US-Markt meldet sich mit großem Plus aus dem Pandemieknick zurück
Die weltweiten Immobilienmärkte sind auf Erholungskurs und könnten zum Jahresende 2021 ein neues Allzeithoch ansteuern. Mit einem Gesamttransaktionsvolumen[1] von 757 Mrd. US-Dollar wurde nach drei Quartalen nicht nur der Vorjahreswert um 50 Prozent übertroffen, sondern auch eine neue Rekordmarke gesetzt. Grund für den Aufschwung ist vor allem ein herausragendes drittes Quartal, das mit 292 Mrd. US-Dollar das Vorjahresquartal um 77 Prozent übertrumpfte.
Hela Hinrichs, Senior Director EMEA Research & Strategy JLL, analysiert: „Wir sehen auch im vierten Quartal einen sehr starken Bieterwettbewerb um die Topprodukte, die vermarktet werden. Dies führt wiederum zu höheren Faktoren und Kaufvolumina. Vor allem die Assetklassen, die sich auch in der Pandemie als robust erwiesen haben, sind weiterhin stark gefragt. Reisebeschränkungen wurden in vielen Ländern gelockert und das hat auch bei den grenzüberschreitenden Investitionen zu einem Plus von 46 Prozent im dritten Quartal gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres geführt.“
US-Investmentmarkt stellt alles in den Schatten
Im Vergleich der Regionen liegt Amerika mit den dominanten US-Markt eindeutig vorn: 403 Mrd. US-Dollar Transaktionsvolumen verbuchte die Region, mehr als 160 Mrd. US-Dollar davon im dritten Quartal. Die EMEA Region mit Europa, Afrika und dem Mittleren Osten folgt mit 228 Mrd. US-Dollar vor der Region Asien Pazifik mit 125 Mrd. US-Dollar.
Vor allem der US-Markt zeigte ein beeindruckendes Comeback, indem er nach drei Viertel des Jahres ein Transaktionsvolumen von 378 Mrd. US-Dollar verbuchte und damit den Vorjahreswert um 80 Prozent übertraf. Erst mit sehr großem Abstand folgen Deutschland mit 59 Mrd. US-Dollar (+29 %) und Großbritannien 57,5 Mrd. US-Dollar (+97 %). Betrachtet man ausschließlich das dritte Quartal, dann sorgten diese drei Länder zusammengenommen für 70 Prozent des weltweiten Transaktionsvolumens – rund 205 Mrd. US-Dollar.
„Deutschland hat sich im zweiten Jahr der Pandemie als sehr resilient mit attraktiven Anlagemöglichkeiten in vielen Sektoren erwiesen und nimmt deshalb weltweit den zweiten Platz in der Investmentrangliste ein“, sagt Hela Hinrichs.
Wohnen ist der Gewinner unter den Assetklassen
Im Vergleich der Assetklassen hat der Bereich Living dem Bürosektor erstmals den Rang abgelaufen. Weltweit entfallen 29 Prozent des Transaktionsvolumens auf Living-Produkte, weitere 3,5 Prozent verbuchte der Healthcare-Bereich. Büroimmobilien kommen bislang hingegen auf knapp 27 Prozent Marktanteil. „Diese Wachablösung hat sich in den vergangenen Jahren bereits angebahnt“, analysiert Hela Hinrichs, „2007 verbuchte Büro mit 45 Prozent noch mehr als das Dreifache von Living mit 13 Prozent. 2015 Immerhin noch das Doppelte im Verhältnis von 36 zu 18 Prozent. Doch bereits im vergangenen Jahr hatte Living mit 25 Prozent deutlich aufgeholt, während Büro weitere Marktanteile abgab und auf 30 Prozent kam.“
Die USA bleiben der größte Living-Investmentmarkt mit einem Anteil von 72 Prozent am globalen Investmentvolumen von Mrd. 219 US-Dollar in dieser Assetklasse in den ersten drei Quartalen 2021. „Dänemark ist derweil weltweit das Land mit dem höchsten Living-Anteil am gesamten gewerblichen Investmentvolumen von 45 Prozent. Die USA kommen immerhin auf 37 Prozent, gefolgt von den Niederlanden mit aktuell 32 Prozent. In Deutschland liegt der Living-Anteil bei rund einem Viertel des nationalen Investitionsvolumens“, erklärt Hela Hinrichs.
