immowelt Analyse der Angebotsmieten in den Berliner Bezirken
Seit Ende Februar gilt in Berlin der Mietendeckel. Die Auswirkungen sind bereits deutlich sichtbar: Die Angebotsmieten von betroffenen Wohnungen (Baujahr vor 2014) sind innerhalb eines Jahres um 8 Prozent gesunken. Vor einem Jahr wurden für den Quadratmeter noch im Median 11 Euro verlangt, aktuell sind es 10,10 Euro. Zu diesem Ergebnis kommt eine Analyse von immowelt. Dafür wurden die Angebotsmieten in Berlin und seinen Bezirken von Januar bis Mai 2020 mit dem Vorjahreszeitraum verglichen. Im gleichen Zeitraum haben sich die Preise von nicht regulierten Wohnungen, also Neubauten mit einem Baujahr ab 2014, um 17 Prozent erhöht.
“Unsere Befürchtungen haben sich leider bewahrheitet: Der Mietendeckel verschärft das Auseinanderdriften am Wohnungsmarkt weiter. Das zeigt das deutlich stärker steigende Mietpreisniveau bei nicht regulierten Neubauten”, sagt Prof. Dr. Cai-Nicolas Ziegler, CEO der immowelt AG. “Zusätzlich führt der Mietendeckel dazu, dass viele Mietobjekte aufgrund der zu geringen Rentabilität zum Verkauf angeboten werden und somit dem Mietmarkt entzogen werden. Die Politik sollte sich daher vielmehr auf die Schaffung von gefördertem Wohnraum konzentrieren, statt viele private Vermieter in finanzielle Nöte zu bringen.”
Größter Rückgang in Wedding
Wie stark die angebotenen Mietpreise gefallen sind, unterscheidet sich von Bezirk zu Bezirk. Am stärksten hat sich der Mietendeckel in Wedding ausgewirkt. Von 2019 auf 2020 sind die Preise für Bestandswohnungen um 18 Prozent zurückgegangen. Vor einem Jahr lag die mittlere Miete noch bei 12 Euro und damit über dem Berliner Durchschnitt. Nach dem Rückgang liegt sie aktuell nicht nur darunter, sondern mit 9,80 Euro pro Quadratmeter sogar unter der 10-Euro-Marke. Auch in Neukölln (-15 Prozent), Reinickendorf (-11 Prozent)
Teuerste Mieten in Friedrichshain
Insgesamt gehen in 19 von 23 untersuchten Bezirken die Mieten zurück. Selbst in den beliebtesten und dadurch auch hochpreisigen Gegenden sinken die Preise. Im teuersten Berliner Bezirk Friedrichshain gehen die Quadratmeterpreise um 5 Prozent auf 14 Euro zurück. In Mitte kosten Mietwohnungen im Mittel 11 Prozent weniger. Schöneberg (-16 Prozent) und Charlottenburg (-13 Prozent) weisen laut der Analyse sogar noch größere Rückgänge auf.
Die hohen Rückgänge hängen damit zusammen, dass die Mieten in den vergangenen Jahren aufgrund der hohen Nachfrage explodiert sind – allein von 2011 bis 2018 ist die Hauptstadt um mehr als 300.000 Einwohner gewachsen. Der Markt konnte diesem Ansturm nicht standhalten, sodass sich Angebotsmieten teilweise verdoppelt und deutlich von den Werten im Mietspiegel entfernt haben. Da sich das neue Gesetz bei der Festlegung der Miete auf den Mietspiegel bezieht, dreht sich dieser Trend allmählich wieder um. Viele Vermieter scheinen aber nach wie vor verunsichert zu sein, ob das Gesetz juristisch Bestand hat. Denn in einigen Inseraten wird darauf hingewiesen, dass die Miete zwar an den Mietendeckel angepasst ist, sollte das Gesetz aber wieder gekippt werden, die Miete nach oben korrigiert wird.
Hohenschönhausen mit großem Plus
Doch nicht in allen Vierteln lassen sich die Auswirkungen des neuen Gesetzes feststellen. In Hohenschönhausen ziehen die Mieten weiter stark an. Ein Plus von 11 Prozent ist die größte Steigerung aller Bezirke. Auch im benachbarten Weißensee (+1 Prozent) sowie in Köpenick und Prenzlauer Berg (je 0 Prozent) sind noch keine Rückgänge zu vermerken.
Der Mietendeckel wurde Ende Januar vom Berliner Abgeordnetenhaus beschlossen und sieht ein Einfrieren der Mieten von Bestandswohnungen mit Baujahr vor 2014 auf den Stichtag der Ankündigung (18.6.2019) vor. Gleichzeitig gelten Mietobergrenzen, deren Höhe von Baujahr, Lage und Ausstattung abhängt. Maßstab hierfür ist das Preisniveau des aktuellen Berliner Mietenspiegels.
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