in der Regel entsprechend auch die Mieten und Immobilienwerte. REITs mit langfristigen Mietverträgen verfügen in der Regel über jährliche Anpassungen, die sich am Verbraucherpreisindex orientieren und daher einen Inflationsschutz bieten. Hinzu kommt, dass höhere Mieten im Allgemeinen einen höheren NAV und höhere Dividendenzahlungen an die Aktionäre bedeuten.

Wie so oft, ist der Immobilienaktienmarkt in den USA dem Rest der Welt zeitlich deutlich voraus. Ein Großteil der weithin erwarteten Erholung ist in den USA bereits eingepreist, und so lag die Performance der Immobilienaktien in den USA im Jahr 2021 weit über der in Europa und Asien.

Eine Wiederholung dieser Entwicklung sehen wir im Jahr 2022 nicht. Vielmehr erwarten wir, dass europäische und asiatische Immobilienwerte aufholen und tendenziell besser abschneiden werden.

Entwicklung der Sektoren

Aus sektoraler Sicht werden die eher zyklischen Aktien wie Einzelhandel und Büro den Bewertungsrückstand etwas abbauen können, sofern es in der Pandemie keinen Rückschlag gibt, also die vierte Welle nicht allzu lange andauert und eine fünfte Welle vermieden werden kann. Der eher schwer einzuschätzende Sektor ist dabei der Bürosektor, da der Trend zu mehr Heimarbeit und der damit verbundene Nachfragerückgang vom Trend zu anderen Büroformen (mehr Platz für freies kreatives Arbeiten etc.) überschattet wird, und die daraus resultierende Balance nicht einfach zu prognostizieren ist.

Wir gehen davon aus, dass sich in den Regionen ein komplexeres und gemischteres Bild ergeben wird, das von mehreren Faktoren abhängt. Dazu zählen Leerstand, Standort, Art der Mieter und Mietvertragsbedingungen. Auch für den Einzelhandel gibt es offene Fragen zur weiteren Entwicklung. So werden Einkaufszentren mit einem hohen Mieteranteil im Lebensmittelbereich besser abschneiden als solche mit einem klassischen Mietermix. Im Non-Food-Bereich kann mit Flächenreduzierungen seitens der Mieter und Umwandlungen von Teilen der Fläche in Lagerflächen (Multi-Channel-Ansatz) mit damit einhergehenden niedrigeren Mieten gerechnet werden. Generell werden geringere Vermietungsquoten und sinkende Mieteinnahmen in den kommenden Monaten eine anhaltende Belastung in diesem Teilsektor darstellen.

Die Gewinner aus 2021, Industrie/Logistik und Self-Storage, werden 2022 nicht in der Lage sein, ihr Rekordergebnis zu wiederholen. Wir gehen davon aus, dass der Industriesektor, der hauptsächlich aus Rechenzentren und Logistikimmobilien besteht, stabil bleiben und gute Dividendenaussichten bieten wird, weil diese Immobilien ihre Aufwärtsdynamik fortsetzen und von der weiter steigenden Nachfrage nach Datendiensten, Cloud Computing und E-Commerce profitieren werden.

Game Changer ESG

Auch für die börsennotierten REIT-Unternehmen steht 2022 ein weiterhin prominentes und dringliches Thema auf der Agenda, welches die finanzielle Performance beeinflussen kann. ESG wird eine der größten Herausforderungen der Zukunft – und zugleich auch Chance – für Immobilienunternehmen sein. So werden sich die einzelnen REITs in den kommenden Jahren deutlich differenzieren, müssen möglicherweise ihre Strategien und die Unternehmenspolitik ändern, um zukunftssicher zu sein. Nur Unternehmen mit einer überzeugenden ESG-Strategie werden in der Lage sein, das benötigte Kapital von Investoren zu erhalten.

Es kann mehrere Jahre dauern, bis die Abschläge auf den Nettoinventarwert wieder auf das Niveau vor der Pandemie zurückkehren, weil sich ändernde Lebensstile, und der beträchtliche finanzielle Beitrag zur Reduktion von Kohlenstoffemissionen von Immobilien erhebliche Investitionen erfordern. Darüber hinaus können steigende Zinssätze die Investitionsmöglichkeiten kurzfristig dämpfen, indem sie sowohl die Immobilienrenditen als auch die Finanzierungskosten erhöhen. Dadurch können die Verschuldungsquoten, obwohl historisch niedrig, sowie die Zinsdeckungsquoten belastet werden.

Prognose des REIT-Teams von DeA Capital

Nach Berücksichtigung all dieser Faktoren sind wir im REIT-Team von DeA Capital zu unserer aktuellen Allokation, die eine gewisse Übergewichtung defensiver Sektoren wie Industrie/Logistik und Rechenzentren beinhaltet, gelangt. Zusätzlich werden wir ein gewisses Engagement in den unterbewerteten Sektoren Büro und Einzelhandel beibehalten. Je nach Entwicklung der Pandemie können sich in diesen Bereichen durchaus auch Chancen für attraktive Investments ergeben. Nach der außergewöhnlichen Performance der globalen REITs-Märkte im Jahr 2021 gehen wir davon aus, dass der Wachstumspfad zu einer langfristigen Normalität zurückführt. Wir erwarten daher ein Kurswachstum im Bereich von 7 Prozent bis 9 Prozent. Außerdem prognostizieren wir für unser Modellportfolio eine Dividendenrendite von 4 Prozent bis 5 Prozent. Damit läge der Dividendenvorteil gegenüber dem globalen REIT Index bei 100 bis 200 BP.

Insgesamt erwarten wir für unser Portfolio eine Gesamtrendite von 11 Prozent bis 14 Prozent.

Über DeA Capital

DeA Capital ist ein führender unabhängiger europäischer Investment Manager im Bereich der alternativen Investments mit einem verwalteten Vermögen von insgesamt rund 25,6 Milliarden Euro. Die Plattform befasst sich mit dem Management und der Entwicklung von Immobilien-, Private-Equity- und Debt-Investmentfonds sowie mit Multi-Asset-/Multi-Manager-Lösungen für institutionelle Anleger. Der Bereich Immobilien verwaltet mit einem internationalen Team von circa 250 MitarbeiterInnen, das in Deutschland, Frankreich, Italien, Polen und Spanien vor Ort vertreten ist, ein Investmentportfolio von circa 11,4 Milliarden Euro.

In Deutschland werden durch die Niederlassungen in Frankfurt und München insbesondere Anlagelösungen in den Bereichen börsennotierter REITs und indirekter Immobilienfonds mit globalem bzw. pan-europäischem, aber auch nationalem Fokus betreut.