Die Assetklasse der Beherbergungsimmobilien leidet wie keine andere an den negativen Folgen, die die Maßnahmen zur Pandemiebekämpfung auf dem Immobilienmarkt ausgelöst oder zumindest verstärkt haben.
Im zweiten Quartal 2020 wurde in diesem Segment ein Umsatzminus von rund 72 Prozent gemessen. Hotelbesitzer bieten zwischenzeitlich ihre Immobilien sogar als Kliniken mit Notfallbetten an. „Innovative Umnutzungskonzepte von Hotels können nicht nur ein Weg aus der Krise, sondern auch ein lohnenswertes Investment in die Zukunft sein“, analysiert André Heid, zertifizierter Sachverständiger für die Bewertung von Immobilien und Geschäftsführer von HEID Immobilienbewertung. Dass die Hotelbranche schon vor dem Einbruch der Corona-Pandemie im Wandel war, kann seit Langem beobachtet werden. So ist zwischen 2010 und 2018 die Zahl der umsatzsteuerpflichtigen Unternehmen im Gastgewerbe um 16,5 Prozent gesunken. Um dem entgegenzuwirken, setzen Hotelbesitzer unter anderem auf Digitalisierung und Nachhaltigkeit. Papierloser Check-in oder Sprachsteuerung im Hotelzimmer für Heizung sowie Licht und Jalousien gehören schon heute bei vielen Neubauten zur Standardausrüstung. In Sachen Nachhaltigkeit wird vor allem Plastik- und Lebensmittelverschwendung der Kampf angesagt. Zudem erfreuen sich verkehrsgünstig gelegene Motels immer größerer Beliebtheit.
André Heid sagt: „Geschäftsreisende machen gerade in touristisch schwierigen Zeiten, in denen Urlauber aus dem Ausland ebenso wie inländische Städtereisende ausbleiben, den Löwenanteil der Zimmerbelegung aus. Sie sind quasi der Schlüssel für das Überleben eines Hotels, sofern es sich nicht um ein Themen- oder Erlebnishotels, wie beispielsweise an Freizeitparks angeschlossene Unterkünfte, handelt. Da Umfragen zufolge circa die Hälfte aller Geschäftsreisenden bei der Buchung der Unterkunft auf eine zentrale Lage achten, können gut angebundene Hotelimmobilien bei dieser Zielgruppe besonders punkten.“
Neben der Lage ist die Raumausstattung für ein Drittel der Business Traveller ein Buchungskriterium: Modern und funktional sollte das Zimmer sein. Kostenloses WLAN ist Pflicht, ein reichhaltiges Frühstücksangebot erwartet mehr als die Hälfte der beruflichen Übernachtungsgäste. Stehen dann immer noch mehrere Hotels mit ähnlichem Preis-Leistungs-Verhältnis zur Auswahl, kann ein Fitnessraum oder Wellness-Bereich zum Ausklang eines anstrengenden Arbeitstages das Zünglein an der Waage sein.
Auch die klassischen Freizeithotels in höheren Preisklassen wurden durch die Pandemie vor große Herausforderungen gestellt, doch unkonventionelle Ideen können das Überleben sichern. Einige Betreiber haben den Bedarf an Pflegeheimen erkannt und rüsten ihre Immobilien auf die barrierefreien Bedürfnisse von Seniorenresidenzen um. Allgemein ist eine Umrüstung zu Spa- und Wellness-Hotels zu beobachten, da Gesundheitstourismus weiterhin hoch im Kurs steht und hier ein Boom nach Corona erwartet wird.
„Die Gesamtnutzungsdauer eines Hotels wird auf 40 bis 60 Jahre veranschlagt. Das Modernisierungsrisiko beziffert die führende Zertifizierungsstelle für Immobilienbewertung HypZert mit 0,5 bis 3 Prozent der Herstellungskosten. Modernisierungen sollen eine nachhaltige Ertragsfähigkeit sichern, das Hotel konkurrenzfähig halten, das Ausgangsmietniveau und die Drittverwendungsfähigkeit dauerhaft sichern. Gerade Drittverwertbarkeit macht sich in Zeiten wirtschaftlicher Unsicherheit bezahlt. Flexible Umwandlungsmöglichkeiten erhöhen die Resilienz der Immobilien und somit auch deren Wert. Um die wertsteigernden Potenziale solcher neuen Nutzungskonzepte in die Evaluation der Immobilie einfließen zu lassen, ist ein professionelles Gutachten von tragender Bedeutung“, erklärt André Heid.
Das Bonmot, dass sich der Wert einer Immobilien aus der Kriterien-Troika Lage, Lage und Lage ermitteln lässt, verliert in Zukunft teilweise an Bedeutung. Auch wenn die Lage selbstverständlich weiter großen Einfluss auf die Bewertung haben wird, hat die Pandemie gezeigt, dass Flexibilität und Resilienz von Hotelimmobilien ebenso wichtige Faktoren sein können. Der Wert steigt in Zukunft also immer mehr, je ressourcenschonender ein Hotel beispielsweise in eine Seniorenresidenz, ein Bürogebäude oder im Falle einer weiteren Gesundheitskrise eben auch in eine Notfallklinik umgewandelt werden kann.
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