Es ist keine Überraschung: Dem Rekordquartal zum Jahresende 2019 steht ein äußerst schwaches viertes Quartal 2020 gegenüber.
Mit einem Transaktionsvolumen* von 295 Mio. Euro kommen die letzten drei Monate im Vergleich lediglich auf 11 Prozent des damals erzielten Ergebnisses. Das in 2020 schwächste Quartal (Q 2) wurde nur um 35 Mio. Euro übertroffen, entsprechend 13 Prozent; normalerweise performen die Monate Oktober bis Dezember mit einem Plus von durchschnittlich 50 Prozent, 2019 war das Volumen in diesem Zeitraum sogar um das Vierfache erhöht. Eine echte Jahresendrallye.
Unter dem Strich summiert sich das Hotel-Transaktionsvolumen 2020 mit 61 Transaktionen auf knapp 2 Mrd. Euro. Im Vorjahr waren es 60 Prozent mehr bei 94 Transaktionen. Der Fünfjahresschnitt mit seinen äußerst starken Transaktionsjahren wurde um 55 Prozent, der Zehnjahresschnitt um immer noch 33 Prozent verpasst.
Mit über 1,4 Mrd. Euro waren deutsche Investoren 2020 deutlich stärker am gesamten Transaktionsgeschehen beteiligt als ausländische Investoren. Über 70 Prozent machte ihr Anteil aus (2019: knapp über 50 %).
Heidi Schmidtke, Managing Director der JLL Hotels & Hospitality Group in Deutschland. “Ein Jahresendspurt sieht gewiss anders aus. Der war aber auch sehr früh im Jahr nicht mehr zu erwarten. Am Ende des ersten Quartals, das mit einer knappen Milliarde vor allem wegen der Übernahme von TLG durch Aroundtown noch ein bemerkenswertes Ergebnis hingelegt hatte, waren schon an den operativen Ergebnissen der Hotels erste Schleifspuren durch Corona zu erkennen. Die Investmentmärkte reagierten dann zeitverzögert.” Heidi Schmidtke weiter: “Die Rolle vieler Marktteilnehmer hat sich im Laufe des vergangenen Jahres deutlich verändert. So waren und sind viele Investoren besonders als Asset Manager ihrer Hotelportfolios gefragt. Stark beeinträchtigte Cash Flows und Mieten führten zu einer Bandbreite von temporären bis hin zu dauerhaften Vertragsanpassungen. Hinzu kamen die Reisebeschränkungen sowie die Ungewissheit bezüglich der Erholung der Märkte, der Krisenresistenz der Betreiber und der Finanzierbarkeit, so dass sich die Preisfindung maßgeblich erschwerte. Damit hat sich das Transaktionsvolumen nach den ersten drei Monaten in 2020 merklich reduziert.”
Bei 54 Einzeltransaktionen wurden 2020 ca. 1,29 Mrd. Euro investiert, im Jahresvergleich entspricht dies einem Rückgang von 54 Prozent. Investitionen über 100 Mio. Euro, in den letzten fünf Jahren im Schnitt vier Abschlüsse pro Jahr, kamen 2020 gar nicht vor. Die durchschnittliche Transaktionsgröße hat sich erwartungsgemäß mit 24 Mio. Euro verkleinert (2019: rund 36 Mio. Euro pro Transaktion). “Dies mag auch mit der derzeitig allgemein erschwerten Finanzierbarkeit von Hotelimmobilien zusammenhängen, wodurch grundsätzlich weniger Marktteilnehmern ein Abschluss vor allem mit größeren Volumina ermöglicht wird. Die meisten Investoren werden sich Investitionsmöglichkeiten erst dann wieder ernsthaft ansehen, wenn sich die Finanzierungsmöglichkeiten normalisieren”, so Heidi Schmidtke.
Zu den größten Einzeltransaktionen in 2020 zählte u.a. der Ankauf des Sheraton München Westpark als Teil eines gemischt genutzten Gebäudes durch ein Konsortium aus Optima-Aegidius, Tristone und einem Family Office der Hexal-Gründer Strüngmann im vierten Quartal. JLL war beratend für den Verkäufer Office First tätig.
