Grundsätzliches Investorenvertrauen in den deutschen Markt
Die Corona-Pandemie bestimmt auch zum Jahresauftakt das gesellschaftliche, politische und wirtschaftliche Leben in Deutschland. Daneben beschäftigen sich aber die Akteure in der (Finanz-)Wirtschaft intensiver denn je mit zwei Themen, um für eine Nach-Corona-Zeit gerüstet zu sein: Nachhaltigkeit und Inflation. Laut Google Trend hat sich die Suchanzahl nach den Schlagwörtern Nachhaltigkeit oder ESG seit 2016 in Deutschland bis heute verdoppelt und bei Inflation ist vor allem seit Mitte 2020 ein stetiger Trend nach oben zu beobachten.
Mit dem Green Deal, der ESG-Offenlegungsverordnung (SFDR) und der EU-Taxonomie hat die Europäische Union Regelwerke erarbeitet, deren Ziel es ist, die Kapitalströme in der EU in ökologisch nachhaltige wirtschaftliche Aktivitäten zu lenken. Investments nach ESG-Kriterien, worunter auch die Investition in nachhaltige Immobilien zählt, wird aber nicht mehr primär nur aus gesetzlicher Verpflichtung oder sozialer Verantwortung angestrebt, sondern weil es sich auch finanziell lohnt. Der Vergleich eines ESG-Aktien-Index mit einem Pendant-Index ohne ESG-Bestandteile zeigt, dass der ESG-Index in einem Zeitraum von 156 Monaten den Pendant-Index ohne ESG-Bestandteile um 7,9 Prozent übertrifft. Hierbei wurde der “MSCI ACWI ESG Leaders Index” mit dem “MSCI ACWI Index” verglichen. Ferner zeigt eine Studie von Morningstar einen deutlichen Anstieg der nachhaltigen Vermögenswerte in den letzten Jahren. Demnach sind diese in Europa um 52 Prozent auf 1,1 Billionen Euro zum Dezember 2020 gestiegen. Ebenfalls wurde ein Anstieg der neuen Zuflüsse auf 233 Milliarden Euro vermeldet. Der Zufluss im Jahr 2020 war damit doppelt so hoch wie 2019. “Zwar fließt lediglich ein kleiner Teil davon in den Immobilienmarkt, unter der Annahme einer Allokation von 10 Prozent würde sich aber bereits ein Zufluss in Höhe von 23,3 Milliarden Euro ergeben”, so Jan Eckert, Head of Capital Markets JLL Germany, Austria, Switzerland.
Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany, ergänzt: “Während Nachhaltigkeit als Mega-Trend einzustufen ist, entfachen sich Diskussionen rund um das Thema Inflation erst in den letzten Monaten. Seit Jahresbeginn haben sich die Verbraucherpreise in Deutschland und in der Euro-Zone verteuert, wenngleich die Inflationsrate weiterhin niedrig ist. Gepaart mit Zinsanstiegen in den USA und bei Bundesanleihen hat das bei dem ein oder anderen Immobilieninvestor dennoch für Unruhe gesorgt. Die Inflation kehrt vermutlich nicht dauerhaft zurück, aber wir sollten uns auf eine vorübergehende Steigerung auf 2-3 Prozent einstellen. Laut Consensus Economics sollen die Preise bereits 2022 wieder auf 1,6 Prozent sinken. Nach Jahren kaum messbarer Inflation sind das Steigerungsraten, die in etwa das Preisziel der EZB widerspiegeln. Erst wenn Preise und auch Zinsen wieder signifikant und nachhaltig steigen, würde das die Nachfrage nach Immobilien beeinflussen. Andererseits sind Mietverträge häufig an die Inflation gekoppelt, so dass mit steigender Inflation dann auch die Mieten anziehen würden.”
Transaktionsvolumen im Jahresvergleich im Minus – aber differenzierte Betrachtung notwendig
Im Vergleich zum ersten Quartal 2020, das noch völlig pandemieunbelastet über die Bühne ging, fällt das Ergebnis des Jahresauftakts 2021 mit 16,5 Mrd. Euro (inkl. Living)[1] eher bescheiden, aber umständehalber noch respektabel aus. Keine Überraschung also, aber ein Rückgang von 41 Prozent ist natürlich eine deutliche Reaktion. Allerdings: relevanter für die Beurteilung der Marktlage ist der Vergleich mit den vorangegangenen drei Quartalen und Jahren. Immerhin bewegt sich das aktuelle Transaktionsvolumen oberhalb des zweiten und dritten Quartals und nur dreimal in den letzten sechs Jahren startete der Investmentmarkt besser: 2020, 2018 und 2015. “Die nächsten Wochen werden entscheidend dafür sein, ob der Investmentmarkt einen nachhaltigen Erholungspfad einschlägt. Denn sollten bis dahin Verkaufsopportunitäten nicht angeschoben worden sein, dürfte es angesichts der insgesamt länger dauernden Verhandlungen schwer sein, eine Transaktion noch in diesem Jahr erfolgreich abzuschließen. Eine hohe Aktivität bei der Vergabe von Verkaufsmandaten an Immobilienberater ist jedenfalls zu spüren und spricht auch dafür, dass Investoren das grundsätzliche Vertrauen in den deutschen Markt nicht verloren haben und dass sie an eine Belebung der Vermietungsmärkte im weiteren Jahresverlauf als fundamentale Stütze glauben. Darüber hinaus versprechen sich Eigentümer nach wie vor, hohe Erlöse aus Verkaufsprozessen erzielen zu können”, erklärt Jan Eckert.
