Ansteigender Trend beim Transaktionsvolumen: Jahresumsatz auf Vorjahresniveau erwartet
Während die COVID-19-Pandemie zumindest in Europa langsam aber sicher zur Endemie wird, scheint auch der deutsche Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien die pandemiebedingte Krise zunehmend hinter sich zu lassen. Mit einem Transaktionsvolumen von knapp 14,7 Mrd. Euro war das 3. Quartal das bislang umsatzstärkste im laufenden Jahr und für das Schlussquartal deutet sich ein noch höherer Umsatz an. Zwischen Januar und September 2021 summierte sich das Transaktionsvolumen nach Berechnungen von Savills auf ca. 38,3 Mrd. Euro, was gegenüber dem Vorjahreszeitraum nur noch ein Minus von 10 % bedeutet. „Die Pandemie hat zweifellos zu einer Neubewertung der Risiken an den Immobilienmärkten geführt, zugleich jedoch den Anlagedruck der Investoren weiter erhöht. Viele Investoren haben ihr Ankaufsprofil nachgeschärft und konzentrieren sich nun wieder darauf, ihre Anlageziele zu erreichen. Auch auf der Verkäuferseite beobachten wir wieder mehr Aktivität. Im Großen und Ganzen scheinen die Investoren die Krise also hinter sich gelassen zu haben, auch wenn sich im Kleinen manches verändert hat“, resümiert Marcus Lemli, CEO Germany und Head of Investment Europe.
Reisebeschränkungen und Heimatfokus führen zu Dominanz deutscher Käufer
Zu jenen Veränderungen im Kleinen zählt die dominante Rolle einheimischer Investoren auf der Käuferseite. Mit 64 % am Transaktionsvolumen erreichte der Anteil deutscher Käufer seinen höchsten Wert seit 2013. Weitere 24 % entfallen auf Investoren aus den anderen europäischen Ländern. Damit verbleiben lediglich 12 % für Käufer aus dem nicht-europäischen Ausland – im Durchschnitt der Jahre 2015 bis 2019 lag deren Anteil noch bei 20 %. In diesen Werten spiegeln sich die nach wie vor geltenden Beschränkungen im internationalen Reiseverkehr und mutmaßlich auch der für Krisen typische Fokus auf den Heimatmarkt wider: Da beides temporäre Effekte sind, dürfte der Anteil nicht-europäischer Käufer künftig wieder steigen.
Strengere Ankaufskriterien verschärfen Nachfrageüberhang im Core-Segment
Trotz der zuletzt geringen Präsenz internationaler Investoren ist der Wettbewerb um Core-Immobilien unvermindert intensiv. „Die Anforderungen, die ein Objekt erfüllen muss, um ins Core-Segment zu fallen, haben sich im Vergleich zur Zeit vor der Pandemie erhöht. Zusammen mit dem anhaltend hohen Anlagedruck steht nun für dieselbe Menge risikoscheuen Geldes noch weniger Produkt zu Verfügung. Bei Top-Objekten beobachten wir deshalb teilweise mehrere Dutzend interessierte Bieter in den Verkaufsprozessen“, berichtet Lemli. Folglich sind die Spitzenrenditen im 3. Quartal in den als risikoarm bewerteten Segmenten weiter gesunken. So gab die Bürospitzenrendite im Durchschnitt der Top 6 um 5 Basispunkte auf 2,67 % nach, die Spitzenrenditen für Logistikobjekte sanken um weitere 20 Basispunkte auf 3,3 %. Auch bei Nahversorgungsimmobilien gingen die Anfangsrenditen weiter zurück.
Projektankäufe auf Rekordkurs
Die höheren Anforderungen der Investoren an ein Core-Objekt verbunden mit der geringen Verkaufsbereitschaft vieler Eigentümer solcher Objekte führen dazu, dass die Investoren immer stärker auf Projektentwicklungen ausweichen. Der Anteil der Projektentwicklungsankäufe am Gesamtvolumen lag im bisherigen Jahresverlauf bei 18 %. Bleibt er bis Jahresende auf diesem Niveau, wäre das ein neuer Höchststand. Auch die größte Transaktion des laufenden Jahres, der Erwerb des Frankfurter Projekts T1 von Groß & Partner durch ein Konsortium um die Allianz, fällt in diese Kategorie.
Sich wandelnde Nutzerbedürfnisse treffen auf Kapitalschwemme: Ideales Umfeld für Projektentwickler
Mit einem Verkaufsvolumen von ca. 7,8 Mrd. waren Projektentwickler auch die größte Verkäufergruppe. Viel bemerkenswerter ist jedoch ihre Präsenz auf der Käuferseite: Nach offenen Spezialfonds (36 %) und Asset/Investment Managern (22 %) waren sie mit einem Volumenanteil von 11 % die drittgrößte Käufergruppe – das ist ein Novum. In diesem Kontext erreichten zwei weitere Kennziffern Rekordstände: Der Anteil der Entwicklungsgrundstücke am Transaktionsvolumen lag im bisherigen Jahresverlauf bei 6 % und mehr als jedes zehnte gehandelte Objekt wurde vom Käufer mit der Absicht einer Nutzungsumwidmung erworben. „Die Pandemie hat den gesellschaftlichen Wandel beschleunigt und sorgt so dafür, dass eine steigende Zahl von Immobilien den Nutzeranforderungen nicht mehr genügt. Umgekehrt stand noch nie so viel Anlagekapital für Objekte zur Verfügung, die heutige und für die Zukunft erwartete Nutzerbedürfnisse befriedigen und damit langfristige Erträge versprechen. Für Projektentwickler ist das ein ideales Umfeld“, kommentiert Matthias Pink, Head of Research Germany bei Savills, diese Zahlen. Marcus Lemli ergänzt: „Die Ankaufsaktivität der Projektentwickler ist schon seit geraumer Zeit auf einem bemerkenswert hohen Niveau.
Da deren Ankäufe von gestern und heute das Core-Produkt von morgen sind, wird hier zumindest angebotsseitig die Basis für ein weiterhin hohes Transaktionsvolumen geschaffen. Dieses Angebot trifft auf eine Welle ‚frustrierten Kapitals‘, das in bisherigen Bieterprozessen nicht zum Zuge gekommen ist. Zusammen mit der erwarteten Rückkehr der Übersee-Investoren spricht das für eine weiter steigende Aktivität am deutschen Immobilieninvestmentmarkt.“ Für das laufende Jahr rechnet Savills mit einem Transaktionsvolumen von knapp 60 Mrd. Euro (2020: 60,8 Mrd. Euro). Im kommenden Jahr dürfte dieser Wert noch übertroffen werden.
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