Anteil der Logistikimmobilien am Gesamtvolumen nähert sich einem Viertel an
Ebenfalls deutlich öfter stehen Industrie- und Logistikimmobilien auf den Einkaufslisten der Investoren, die mit 23 Prozent Anteil mittlerweile zumindest in Sichtweite zu Büros sind. Dabei zeichnet Logistik eine ähnliche Entwicklungskurve wie Living. Schien der Bereich seit 2007 lange auf den Anteil von einem Zehntel festgelegt, verdoppelte sich das Volumen seit 2015 rasant auf zunächst 20 Prozent im vergangenen Jahr und nun auf einen neuen Höchstwert.
Leidtragende der Umverteilung bei den Anteilen sind derzeit Handelsimmobilien, die ihren Topwert 23 Prozent im Jahr 2010 auf aktuell elf Prozent reduzierten, sowie Hotels, die auf etwas mehr als drei Prozent kommen, nachdem sie 2007 noch mehr als das Dreifache verbuchten.
Büro-Spitzenrenditen: Berlin mit Paris und Tokio weltweit an der Spitze
Die weltweit niedrigsten Spitzenrenditen verbuchen Büroimmobilien in Berlin, Tokio und Paris mit einem Wert von 2,50 Prozent. Auch in Hongkong ist der Wettbewerb der Investoren bei einer Spitzenrendite von 2,7 Prozent nach wie vor hoch. Deutlich höhere Renditen werden in London (3,5%) oder auch in New York (4,25 %) von Investoren erwartet.
Globaler Bürovermietungsmarkt auf Erholungskurs
Die Nachfrage nach Büroflächen hat im Lauf des Jahres wieder spürbar angezogen: Insgesamt wurden im bisherigen Jahr weltweit gut 21,8 Mio. m² Bürofläche angemietet, wobei der Umsatz 2021 von Quartal zu Quartal auf zuletzt knapp 8 Mio. m² anstieg. Im vergangenen Jahr hatte der Gesamtwert zum selben Zeitpunkt noch 19,6 Mio. m² betragen. Blickt man allein auf das dritte Quartal, liegt es 39 Prozent über dem Wert des Vorjahresquartals, aber zugleich auch immer noch ein Viertel unter dem Wert des Vor-Pandemie-Jahres 2019.
Stärkste Region war Amerika mit bislang gut 9,6 Mio. m² Flächenumsatz. Er folgen EMEA (7,15 Mio. m²) und Asien/Pazifik (5 Mio. m²). Auch in jedem einzelnen Quartal war diese Reihenfolge gesetzt. „Alle drei Regionen sind aber noch weit von den Büroflächenumsätzen vor der Pandemie entfernt. So liegen die Vermietungsvolumen in den ersten drei Quartalen in den Vereinigten Staaten noch um 31 Prozent und in Europa um 26 Prozent unter den Zahlen im Vergleichszeitraum im Jahr 2019. Nur Asien-Pazifik hat sich stärker behauptet und liegt nur noch vier Prozent unter dem Wert von 2019. Insgesamt ist aber festzuhalten, dass die globale Büro-Nettoabsorption im dritten Quartal zum ersten Mal seit Beginn der Pandemie wieder positiv ist“, stellt Hela Hinrichs fest.