Was aktuell fehlt, sind großvolumige Transaktionen und auch Portfolios. Nur zehn Transaktionen jenseits der 200-Mio.-Euro-Marke konnten registriert werden. Im Gegensatz dazu war eine außergewöhnliche Dynamik im kleinen und mittleren Segment zu spüren. Bei Portfolios lag der Rückgang des Transaktionsvolumens im Jahresvergleich bei 62 Prozent, während Einzeltransaktionen nur ein Minus von 7 Prozent aufwiesen.
Living dominiert – Büroinvestments schwach – Hotels mit bemerkenswertem Quartalsergebnis
Die vier größten und acht der zehn größten Transaktionen des Quartals waren allesamt Verkäufe von Wohnportfolios bzw. Pflege- oder Seniorenheimen. So verwundert es nicht, dass das Segment Living mit knapp 7,6 Mrd. Euro über 45 Prozent des Quartalsergebnisses auf sich verbuchte. Mit deutlichem Abstand folgen Büroimmobilien mit einem Anteil von 24 Prozent (3,9 Mrd. Euro).
“Nach dem Endspurt in den letzten Wochen des vergangenen Jahres nutzten viele Büroinvestoren den Jahresbeginn, um die Marktentwicklungen und ihre jeweiligen Investmentstrategien zu sondieren. Und als nicht unbedeutend erweisen sich die nach wie vor geltenden Reisebeschränkungen in Folge der erneut ansteigenden Infektionszahlen – ein Handicap gerade für ausländische Investoren. Vor diesem Hintergrund fallen aktuell potenzielle Käufer vor allem aus dem asiatischen Raum aus”, kommentiert Jan Eckert. Und Helge Scheunemann ergänzt: “So zeigt diese Statistik denn auch keinesfalls den Abgesang der Büroimmobilie als Investmentprodukt. Wertstabile Objekte mit langlaufenden Mietverträgen und mit Mietern aus Branchen, die von der Pandemie nicht betroffen sind, zum Beispiel die Öffentliche Hand, sind nach wie vor begehrt. Und mit der zu erwartenden sukzessiven Rückkehr von Unternehmen in ihre Büros sind wir sicher, dass diese Assetklasse zu gewohnter Stärke zurückfinden wird.”
Ein Volumen von über 1,5 Mrd. Euro können einzelhandelsgenutzte Immobilien verzeichnen. Neben dem Erfolgskurs lebensmittelgeankerter Fachmärkte, Nahversorgungszentren sowie Supermärkten und Discounter, die mit deutlich über 60 Prozent das Gros dieser Assetklasse ausmachen, wurden auch einige innerstädtische Geschäftshäuser und größere Fachmarktzentren gehandelt. Insgesamt machen einzelhandelsgenutzte Immobilien nach wie vor nur einen Anteil von 9 Prozent am Gesamtvolumen aus. “Dennoch sehen wir eine leicht erhöhte Nachfrage nach gut vermieteten innerstädtischen Handelsimmobilien. Das Gesamtpaket aus Mieterbonität, Mietvertragslaufzeiten und Preis muss allerdings stimmen”, erklärt Scheunemann. Leicht übertroffen wurde das Transaktionsvolumen im Einzelhandel von den Logistikimmobilien: 1,7 Mrd. Euro entsprechen einem Anteil von 10 Prozent. Scheunemann: “Stabilität auf hohem Niveau, so lässt sich die Lage hier zusammenfassen. Über eine mangelnde Nachfrage können sich Verkäufer nicht beklagen, allerdings gibt es aktuell immer noch zu wenig adäquates Produkt für interessierte Käufer.”
Last but not least konnte für die Hotelimmobilien mit über einer halben Milliarde Euro das beste Quartalsergebnis nach dem starken Jahresauftakt 2020 erzielt werden.
Transaktionsvolumen in den Big 7 sinkt, große Transaktionen fehlen
Sozusagen “in line” mit der Marktentwicklung insgesamt sank das Transaktionsvolumen in den Big 7 (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München, Köln und Stuttgart) im 12-Monatsvergleich in der Aggregation um 42 Prozent auf rund 6,7 Mrd. Euro. Innerhalb der Big 7 schwankt das Minus zwischen 62 Prozent in Düsseldorf (auf rund 460 Mio. Euro) und “nur” einem Minus von einem Drittel in Köln (310 Mio. Euro).
