Die Vermietungsquote ist eine der relevantesten Kennzahlen für die Performance und das Rating offener Immobilienfonds.
Ende 2019 sind die Vermietungsquoten mit durchschnittlich 96,2% auf Rekordniveau. Covid-19 trübt den Ausblick allerdings deutlich ein.
Die Ratingagentur Scope hat die Vermietungsquoten von 17 offenen Immobilienpublikumsfonds untersucht. Zusammen verwalten die Fonds ein Vermögen von rund 100 Mrd. Euro. Das Ergebnis: Die durchschnittliche nach Verkehrswertvolumen gewichtete Vermietungsquote hat sich 2019 gegenüber dem Vorjahr um 60 Basispunkte auf 96,2% erhöht. Damit ist die durchschnittliche Vermietungsquote nun acht Jahre in Folge gestiegen. Zum Vergleich: Im Jahr 2011 betrug sie lediglich 91,8%.
Das Maximum: Aufgrund der natürlichen Mieterfluktuation betrachtet Scope bereits Vermietungsquoten ab 98% als Vollvermietung und vergibt im Rahmen des Ratings hierfür die Bestnote. Diese Schwelle überschreitet Ende 2019 nur der UniInstitutional German Real Estate.
hausInvest mit größtem Anstieg der Vermietungsquote im Jahr 2019
Im Jahr 2019 konnten neun der 17 Fonds ihre Vermietungsquote steigern. Den stärksten Anstieg innerhalb der Vergleichsgruppe verzeichnete auf Jahressicht der hausInvest – von 93,4% auf 95,5%. Hauptgrund für den starken Anstieg waren Portfoliobereinigungen. Nach dem hausInvest haben der grundbesitz global und der UBS (D) Euroinvest Immobilien ihre Vermietungsquote am stärksten steigern können – und zwar um jeweils 1,4 Prozentpunkte auf 96,9% bzw. 97,4%.
Den stärksten Rückgang der Vermietungsquote registriert Scope beim Swiss Life REF (DE) European Real Estate Living and Working – von 98,9% auf 95,4% – und beim grundbesitz Fokus Deutschland, dessen Vermietungsquote um 2,3 Prozentpunkte auf 95,8% gesunken ist. Trotz des Rückgangs liegen beide Fonds jedoch immer noch auf einem vergleichsweise hohen Vermietungsniveau.
Mittelfristig sinkende Vermietungsquoten erwartet – Covid-19 Einfluss
Die im Jahr 2019 erneut hohen Vermietungsquoten der offenen Immobilienfonds stützten sich vor allem auf die hohe Nachfrage auf den europäischen Büromärkten. Die Vermietungsquoten befinden sich auf einem hohen Niveau – und lassen sich bei vielen Fonds kaum noch nennenswert erhöhen. Scope erwartet bereits auf Jahressicht leicht sinkende Vermietungsquoten, mittelfristig jedoch ein weiteres Absinken. Ein wesentlicher Grund dafür ist Covid-19.
Der Einfluss von Covid-19 auf die einzelnen Immobiliensegmente lässt sich zwar derzeit noch nicht bis ins Detail abschätzen. Dennoch zeigen sich bereits klare Tendenzen: Die aktuelle Krise wird auch den Büroimmobilienmarkt negativ beeinflussen. Gründe hierfür sind Personalabbau und aller Voraussicht nach auch ein verstärkter Trend zum Home-Office. Scope geht aktuell jedoch nicht davon aus, dass die Leerstände im Class-A Bürosegment dauerhaft ansteigen. Das Risiko steigender Leerstände trifft vor allem auf Immobilien in weniger attraktiven Lagen oder auf Objekte zu, die unter ESG-Aspekten unterdurchschnittlich dastehen.
Darüber hinaus erwartet Scope, dass der strukturelle Wandel im Einzelhandelssektor zu einer sinkenden Flächennachfrage führt. Hinzu kommen vermehrte Mieterinsolvenzen aufgrund der Covid-19-Krise.
Zum Hintergrund: Die Vermietungsquote hat einen hohen Einfluss auf die Fondsperformance und ist daher eine der wichtigsten Kennzahlen zur Bewertung von offenen Immobilienfonds. Denn: Leerstehende Immobilien erwirtschaften nicht nur keine Mieterträge, sondern verursachen zusätzliche Kosten zum Beispiel für Renovierung, Vermarktung und Incentivierung sowie bei den Betriebskosten. Es ist daher eine der wichtigsten Aufgaben des Fondsmanagements, die Vermietung auf einem hohen Niveau zu halten. Sinkt die Vermietungsquote eines Fonds signifikant, hat dies einen negativen Einfluss auf das Rating.
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