Ältere Gebäude zu moderaten Preisen dominieren das Angebot – Neubauobjekte rar gesät und vergleichsweise teuer
Duisburg gehört zu den Städten, in denen Kaufen in vielen Fällen günstiger ist als Mieten. Vergleichsweise niedrige Quadratmeterpreise von durchschnittlich 1.371 Euro für gebrauchte Eigentumswohnungen und niedrige Bauzinsen ermöglichen monatliche Raten, die geringer ausfallen können als eine ortsübliche Miete. Gradmesser für das Verhältnis von Kaufpreisen zu Mieten ist der so genannte Vervielfältiger. Er zeigt an, wie viele Jahresnettokaltmieten eine Eigentumswohnung im Durchschnitt kostet. In Duisburg mussten Käufer im vergangenen Jahr rund 18 Jahresmieten investieren. Bei einem Vervielfältiger von unter 22,5 – so wie in Duisburg -sprechen die Experten von moderaten Kaufpreisen gemessen am örtlichen Mietniveau. Im Schnitt über alle deutschen Kreise und kreisfreien Städte lag der Vervielfältiger 2019 bei 24. Dies sind Ergebnisse aus dem Postbank Wohnatlas 2020, für den das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) die Immobilienangebote in 401 kreisfreien Städten und Landkreisen untersucht hat.
Duisburg zählt damit zu den 24 deutschen Großstädten ab 100.000 Einwohner, in denen die Kaufpreise die Mieten noch nicht abgehängt haben. Die Stadt mit ihren knapp 500.000 Einwohnern weist den viertkleinsten Vervielfältiger im Städte-Vergleich auf. In den meisten deutschen Metropolen sieht das ganz anders aus: Im Schnitt werden knapp 25 Jahresmieten für den Wohnungskauf fällig, in den sieben größten deutschen Städten, den sogenannten Big Seven, sind es sogar knapp 33 Jahresmieten.
Preisplus im Vergleich zum Vorjahr
Im Vergleich zum Vorjahr sind die Wohnungspreise in Duisburg gestiegen: 2019 betrug das Plus 9,7 Prozent und fiel damit sogar etwas stärker aus als im bundesweiten Schnitt (9,32%) über alle Kreise und kreisfreien Städte. Auch im Vergleich zur Mietentwicklung haben die Kaufpreise stärker zugelegt: 2018 wurden beim Wohnungskauf nur knapp 17 Jahresmieten und damit eine Jahresmiete weniger als im Jahr 2019 fällig.
Dennoch bleiben Eigentumswohnungen für die Duisburger erschwinglich. Durchschnittsverdiener mussten für den Immobilienkauf im vergangenen Jahr im Schnitt 12,2 Prozent ihres Haushaltseinkommens berappen, sofern der Zinssatz bei 2,45 Prozent und die Anfangstilgung bei vier Prozent lagen und 20 Prozent Eigenkapital vorhanden waren. Die Miete schlug dagegen mit durchschnittlich 13,0 Prozent zu Buche. Duisburg gehört damit zu den neun deutschen Großstädten ab 100.000 Einwohnern, die mit Blick auf die regionalen Einkommen Käufern günstigere Bedingungen als Mietern boten. „Wer in Duisburg von der Mietwohnung in die eigenen vier Wände umzieht, muss in vielen Fällen nicht mehr zahlen. Zugleich bilden Eigentümer Vermögen. Eine Immobilie ist grundsätzlich eine gute Altersvorsorge“, sagt Gabriele Strunk, Regionalbereichsleiterin und Mitglied der regionalen Geschäftsleitung Nord-West der Postbank Immobilien GmbH.
Keine Wertsteigerungen in Sicht
Einen Wermutstropfen gibt es aber auch: Immobilien in Duisburg werden in den kommenden Jahren voraussichtlich nicht an Wert gewinnen. Das HWWI rechnet in seiner Prognose mit einem Minus von 1,09 Prozent jährlich bis 2030. Diese Kaufpreisprognose stützt sich auf Annahmen zur künftigen Angebots- und Nachfrageentwicklung, wobei verschiedene Regionaldaten zur Bevölkerungs- und Altersstruktur, Haushaltsgröße, Einkommensentwicklung, zu Wohnausgaben und Wohnungsangebot einfließen. Für Duisburg wird bis 2030 mit einer leicht schrumpfenden Bevölkerung und — aufgrund der Alterung der Einwohner — von Einbußen bei den verfügbaren Haushaltseinkommen gerechnet. Damit dürfte auch die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt der Stadt nachgeben.
Altbauten dominieren
Das Angebot auf dem Duisburger Markt wird vor allem von Wohnungen mit einem Baujahr vor 1970 bestimmt. 44,5 Prozent der im vergangenen Jahr angebotenen Objekte waren mindestens 50 Jahre alt. Gut ein Viertel der Wohnungen wurde zwischen 1970 und 1989 gebaut, 11,6 Prozent sind neuwertig (Baujahr 1990 bis 1989). Auffällig ist der geringe Neubau-Anteil: Nur 7,6 Prozent der Wohnungen, die 2019 zum Verkauf standen, wurden zwischen 2017 und 2019 fertiggestellt. Im bundesweiten Durchschnitt waren dagegen knapp ein Viertel der Wohnungen auf dem Markt Neubauobjekte.
Wer eine der wenigen Neubauwohnungen in Duisburg ergattern will, muss deutlich tiefer in die Tasche greifen: Der Preisaufschlag gegenüber Bestandsbauten für eine 70-Quadratmeter-Wohnung beläuft sich im mittleren Preissegment auf 135.801 Euro – Nebenkosten nicht einberechnet. Im oberen Preissegment, in dem Wohnungen etwa mit Ausstattungsextras wie edlen Böden und großzügigen Bädern glänzen, liegt der Preisaufschlag mit gut 140.000 Euro noch etwas höher. Damit fallen die Aufpreise für Neubauten in Duisburg vergleichsweise happig aus: Im bundesweiten Mittel liegt der Preisvorteil einer 70-Quadratmeter-Wohnung aus dem Bestand im mittleren Preissegment knapp 90.000 Euro, für hochpreisige Objekte bei rund 67.000 Euro.
Immobilien aus zweiter Hand
Kaufinteressierte kommen in Duisburg somit kaum an betagten Gebäuden vorbei. „Wer eine Gebrauchtimmobilie kaufen möchte, sollte vor dem Kauf besonders genau hinsehen: Bausubstanz und Sanierungsbedarf sollten genau geprüft und realistisch kalkuliert werden“, rät Postbank-Expertin Strunk. „Schon bei der Planung der Finanzierung sollten alle notwendigen Arbeiten möglichst genau abgeschätzt und miteinberechnet werden.“
Grundsätzlich muss der Kauf eines sanierungsbedürftigen Altbaus aber kein Nachteil sein. Im Gegenteil: Insbesondere in Duisburg kann dabei erheblich gespart werden. „In den meisten Fällen müssen nicht alle Sanierungsmaßnahmen zwingend sofort umgesetzt werden, sondern können nach und nach erledigt werden. Das eröffnet oft noch weitere finanzielle Spielräume“, sagt Strunk.
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