Deutschland trotz Einbußen europaweit aktivster Investmentmarkt in der Krise
Die Statistik spricht Bände. Das Hoteltransaktionsvolumen in Deutschland* lag in neun Monaten des laufenden Jahres mit 48 Transaktionen bei 1,7 Mrd. Euro und damit rund ein Viertel unter dem Vergleichszeitraum 2019. Nur dank des starken ersten Quartals, mit 1 Mrd. Euro ein fast viermal so hohes Investmentvolumen als in den folgenden drei Monaten (260 Mio. Euro) markierend und mehr als doppelt so hoch wie zwischen Juli und Ende September (440 Mio. Euro), musste ein nicht noch schwächeres Ergebnis notiert werden. Und auch wenn das dritte Quartal 2020 wieder mehr Transaktionen aufweisen konnte als in den Frühjahrsmonaten, gegenüber dem Vergleichsquartal in 2019 sind die Einbußen enorm (- 46 %).
Weder der Fünf- noch der Zehnjahresdurchschnitt (bezogen auf das jeweilige Dreivierteljahr) konnten mit diesen alles in allem ernüchternden Resultaten gehalten werden. Minus 39 Prozent bzw. minus 10 Prozent bilanzieren die Sorgen der Hotellerie in der aktuellen Situation.
“Wenngleich Deutschland europaweit der aktivste Hotelinvestmentmarkt ist, bleibt die Assetklasse Hotel Ende September 2020 eines der größten Sorgenkinder am deutschen Immobilienmarkt. In den anderen großen etablierten Märkten Europas ist die Situation noch angespannter. Die Hotellerie musste gravierende Einbußen hinnehmen, die Belegungsraten sind bei vielen Hotels existenzgefährdend. Dies spiegelt sich nun zunehmend auch im Transaktionsgeschehen wider”, so Heidi Schmidtke, Managing Director der JLL Hotels & Hospitality Group. Schmidtke weiter: “Viele Transaktionen, die im dritten Quartal abgeschlossen wurden, haben ihren Anfang weit vor Corona genommen, standen eigentlich schon lange kurz vor der Unterzeichnung und mussten ‘nur noch’ über die Ziellinie gebracht werden. Das ist in dem einen oder anderen Fall erfreulicherweise gelungen.”
Derzeit noch nicht absehbar sei in der jetzigen Situation das Ausmaß an notgedrungenen Verkäufen. Die Preisvorstellungen auf Verkäufer- und Käuferseite passten noch nicht zusammen. “Von den schwierigen Finanzierungskonditionen seitens der Banken und der allgemeinen Marktunsicherheit motivierte Preisnachlässe auf Käuferseite lassen sich auf Verkäuferseite dennoch nur akzeptieren, wenn es überhaupt keine andere Möglichkeit gibt, ein Objekt zu veräußern. Noch scheint es allerdings in vielen Fällen zumindest vorerst noch alternative Wege zu geben”, so Schmidtke.
Einzeltransaktionen summierten sich in den neun Monaten des laufenden Jahres auf ein Volumen von knapp 1 Mrd. Euro, verteilt auf 41 Transaktionen. Dies entspricht im Vergleich zum Vorjahreszeitraum einem Rückgang von 28 Prozent. Die durchschnittliche Größe der Einzeltransaktionen reduzierte sich dabei von 30 auf 24 Mio. Euro. Damit verfestigt sich die im zweiten Quartal andeutende Tendenz in Richtung kleinerer Transaktionsvolumina.
Das auf Forward Deals entfallene Volumen beläuft sich auf über 400 Mio. Euro mit 13 Transaktionen, macht damit weiterhin einen signifikanten Anteil am Gesamtmarkt aus (knapp 24 %).
Auf Portfolios entfiel zwischen Januar und Ende September ein Transaktionsvolumen von knapp 700 Mio. Euro. Auch hier schlug im Jahresvergleich ein deutlich zweistelliger Rückgang (24 %) zu Buche. Die durchschnittliche Portfoliogröße lag knapp unter 100 Mio. Euro und damit um ca. 14 Mio. Euro niedriger als 2019. Wie im zweiten Quartal gab es auch im dritten nur einen Portfolioverkauf.
Das meiste Kapital investierten bis dato institutionelle Investoren, mit 20 Transaktionen erreichte deren Volumen eine Größenordnung von 815 Mio. Euro. Immobiliengesellschaften realisierten vier Transaktionen mit über 430 Mio. Euro, Privatinvestoren mit doppelt so vielen Transaktionen kamen auf 138 Mio. Euro.
Heidi Schmidtke analysiert die Gesamtgemengelage: “Eine Reihe von Trends bestimmen die Hotelinvestmentlandschaft. Im dritten Quartal sind 90 Prozent des Investitionsvolumens durch deutsche Anleger getätigt worden. Diese hohe Aktivität nationaler Investoren geht nicht zuletzt mit anhaltenden Reiseeinschränkungen und der folgerichtig nicht stattfindenden Besichtigungen einher und deckt sich mit dem europaweiten Trend, dass Investoren entweder im Land der geplanten Investition ihren Sitz oder zumindest eine lokale Repräsentanz haben.” Und Schmidtke weiter: “Was das Hotelprodukt betrifft, fokussieren sich Investoren mehr auf zentrale Lagen, die eine Erholung der Märkte zuerst spüren. Auch spielt die Überlegung eine Rolle, welches Produkt im Zweifel am besten umnutzbar ist. Die Erwägung alternativer Nutzungsarten zeigt sich nicht nur im Projektstatus, wie etwa bei der Umwidmung des Hotelteils im Falle des FAZ Towers, sondern auch bei zahlreichen kleinvolumigen Objekten, die unter die 5 Mio. Euro – Marke fallen. In diesem Preissegment wurden in diesem Quartal erstaunlich viele Objekte mit dem häufigen Ziel der Umwidmung zur Wohnnutzung erworben. Wir gehen davon aus, dass sich dieser Trend in den nächsten Monaten vielerorts zeigen und sich auf die großen Häuser ausweiten könnte.
Eine weitere Auffälligkeit ist das Interesse, das die Ferienhotellerie mittlerweile bei Investoren erfährt. Diese Art von Immobilien werden bis zu ihrer nachhaltigen Etablierung als Investmentprodukt, nicht zuletzt aufgrund der Saisonalität und meist schwierigerer Drittverwendbarkeit, allerdings noch einen weiten Weg gehen müssen.”
Schmidtke abschließend: “Es bleiben spannende Zeiten, in denen wir weitere Konsolidierungen am Hotelmarkt sehen werden. Dazu gehören, wie gemeldet wird, Gespräche zwischen Accor und IHG. Weitere werden folgen. Last but not least: Was kann man bis Jahresende noch erwarten auf Basis des bisherigen Verlaufs und der Gespräche mit Investoren? Soviel kann man recht sicher sagen: Das letzte Quartal wird bei weitem nicht an die ersten drei Monate dieses Jahres heranreichen. Wenn es gut läuft, dürfte das Transaktionsvolumen in etwa die Hälfte des herausragenden Vorjahresergebnis (4,9 Mio. Euro) erreichen. Damit müsste dann eines der schwächsten Jahre seit 2013 bilanziert werden.”
*Die Hotels & Hospitality Group von JLL, Germany, berücksichtigt Einzeltransaktionen mit einem Investitionsvolumen von mindestens 5 Mio. Euro sowie Portfoliotransaktionen mit Objekten ausschließlich in Deutschland. Ebenso enthalten sind deutsche Hotels, die als Teil von grenzüberschreitenden Portfolioverkäufen veräußert werden.
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