Festgelegte Verfahren für die Preisbildung bei Anlageobjekten
Am Immobilienmarkt gab es in den letzten Jahren viel Bewegung. Gerade in den großen Städten und Metropolen stiegen die Preise für Gebäude und Wohnungen oftmals stark an, während sich beispielsweise im ländlichen Osten der Trend eher in die entgegengesetzte Richtung entwickelte. Aber wie berechnet sich überhaupt der Preis für eine Immobilie und auf welche Faktoren sollten Verkaufende und Kaufende achten? Als Verkehrswert im Baugesetzbuch definiert, handelt es sich um den Preis, der bei dem Verkauf eines Objekts im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter entsprechenden und den aktuell gültigen rechtlichen Rahmenbedingungen an einem Stichtag erzielt werden kann. „Um diesen Preis zu ermitteln, gibt es nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) drei valide Vorgehensweisen: das Vergleichswert-, das Sachwert- und das Ertragswertverfahren“, weiß Sebastian Reccius, Vorstandsmitglied der DI Deutschland.Immobilien AG. Welche Praxis im Einzelfall Anwendung findet, hängt von vielen verschiedenen Faktoren ab. Für eine fundierte Wertermittlung braucht es einige relevante Kriterien, wie beispielsweise Bodenrichtwerte, Bewirtschaftungskosten oder auch Wohn- und Nutzflächenermittlung.
Mit professioneller Berechnung zum finalen Wert
„Vor allem für Anlage-Immobilien und nicht selbst genutzte Gewerbe- oder Mietobjekte empfiehlt sich das durch Paragraf 15 bis 20 der ImmoWertV festgelegte Ertragswertverfahren, welches den zu erwirtschaftenden Gewinn aus dem Objekt berechnet“, offenbart Reccius. Die Grundlage bildet hierbei eine getrennte Berechnung des Bodenwertes und des Gebäudeertrages der Geldanlage, da das Grundstück anders als die Immobilie auch in der Zukunft keinen Wertverlust erfährt. Dieses Phänomen einer Abwertung bei steigender Lebensdauer der Immobilie nennt sich Altersabschlag. Im Groben errechnet sich der Gebäudeertragswert aus der Jahresrohausbeute mit Abzug der Bewirtschaftungskosten und der Bodenwertverzinsung. Gutachtende multiplizieren das entstehende Ergebnis mit dem Vervielfältiger, der sich über eine Formel aus der Restnutzungsdauer und dem Liegenschaftszins berechnen lässt. Zuletzt entsteht der Ertrag aus der Summe von Boden und Immobilie. „Aufgrund der Komplexität dieser hier vereinfacht dargestellten Methode findet sie zumeist Anwendung bei vollwertigen, kostenpflichtigen Gutachten“, erklärt der Experte. Ansonsten bietet sich auch das Sachwertverfahren an. Hierbei muss sich die Gutachterin beziehungsweise der Gutachter die Frage stellen: Was würde es kosten, dasselbe Gebäude noch mal genau in dieser Lage zu errichten? Dafür berechnet sie oder er den Sachwert des Objektes. Als dritte Möglichkeit eröffnet sich das Vergleichswertverfahren. Hier dienen kürzlich verkaufte und in Ort beziehungsweise Lage vergleichbare Immobilien in der nahen Umgebung als Referenzobjekte für den endgültigen Kostenaufwand.
Lage, Zustand und Ausstattung verantworten den Preis
Viele Faktoren können den Verkehrswert eines Objekts nachhaltig beeinflussen. „Bei der Lage – dem fast wichtigsten Kriterium zur Preisfindung – kommt es beispielsweise auf die Mikro- und Makrolage an“, verdeutlicht Reccius. Wie sieht die allgemeine Umgebung, die Nachbarschaft, aber auch die wirtschaftliche beziehungsweise sozialdemografische Entwicklung aus? Wie ist die Infrastruktur und gibt es z. B. Freizeitangebote oder Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe? Genauso spielt die Fläche aller Räumlichkeiten in der Immobilie inklusive der Außenflächen eine entscheidende Rolle bei der Zusammensetzung des Wertes. Bei der Berechnung dessen dürfen Kaufende und Verkaufende auch den Zustand und die Ausstattung des Gebäudes oder der Wohnung, wie beispielsweise Heizungs- und Sanitäranlagen oder das Datum der letzten Sanierung, nicht vergessen. „Käuferinnen und Käufer von Anlage-Immobilien stellen sich zudem die Frage, wie viel sie mit dem Investment erwirtschaften können, und sollten dabei auch immer die Betriebs- sowie mögliche Instandhaltungskosten im Blick behalten“, weiß der Experte. Aufgrund der Komplexität einer Bewertung empfiehlt es sich, diese Aufgabe kompetenten Sachverständigen zu überlassen. Zumeist nutzen Gutachtende eine Kombination der beschriebenen Verfahren, um einen möglichst exakten Wert zu erhalten. Unter Berücksichtigung aller angeführten Faktoren steht der passgenauen Immobilienbewertung und somit dem Anlageerfolg nichts mehr im Weg.
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