SKAGEN m2: Kommentar des Portfoliomanagements zum 3. Quartal 2021 von Michael Gobitschek, Portfoliomanager
Nachdem der Immobilienmarkt zu Beginn des dritten Quartals zunächst stark gestartet war, endete das Quartal volatil. Eine Reihe von Faktoren war dafür ausschlaggebend, wobei allgemeine Wachstumssorgen in Kombination mit einer höheren Inflation, Lieferkettenproblemen und der chinesischen Energiekrise hervorstachen. Die Probleme rund um den hoch verschuldeten chinesischen Bauträger Evergrande wirkten sich ebenfalls auf die Aktienmärkte aus, insbesondere wegen der Befürchtung, dass dies Ansteckungseffekte auf die Weltwirtschaft haben könnte.
Der SKAGEN m2 war nicht direkt von Evergrande betroffen, sondern eher indirekt, da er in Hongkong notierte Aktien hält. Der Inflationsdruck, der im Allgemeinen jenen Immobilien gut tut, die lange Zeit als teilweise Inflationsabsicherung galten, nimmt nun zu. Steigende Preise können über die Mieten weitergegeben werden, während steigende Immobilienwerte ebenfalls von Vorteil sind, da Immobilienanlagen und Immobilienaktien so eine wichtige Rolle in Portfoliostrategien zukommt. Das Mietwachstum hat in der Vergangenheit die Inflation übertroffen, während Immobilienwerte davon profitieren können, wenn höhere Kosten für Grund und Boden, Arbeit und Materialien die wirtschaftliche Schwelle für neue Angebote erhöhen. Der Vorsitzende der US-Notenbank Powell kündigte Anfang des Quartals an, dass die FED noch für dieses Jahr eine Drosselung der Anleiheankäufe einleiten würde, wobei das Timing von der weiteren wirtschaftlichen Entwicklung abhängig sei. Er erklärte erneut, dass die stark gestiegene Inflation nur vorübergehend sei, was ein Hinweis auf anhaltend niedrige Zinsen in naher Zukunft ist.
Positive Beiträge und Störfaktoren
Die in diesem Quartal beste Wertentwicklung im Fonds legte der US-amerikanische Rechenzentrumsbetreiber Switch hin, nachdem er Pläne zur Umwandlung in einen REIT bekannt gegeben hatte, wodurch künftig auch reine REIT-Anleger investieren könnten. Zudem wurde Switch zu wesentlich niedrigeren Multiplikatoren als andere Unternehmen gehandelt. Der aktivistische Investor Elliot gab außerdem bekannt, dass er eine Beteiligung an dem Unternehmen halte, was normalerweise positive Veränderungen für die Aktionäre beschleunigt.
Der Lagerhausbetreiber CTP war die Aktie mit der zweitbesten Performance in diesem Berichtszeitraum. CTP war Anfang des Jahres an die Börse gegangen. SKAGEN m2 hatte sich daran beteiligt. Der Großteil der Vermögenswerte des Unternehmens befindet sich in Osteuropa, aber durch eine Übernahme Anfang des Jahres kam das Unternehmen nun auch in die Niederlande. Wir gehen davon aus, dass CTP weiter expandieren wird.
Der größte Störfaktor für die Performance des Fonds in diesem Quartal war der US-amerikanische Kühllagerbetreiber Americold. Lieferkettenprobleme führten zu geringeren Umschlagsmengen und beeinträchtigten das Ergebnis von Americold. Auf der Kostenseite schlug sich auch eine höhere Lohninflation negativ nieder, da die Tätigkeit von Americold arbeitsintensiv ist. Beide Parameter führten zu einer negativen Prognose, sie sind jedoch nach Einschätzung des Unternehmens nur vorübergehender Natur, da diese Kosten letztendlich an die Endkunden weitergegeben werden können.
Portfolioaktivität
Im Quartalsverlauf eröffneten wir eine Position in der US-amerikanischen Marcus Corporation, die Kinos, Hotels und andere Unternehmen im bzw. um den Freizeitsektor herum betreibt. Die Marcus Corporation ist für eine wirtschaftliche Erholung gut positioniert. Nach unserer Einschätzung übersteigt der Wert der Immobilien den Geschäftswert des Unternehmens.
Eine weitere neue Position, die von der Pandemieerholung profitiert, ist der französische Büro- und Gesundheitsdienstleister Icade. Das Unternehmen hält eine große Beteiligung an einem der größten Betreiber von Gesundheitseinrichtungen in Europa, einem Sektor, der uns wegen der steigenden Nachfrage aufgrund der alternden europäischen Bevölkerung und des Konsolidierungsbedarfs gefällt. Kürzlich kündigte Icade an, dass man einen Teil des Gesundheitsbereichs an die Börse bringen werde.
Wesentliche Verkäufe
Columbia Property Trust, der US-Büroimmobilienbetreiber, der sich seit Anfang des Jahres nach einem Übernahmeversuch in strategischer Prüfung befindet, erhielt von Pimco ein Konkurrenzangebot. Nach diesem Angebot haben wir unsere Position in dem Unternehmen aufgegeben. Wir hoffen nun, dass unserer Beteiligung an der Paramount Group, einem weiteren unterbewerteten US-Bürobetreiber mit Schwerpunkt New York, ein ebensolches Schicksal widerfährt. Außerdem haben wir uns von dem paneuropäischen Telekommunikationsunternehmen Cellnex und dem brasilianischen Einkaufszentrumsbetreiber Iguatemi mit jeweils gutem Gewinn getrennt.
Wir halten an unserem Ansatz fest
SKAGEN m2 konzentriert sich weiterhin auf Anlagen in stabile Unternehmen in trendgetriebenen Teilsegmenten, in Unternehmen, die wir für unterbewertet halten, und die von einer Konjunkturerholung profitieren, sowie in Unternehmen, die inflationstechnisch gut positioniert sind, bzw. auch in jene mit Mieten, die an die Preisentwicklung gebunden sind. Die Bewertungsmultiplikatoren scheinen in einigen Segmenten oder Städten immer noch relativ attraktiv zu sein, so etwa bei Büroflächen und in diversifizierten Segmenten nach dem Rückgang im Jahr 2020, zumal die meisten Multiplikatoren nicht zusammen mit den breiteren Aktienmärkten gestiegen sind. Seit die Pandemie den Aktienmarkt getroffen hat, liegt der weltweite Immobilienmarkt insgesamt immer noch hinter anderen globalen Sektoren zurück, eine Lücke, die mit der Normalisierung der Wirtschaft wahrscheinlich kleiner wird.
Ausblick
Wir unterscheiden weiterhin zwischen temporären und strukturellen Veränderungen – d. h. den Auswirkungen von Covid-19 und eher langfristigen Trends in der Immobilienlandschaft. Wir setzen weiterhin insbesondere auf Nachhaltigkeitsthemen, da diese sowohl in Bezug auf die Erträge als auch insgesamt in der Risikobeurteilung an Bedeutung gewinnen. Wir konnten in unserem Portfolio sehen, dass M&A-Aktivitäten aufgrund der günstigen Bewertungen in bestimmten Segmenten und Weltgegenden weiterhin zulegen. Die Bewertungen im börsennotierten Bereich haben sich von jenen im privaten Marktbereich entfernt, was die Bewertungen in eine positive Richtung treiben wird. Angesichts der zahlreichen Wirtschaftsanreize und der Tatsache, dass sich das anhaltend niedrige Zinsumfeld in Kombination mit ein wenig Inflation auf Immobilienanlagen vorteilhaft auswirkt, ist der langfristige Ausblick durchaus positiv.
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