Hohe Renditeaussichten locken Investoren
Die Alterspyramide in Deutschland zeigt es eindeutig: Gegenwärtig sind noch 5 Prozent der Bevölkerung über 80 Jahre alt, doch der dicke „Bauch“ der Pyramide bei den heute 50-70-Jährigen, lässt darauf schließen, dass es in Zukunft noch erheblich mehr Hochaltrige geben wird. Damit einher geht ein steigender Bedarf an Pflege und Pflegeimmobilien. Etwa ein Drittel der Menschen, die Pflegeleistungen in Anspruch nehmen, das sind gegenwärtig rund 2,5 Millionen, leben in altersgerechten Immobilien der unterschiedlichsten Art, vom Betreuten Wohnen bis zu Pflegeheimen. „In unserer stetig alternden Gesellschaft sind gerade solche Immobilieninvestments zukunftsfähig, die den gesundheitlichen und sozialen Bedürfnissen dieser zahlenmäßig immer größer werdenden Gruppe gerecht werden“, sagt André Heid, zertifizierter Sachverständiger der HEID Immobilienbewertung.
Die Nachfrage nach Pflegeeinrichtungen ist schon heute größer als das Angebot. Bis 2030 erwarten Experten einen Mangel an 350.000 Plätzen. Allein die schiere Zahl spricht für das Investieren in diese Immobilienklasse. Denn ein Mangel an Angebot gebiert zuverlässig attraktive Preise und damit gesicherte Renditen.
Auf diesen Zug springen viele Investoren auf. Im ersten Quartal 2021 stieg das Transaktionsvolumen am Gesundheitsimmobilienmarkt gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 67 Prozent auf 790 Millionen Euro. Das ermittelte CBRE in seinem aktuellen Marktreport. Der Anteil an Portfoliotransaktionen wuchs von 52 Prozent auf 68 Prozent. Mit 57 Prozent dominieren Pflegeheime den Investmentumsatz, es folgen Betreutes Wohnen mit 32 Prozent und Ärztehäuser mit 11 Prozent. Die Rendite wird mit 4 Prozent angegeben.
André Heid weiter: „Wie jede Investition birgt auch die Anlage in Pflegeimmobilien Risiken, die vorher bedacht werden sollten. Da die Immobilien von den Betreibern selber verwaltet und auch ein eventueller Verkauf von ihnen abgehandelt wird, steht und fällt die Attraktivität des Investments auch damit von wem die Immobilie betrieben wird. Außerdem sind Drittverwendungsfähigkeit und die Wiederveräußerung nachdem der Mietvertrag abläuft im Normalfall nicht gesichert, vor allem da nur Teile der Objekte gehandelt werden können. Sollte man sich dennoch für ein Investment entschieden, gilt die alte Regel von der Lage, Lage, Lage als Kriterium für einen Immobilienerwerb selbstverständlich auch hier. Dicht besiedelte Großstädte, aber auch deren Speckgürtel gehören zu den beliebtesten Investmentregionen. Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart, Düsseldorf und Leipzig gehören zu den Hotspots. In einer abgelegenen ländlichen Region muss genau geprüft werden, ob sich eine Investition für den Erwerber letztlich rentiert.“
Neben dem wichtigen Standortkriterium fallen bei Pflegeimmobilien weitere Aspekte ins Gewicht. Das Baujahr und der Gebäudezustand, die Größe und der Zustand des Grundstücks, die Qualität der Einrichtungsgegenstände sowie technische Standards wie die Wasser- und Stromleitungen spielen eine wichtige Rolle bei der Taxierung des Immobilienwerts. Auch die fixierten Mieten können die Attraktivität des Investments schmälern. Eine qualifizierte, zertifizierte Bewertung vor dem Kauf ist also dringend empfohlen, um unvorhergesehenen Folgekosten zu entgehen.
Auf der positiven Seite spricht für eine Investition in Pflegeimmobilien neben der vergleichsweise hohen und stabilen Rendite auch der geringe Verwaltungsaufwand für den Investor. Pflegeeinrichtungen werden einem Betreiber übergeben, der sich sowohl um sämtliche Mietangelegenheiten als auch um die Verwaltung und Instandhaltung kümmert. Kann ein Bewohner die Kosten nicht zahlen, sichert der Staat den Ausfall ab.
Viele Gründe sprechen daher aktuell für Pflegeimmobilien als Investitionsobjekte. Nach eingehender Prüfung und sachgerechter Begutachtung kann eine jahrelange Rendite mit dieser Assetklasse erzielt werden.
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