70 % des Transaktionsvolumens entfallen auf Deutschland
Savills erwartet eine anhaltend hohe Investmentaktivität am europäischen Markt für Mehrfamilienhäuser – das geht aus der neuesten Untersuchung des Immobiliendienstleisters hervor, in der zwölf Märkte analysiert wurden. In vielen europäischen Ländern wachsen die Mietwohnungsmärkte und die Wachstumstreiber dürften von der COVID-19-Pandemie kaum beeinflusst werden. Die Folge: Die Nachfrage unter Investoren wird tendenziell eher ansteigen und für weitestgehend stabile Renditen sorgen. Deutschland als mit Abstand größter Markt dürfte weiterhin stark im Fokus stehen.
Ein Großteil wird in Deutschland umgesetzt
Deutschland führt die Rangfolge der größten Investmentmärkte nach wie vor sehr deutlich an: Hierzulande entfielen im 1. Quartal 2020 rund 8,2 Mrd. Euro auf Käufe von Mehrfamilienhäusern – das entspricht einem Anteil von 70 % des europaweiten Transaktionsvolumens. Zweit- und Drittplatzierter sind Großbritannien und Schweden mit jeweils nur 8 % bzw. 6 % Marktanteil.
„Mehrfamilienhäuser rücken als Anlageprodukt aufgrund ihrer vergleichsweise hohen Ertragsstabilität europaweit immer mehr in den Fokus der Investoren. Dies gilt allem voran für die Bundesrepublik mit ihrem sehr großen Mietwohnungsmarkt“, berichtet Marcus Lemli, CEO Germany und Head of Investment Europe bei Savills. „In vielen europäischen Ländern wachsen die Mietwohnungsmärkte, sodass die Produktverfügbarkeit steigt und Mehrfamilienhäuser sich zusehends als feste Größe am Immobilieninvestmentmarkt etablieren.“
Gute Fundamentaldaten fördern Investitionsaktivitäten
Die Experten von Savills gehen davon aus, dass in den untersuchten Ländern das Transaktionsvolumen im ersten Halbjahr 2020 bei über 22 Mrd. Euro liegen könnte und sich damit auf Vorjahresniveau befinden wird. Maßgebliche Treiber des anhaltend hohen Investoreninteresses in COVID-19-Zeiten sind die aus Eigentümersicht guten Fundamentaldaten an den europäischen Mietwohnungsmärkten: die zunehmende Urbanisierung, kleinere Haushalte, oftmals kaum noch erschwingliche Kaufpreise für Wohneigentum sowie eine höhere Nachfrage nach Flexibilität und Serviceleistungen. Dies sind allesamt langfristige Entwicklungen, die von dem Wirtschaftszyklus und den jüngsten Auswirkungen von COVID-19 vergleichsweise wenig abhängig sind.
Stabiles Pricing bei aufgeschobenen Mietwachstumspotenzialen
„Angesichts der robusten Fundamentaldaten haben Investoren nach wie vor die gleichen Renditeanforderungen wie zu Jahresbeginn. Auswirkungen auf die Preisgestaltung hat hingegen eher, dass Investoren als Folge der Pandemie konservativere Ansätze bei Mietsteigerungserwartungen und Auslastungsquoten haben“, erläutert Marcus Roberts, Head of European Operational Capital Markets bei Savills. „Die Höhe des Kapitals, das in Mehrfamilienhäuser angelegt wurde, ist seit Jahresbeginn jedoch unverändert geblieben. Die Investorenabsichten deuten sogar eher darauf hin, dass noch mehr Geld in den Wohnimmobiliensektor fließen wird.“ Aktuell liegt die Anfangsrendite im Durchschnitt der untersuchten Länder stabil bei 3,35 %.Bis zum Jahresende geht Savills von weitgehend unveränderten Renditen aus.
Das Segment und alternative Lagen als Profiteure
Im Zuge der COVID-19-Pandemie ist zu erwarten, dass die Erschwinglichkeit der Mieten bei Nutzern und auch Investoren in den Fokus rückt. Im Hinblick auf verschiedene Standorte könnten weniger dicht besiedelte aber gut angebundene Wohnstandorte an Bedeutung gewinnen. Alles in allem werden Wohnimmobilien aufgrund der vergleichsweise hohen Stabilität der Mieteinnahmen von vielen Investoren, aber auch von vielen Kreditgebern, bereits jetzt als sicherer Hafen angesehen. Savills rechnet damit, dass Mehrfamilienhäuser zukünftig eine höhere Bedeutung in den Portfolios vieler Investoren einnehmen werden. Schon jetzt rangiert die Anlageklasse bzgl. der Volumina in einigen Märkten auf Platz 2 hinter den Büroimmobilien und wird zunehmend in die Portfolios institutioneller Investoren wie Pensionskassen und REITs aufgenommen. „Mehrfamilienhäuser können in Europa nicht länger als alternatives Investment bezeichnet werden, sondern sind mittlerweile auch für Core-Strategen eine Option. Insbesondere in Märkten wie Deutschland, den Niederlanden und Skandinavien, in denen die Transaktionsvolumina bisweilen mit denen der Büroimmobilien mithalten können oder diese sogar überholt haben“, so Eri Mitsostergiou, Director European Research bei Savills. „Auch in Spanien und Irland wird der Sektor perspektivisch deutlich an Relevanz gewinnen – hier waren die Volumina im letzten Jahr zwei- bis fünfmal so hoch wie im Fünfjahresdurchschnitt.“
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