Von Michael Gobitschek, Portfolio Manager, SKAGEN m2
Trotz der weitreichenden Auswirkungen der von der Corona-Pandemie ausgelösten wirtschaftlichen Verwerfungen bleiben unserer Meinung nach die Aussichten für den globalen Immobilienmarkt nach wie vor positiv. Schließlich bestehen die fundamentalen Megatrends der Urbanisierung und der demografischen Entwicklung weiter fort. Die Renditeaussichten können nach der Korrektur sogar noch attraktiver ausfallen. Das Corona-Virus kann aus unserer Sicht dazu beitragen, langfristige Trends zu beschleunigen, und wird die Kluft zwischen Gewinnern und Verlierern eher vergrößern.
Corona verändert die Nutzung von Immobilien
Der im April in vielen Ländern der Welt herrschende Shutdown hat die Nutzung von Immobilien stark verändert und damit auch ihre traditionelle Rolle für Investoren als sonst sicherer Hafen in Zeiten von Marktvolatilität. Üblicherweise sind Investitionen in Immobilien kapitalintensiv und oft kreditfinanziert – beide Faktoren haben sich in der derzeitigen Krise nachteilig auf die Bewertungen ausgewirkt und die Unsicherheit genährt, ob Refinanzierungen und Verkäufe wie geplant stattfinden können.
Die Immobilienmärkte haben seit Jahresbeginn in Asien, Europa und den USA auf Euro-Basis rund 20 Prozent ihres Wertes eingebüßt. Dabei zeigt sich eine starke Polarisierung zwischen den verschiedenen Nutzungsarten von Immobilien: Zwischen dem Segment mit der besten Performance (Rechenzentren) und dem mit der schlechtesten (regionale Einkaufszentren) liegt ein Renditeunterschied von mehr als 70 Prozent. Auch Bürogebäude, Gesundheitseinrichtungen und Herbergen schnitten eher schlecht ab.
Logistik gewinnt an Bedeutung
Auch wenn es schwer fällt, noch mitten in der anhaltenden Krise genaue Vorhersagen zu treffen, so ist doch davon auszugehen, dass Logistik und Lager an Bedeutung gewinnen werden. Die Pandemie hat den Wunsch nach lokaleren Lieferketten und Waren aufkommen lassen. Auch haben mehr Kunden Erfahrungen mit Online-Shops gemacht und werden wohl weiterhin mehr im Internet bestellen. Zudem dürfte das Arbeiten von Zuhause trotz Lockerungen von vielen fortgesetzt werden, was die Nachfrage nach Rechenzentren – wie im Übrigen auch das Online-Shopping – weiter hoch halten wird.
Die offensichtlichen Verlierer sind Einkaufszentren, deren Niedergang sich weiter beschleunigen dürfte. Das Gastgewerbe dürfte im Zusammenhang mit der schrumpfenden Wirtschaftsleistung weiter in Mitleidenschaft gezogen werden, besonders durch den Rückgang von Geschäfts- und Urlaubsreisen. Im Bereich der Büroimmobilien dürften die Auswirkungen gemischt ausfallen: Einerseits ist denkbar, dass Büros wieder großzügiger gestaltet werden, andererseits könnten Unternehmen ihre Bürofläche reduzieren, wenn mehr Mitarbeiter von Zuhause aus arbeiten. Der Trend zu einer gesunden Arbeitsumgebung dürfte weiter zunehmen und so zusätzliche Investitionen erfordern, beispielsweise in Luftreinigungsanlagen.
Vorteile eines aktiven Immobilien-Aktienportfolios
Der aktiv gemanagte Immobilienaktienfonds SKAGEN m2, der kürzlich von Lipper als bester globaler Immobilienaktienfonds über 3 und über 5 Jahre ausgezeichnet wurde, berücksichtigt die genannten Risiken und Chancen bei der Portfoliokonstruktion. So hat sich der Fonds im ersten Quartal 2020 von Hotels und Einkaufszentren getrennt und meidet hochverschuldete Unternehmen, da Liquidität gerade jetzt ein wichtiger Performance-Faktor ist.
Erwartungsgemäß kamen die besten Performance-Beiträge im ersten Quartal von Rechenzentren, wie Equinix und Keihanshin Building, und Wohnungsvermietern, wie Kojamo und LEG Immobilien. Beide Unternehmen verfügen über starke wiederkehrende Ertragsprofile. Insgesamt umfasst das konzentrierte Portfolio des SKAGEN m2 rund 32 Unternehmen aus mehr als 12 Ländern, die 9 Sektoren abdecken.
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