Die Bautätigkeiten für neue Büroflächen erreichen in diesem Jahr voraussichtlich ihren vorläufigen Höhepunkt: Mehr als 18,5 Mio. m² neue Bürofläche sollen in diesem Jahr fertiggestellt werden, was sogar das bisherige Rekordjahr 2008 übertreffen würde. Für das kommende Jahr geht JLL von einem leicht rückläufigen Wert aus. Am meisten wird in Amerika gebaut, wo 6,7 Mio. m² verbucht werden. Asien belegt den zweiten Platz mit 6,1 Mio. m², während EMEA sich diesmal mit 5,9 Mio. m² hinten einordnet.
Leerstandsquote in allen Regionen gestiegen
Hohe Baufertigstellungen bei geringerer Nachfrage haben weltweit zu steigenden Leerstandsquoten geführt. In der Region EMEA stabilisierten sich die Leerstände trotz neuer Pandemiewellen bei einem noch relativ gesunden Wert von 7,6 Prozent. In Asien-Pazifik steigen die Quoten weiterhin und liegen jetzt bei 14,6 Prozent – gleichauf mit dem weltweiten Durchschnitt. Die USA weisen traditionsgemäß die höchsten Leerstände aus, dort ist aktuell mit 19,5 Prozent fast jeder fünfte Quadratmeter verfügbar ist.
Die höchsten Brutto-Büromieten werden nach dem von JLL herausgegebenen Report „Premium Office Rent Tracker“ in Hongkong Central und New York Midtown gezahlt, wo monatlich bis zu 261 US-Dollar pro Quadratmeter im Monat zu zahlen sind. Pekings Finance Street (196 US $), Londons West End (191 US $) und das Silicon Valley (174 US $) folgen bereits mit einigem Abstand. EMEA ist unter den Top-25 nur durch London und Paris vertreten, während Chinas und US-Metropolen das Segment dominieren. Die wichtigsten deutschen Städte Berlin (89 US $), München (85 US $) und Frankfurt (78 US $) spielen in diesem Vergleich eine Nebenrolle.
Investoren haben für 2022 bereits sehr viel Kapital bereitgestellt
Mit Blick auf das kommende Jahr ist Hela Hinrichs zuversichtlich: „Wir erwarten im kommenden Jahr einen anhaltenden Anstieg der Marktaktivitäten sowohl von Immobilieninvestoren als auch von den Mietern. Dabei ist ESG kein Trend mehr, sondern eine Dominante der Anlage- und Anmietentscheidungen auf dem Weg zur Klimaneutralität. Europa wird hier auch aufgrund der strengeren Klimaschutzvorgaben eine Vorreiterrolle spielen. Die erwartete Rückkehr ins Büro wird mehr Klarheit bezogen auf Standortentscheidungen und Bürogestaltung für die Unternehmen bringen. Bürolagen mit attraktiven Einkaufs- und Freizeiteinrichtungen sowie guter öffentlicher Verkehrsanbindung werden davon profitieren. Ältere, schlecht ausgestattete Gebäude, die nicht renoviert und modernisiert werden können, werden wohl zu den Verlierern gehören.“
„Eine gewisse Unsicherheit ist zwar aufgrund neuer Pandemiewellen weiterhin vorhanden, aber es steht sehr viel Kapital bereit, in Immobilien investiert zu werden. Investoren bleiben agil und werden auch im Jahr 2022 neben direkten Investitionen Möglichkeiten für Unternehmensübernahmen und Joint-Ventures wahrnehmen, um Kapital in Immobilien zu investieren“, gibt Hela Hinrichs einen Ausblick.
[1] Die Zahlen im Report Global Real Estate Perspective berücksichtigen Transaktionen in einer Größenordnung ab 5 Mio. US $ in den Assetklassen Büro, Mehrfamilienhäuser, Einzelhandel, Hotel, Logistik- und Industrieimmobilien sowie gemischten Nutzungen, Healthcare und alternativen Sektoren. Nicht enthalten sind Transaktionen auf Unternehmensebene sowie Projekt- und Grundstücksverkäufe.
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