“Ist das Glas damit nun halb leer oder halb voll? Eindeutig lässt sich das im Augenblick nicht beantworten. Gerade in den Big 7 macht sich das Fehlen der Großabschlüsse besonders bemerkbar. Da sich aber einige großvolumige Transaktionen im Vermarktungsprozess befinden, gehen wir von einer deutlichen Belebung im weiteren Jahresverlauf aus. Vor allem in diesen (Corona-)Zeiten sind die ersten drei Monate noch kein echter Gradmesser für die Investmentdynamik der deutschen Metropolen”, kommentiert Helge Scheunemann.
Auch außerhalb der etablierten Hochburgen hat sich keine grundlegende Änderung ergeben. Mit rund 9,8 Mrd. Euro flossen fast 60 Prozent des gesamtdeutschen Transaktionsvolumens in andere Städte und Regionen. Damit ist der Anteil im Vergleich mit den letzten Quartalen relativ konstant.
Spitzenrenditen nahezu überall stabil, weitere Kompression bei Logistik und Büro erwartet
Fast keine Bewegung gibt es bei den Spitzenrenditen. Das “fast” bezieht sich nur auf Fachmarktzentren, deren Spitzenrenditen nach wie vor weiter nach unten zeigen. Um zehn Basispunkte auf aktuell 3,80 Prozent haben sich solche Produkte verteuert. Wesentlich dabei ist nach wie vor, dass das Gros der Mieteinnahmen von einem Nutzer aus dem Lebensmittelsegment stammt. Hierzu passt, dass auch die Renditen für Supermärkte und Discounter noch weiter gesunken sind, um 10 Basispunkte auf aktuell 3,9 Prozent für Supermärkte und auf 4,5 Prozent für Discounter. Die Renditen aller übrigen Nutzungsarten sind auf ihrem jeweiligen Vorquartalsniveau geblieben. “Die aktuell noch sehr verhaltene Aktivität am Investmentmarkt lässt keine eindeutige Richtung erkennen. Es dürfte aber klar sein, dass es für nachgefragte Spitzenprodukte vor allem im Logistikbereich, aber auch bei ausgewählten Büroimmobilien sicherlich nicht günstiger werden wird. Auch der leichte Zinsanstieg zu Beginn des Jahres wird bei weitem nicht ausreichen, Aufwärtsdruck auf die Renditen zu entfachen”, so Helge Scheunemann. Und der Researchchef ergänzt: “Vor dem Hintergrund einer sich belebenden Nachfrage erwarten wir bis Ende des Jahres eine Renditekompression bei Büroimmobilien um zehn Basispunkte auf dann 2,71 Prozent, für Logistikprodukte sehen wir sogar eine Reduzierung um weitere 20 Basispunkte auf dann 3,15 Prozent für die Regionen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München sowie auf 3,25 Prozent für Köln und Stuttgart. Die Pandemie in Verbindung mit einem tiefgreifenden Strukturwandel hat die Renditen für Shopping Center im letzten Jahr ansteigen lassen. Noch fehlt die klare Perspektive, wann Center ihre Tore für Kunden wieder öffnen und Betreiber ihre Mieterträge stabilisieren können. Auch deshalb gehen wir davon aus, dass sich die Renditen im Jahresverlauf weiter nach oben entwickeln werden, Ende Dezember sollten dann 5,0 Prozent erreicht werden”, erläutert Helge Scheunemann.
Jan Eckert abschließend: “2021 wird für alle Akteure des Investmentmarktes ein herausforderndes und spannendes Jahr werden. Core-Produkte stehen traditionell in Krisenzeiten im Fokus, wir sehen aber darüber hinaus durchaus Interesse von Käufern an risikoreicheren Core Plus- oder Value Add – Produkten. Investoren glauben an einen Re-Start der Vermietungsmärkte, das Anspringen der Nutzermärkte ist aber auch Voraussetzung für Finanzierung und die Preisfindung riskanterer Immobilieninvestments. Darüber hinaus gilt es, die Trends wie Reduzierung der CO2-Emissionen, flexible Arbeitsplatzmodelle, Anstieg des E-Commerce/Omnichannel, sowie die ins Zentrum gerückten Bedürfnisse der Arbeitnehmer wie Sicherheit, Gesundheit und Well-Being zu antizipieren und in die Investitionsentscheidungen einzubetten. Hier werden sich neue Opportunitäten ergeben, so dass wir aus heutiger Sicht mit einem Transaktionsvolumen für das Gesamtjahr von rund 80 Mrd. Euro rechnen.”
[1] Das Transaktionsvolumen umfasst Büro-, Einzelhandels-, Logistik – und Industrieimmobilien, Hotels, Grundstücke, Spezialimmobilien, gemischt genutzte Immobilien sowie die Asset-Klasse Living mit Mehrfamilienhäusern und Wohnportfolios ab 10 Wohneinheiten und 75 Prozent Wohnnutzung, Verkauf von Unternehmensanteilen (ohne Börsengänge), Appartementhäuser, Studentenwohnen, Senioren-/Pflegeimmobilien und Kliniken
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