Die Auswirkungen der Corona-Krise belasten die Performance offener Immobilienfonds. 2020 betrug die Wertentwicklung der Fonds durchschnittlich 2,3%. Ein Jahr zuvor waren es noch 2,9%. Auch der Renditeabstand zur Staatsanleihe ist abgeschmolzen.
Die Auswirkungen der Corona-Krise belasten die Performance der offenen Immobilienpublikumsfonds. Im Jahr 2020 betrug die Wertentwicklung der Fonds durchschnittlich 2,3%. Ein Jahr zuvor waren es noch 2,9%. Auch der Renditeabstand zur Staatsanleihe ist im gleichen Umfang (0,6 Prozentpunkte) abgeschmolzen. Damit endet der seit 2013 kontinuierliche Anstieg der Renditedifferenz. Dennoch: Der Renditevorteil der offenen Immobilienfonds befindet sich Ende 2020 mit 2,9 Prozentpunkten immer noch auf einem historisch hohen Niveau.
Kontinuierlicher Anstieg der Renditedifferenz endet im Jahr 2020
Die Ratingagentur Scope hat die durchschnittliche jährliche Performance von 14 offenen Immobilienpublikumsfonds mit der Rendite deutscher Staatsanleihen über die vergangenen 15 Jahre verglichen. Zu jedem Zeitpunkt bestand eine positive Differenz zugunsten der Fonds. Der Umfang dieser positiven Differenz wird als „Überrendite“ oder „Premium“ bezeichnet.
Die Renditedifferenz ist seit 2013 kontinuierlich angestiegen. Dieser Trend endete im vergangenen Jahr. Während die durchschnittliche Rendite der offenen Immobilienfonds im Jahr 2020 auf 2,3% sank, verharrten die Renditen der deutschen Staatsanleihen auf ihrem Vorjahresniveau von durchschnittlich -0,6%. Die Differenz ist mit 2,9 Prozentpunkten (PP) nach wie vor hoch, verglichen mit den 3,5 PP Ende 2019 ist dies aber ein spürbarer Rückgang.
Ein wesentlicher Grund für den Rückgang der Renditedifferenz: Seit 2013 wurde die Performance der offenen Immobilienfonds insbesondere durch Aufwertungen der Bestandsobjekte getrieben. Dieser stabile Aufwärtstrend wurde im Jahr 2020 beendet, da Gewerbeimmobilien – allen voran Hotel- und Einzelhandelsimmobilien – besonders stark unter der Corona-Krise leiden. (Siehe dazu auch Scope-Report: Renditen offener Immobilienfonds – Aufwertungen im Bestand fallen als Renditetreiber künftig aus)
Ausblick: Renditedifferenz stabil bis leicht rückläufig
Scope erwartet, dass das Renditeniveau der offenen Immobilienfonds weiter absinken wird. Aufgrund der Corona-Krise sind zahlreiche Gewerbeimmobilienmieter bzw. -pächter finanziell angeschlagen und verhandeln deshalb Mietpreissenkungen. Hinzu kommt eine steigende Anzahl an Mietern, die gänzlich ausfallen.
Diese Entwicklung hat nachhaltige Auswirkung auf die Bewertung der Objekte. Scope rechnet mit sinkenden Wertänderungsrenditen – vor allem auch aufgrund der umfangreichen Objektankäufe der vergangenen Jahre, die auf einem historisch hohen Preisniveau erfolgten.
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