Bei Portfoliotransaktionen wird mehr als deutlich, wie stark der Hotelmarkt von der Covid Pandemie beeinflusst war: Von den insgesamt lediglich sieben Transaktionen mit einem Volumen von 700 Mio. Euro (2019: 17; 2 Mrd. Euro) waren fünf im ersten Quartal abgeschlossen worden. Das vierte Quartal blieb gänzlich portfoliolos. Mit einem durchschnittlichen Volumen von knapp 100 Mio. Euro lag der Rückgang allerdings lediglich bei 18 Prozent (2019: 120 Mio. Euro pro Investment). Das verweist auf die Größe der Transaktionen zu Beginn des Jahres.
Das meiste Kapital kam 2020 von institutionellen Anlegern. Deren 22 Transaktionen und 860 Mio. Euro folgen Immobiliengesellschaften (430 Mio. Euro, 4 Transaktionen). Am Volumen gemessen nahmen Platz 3 und 4 Entwickler mit einem Transaktionsvolumen von knapp 260 Mio. Euro (11 Transaktionen) sowie Privatpersonen ein (über 180 Mio. Euro, 11 Transaktionen). “Die in 2020 zu beobachtende erhöhte Aktivität der Entwickler weist auf einen mittlerweile stärker werdenden Fokus auf Umnutzungen von Hotelimmobilien im Bestand”, erläutert Heidi Schmidtke.
Insgesamt entfielen auf Hotel-Projektentwicklungen 2020 ca. 530 Mio. Euro, entsprechend 27 Prozent des Transaktionsvolumens und damit gleichbleibend gegenüber dem Vorjahr. Hotelanteile von gemischt genutzten Immobilien erreichten bei einem Volumen von knapp 240 Mio. Euro 12 Prozent (2019: 5 %).
Heidi Schmidtkes abschließender Rück- und Ausblick: 2020 war auf Käufer- und Verkäuferseite geprägt von einer starken Diskrepanz zwischen Anspruch und Wirklichkeit. Zu sehen war ein deutliches Interesse von opportunistischen Investoren, bei deren Preisvorstellungen die Verkäufer oftmals allerdings nicht mitzogen. Auch sind längst nicht alle verfügbaren Opportunitäten im Value-Add Bereich angesiedelt mit der Folge eines zu erwartenden starken Preisnachlasses. Immer mehr ist zu beobachten, dass bei Portfolios auch Umnutzungen bestehender und je nach Baufortschritt auch im Bau befindlicher Hotels geprüft werden. Dies gilt gerade für Lagen, in denen der Bedarf an Hotels vor Corona bereits gedeckt war. Oder auch für Häuser mit erheblichem Renovierungsstau, bei denen ohnehin ein größerer Aufwand betrieben werden muss. Meist war Umnutzung auch beim Verkauf verhältnismäßig vieler kleiner Hotels, also unter 5 Mio. Euro ein Thema. Die Krise beschleunigt den Konsolidierungsprozess insbesondere dort, wo in den letzten Jahren nicht investiert wurde.
Wir erwarten für 2021 zumindest eine langsame Erholung für die operativen Ergebnisse am Hotelmarkt nach Zielgruppen: Freizeittourismus, gefolgt von Geschäfts- und Messetourismus und Gruppenreisen. Das wird sicherlich abhängig sein vom Erfolg der weltweiten Impfkampagnen und der damit verbundenen Rückkehr zu mehr Normalität und der Möglichkeit, wieder sicher zu reisen. Damit erhalten auch die Investmentmärkte schrittweise wieder mehr Agilität, auch durch Nachfrage aus dem Ausland. Eine Prognose für das Transaktionsvolumen in 2021 ist eher mit der Hoffnung verbunden, dass Lockdowns absehbar ein Ende finden. Das Niveau wird im Vergleich zu den Hochzeiten zwischen 2015 und 2019 erst einmal niedrig bleiben. Erreichbar vielleicht ein Ergebnis zumindest über dem Covid-Jahr 2020.”
*Die Hotels & Hospitality Group von JLL, Germany, berücksichtigt Einzeltransaktionen mit einem Investitionsvolumen von mindestens 5 Mio. Euro sowie Portfoliotransaktionen mit Objekten ausschließlich in Deutschland. Ebenso enthalten sind deutsche Hotels, die als Teil von grenzüberschreitenden Portfolioverkäufen veräußert werden.
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