Einzelne Banken verlangen mehr Eigenkapital
Mögliche Bauverzögerungen, finanzielle Einbußen durch Kurzarbeit, teils veränderte Anforderungen der Banken: Die Corona-Pandemie wirkt sich auch auf Immobilienkredite aus, berichtet Interhyp, Deutschlands größter Vermittler für private Baufinanzierungen. “Der Abschluss eines Immobilienkredits ist nach wie vor möglich, Berater und Kreditinstitute haben auf digitale Prozesse und telefonische Beratung umgestellt und Kunden sind weiterhin an Finanzierungen interessiert. Die Corona-Krise hat aber Einfluss genommen auf die Wünsche der Kunden und Angebote der Banken”, erklärt Mirjam Mohr, Vorständin für das Privatkundengeschäft bei Interhyp. “Kreditoptionen, die mehr Flexibilität ermöglichen, werden für Kunden interessanter. Banken passen ihre Angebote an die neue Situation an.” So seien bei einigen Banken kulante Regelungen zum Tilgungssatzwechsel eingeführt worden, manche rechnen Kurzarbeitergeld bei der Kreditprüfung an. Einzelne Banken achten laut Interhyp nun auf einen höheren Eigenkapitalanteil bei Neufinanzierungen. Interhyp rät, die Finanzierung möglichst zukunftssicher auszurichten, aber mit Zusatzoptionen wie bereitstellungszinsfreien Zeiten bei Bauvorhaben oder Tilgungssatzwechseln flexibel zu bleiben. Sicherheit und Flexibilität seien damit kein Widerspruch.
Etwa jede vierte Erstfinanzierung bei Interhyp wird für ein eigenes Bauvorhaben oder den Kauf vom Bauträger genutzt. Durch den Shutdown sind angehende Bauherren zum Teil in Sorge, dass das künftige Traumhaus oder die Eigentumswohnung später als geplant fertig wird. Das Problem für Bauherren: Für die Bereitstellung des Darlehens fallen dann oft schon Kosten an – sogenannte Bereitstellungszinsen. Interhyp rät Kreditnehmern bei der Kreditauswahl daher, nicht nur auf den Zinssatz des Darlehens zu achten, sondern auch auf die bereitstellungszinsfreie Zeit und die Höhe der Bereitstellungszinsen. “Es gibt Banken mit langen bereitstellungszinsfreien Zeiten von 12, teilweise sogar von 24 Monaten. Zudem variiert die Höhe der Bereitstellungszinsen, die nach dem Ablauf dieser Zeit zu zahlen sind”, erläutert Expertin Mirjam Mohr. Die Bereitstellungszinsen liegen aktuell bei rund 0,15 bis 0,25 Prozent pro Monat. Laut Interhyp ist es bei einigen Kreditinstituten möglich, die bereitstellungszinsfreie Zeit gegen einen kleinen Zinsaufschlag zu verlängern.
Mehr Sicherheit bei der Finanzierung in unsicheren Zeiten
Im aktuellen Niedrigzinsumfeld rät Interhyp zu hohen Anfangstilgungen. Dadurch beschleunigt sich der Schuldenabbau. Durch Themen wie Kurzarbeit oder wegfallende Boni kann es für Kreditnehmer aktuell und künftig jedoch schwerer werden, die Kreditrate wie vereinbart zu stemmen. “Wir raten bei Kreditabschluss, Optionen zum Tilgungssatzwechsel zu vereinbaren, um die Tilgung auch herabsetzen zu können”, empfiehlt Mirjam Mohr. Laut Interhyp sind Tilgungssatzwechsel oft bis zu zwei Mal kostenlos innerhalb der Zinsfestschreibung möglich, bei einigen Anbietern sogar drei Mal. Manche Banken verlangen einen Zinsaufschlag für die Möglichkeit des Tilgungssatzwechsels oder erheben eine Gebühr. Mirjam Mohr: “Es lohnt sich, Darlehen vorab in Bezug auf Tilgungssatzwechsel zu vergleichen oder im Falle laufender Kredite bei der finanzierenden Bank nachzufragen.” Gerät wegen der aktuellen Corona-Krise die laufende Finanzierung ins Wanken, sollten Betroffene eine Tilgungsaussetzung oder auch die jetzt gesetzlich geregelte Stundung in der Corona-Krise nutzen. Sie sollten dazu auf jeden Fall auf die Bank zugehen. Manche Banken bieten Tilgungsaussetzungen über die gesetzliche Möglichkeit hinaus, oft sind individuelle Lösungen möglich.
Eigentümer mit laufenden Krediten: Günstige Zinsen nutzen
Eigentümer, deren Zinsbindungen in den nächsten Monaten auslaufen, sollten laut Interhyp beim Anschlussdarlehen auch auf eine erhöhte Flexibilität bei der Tilgung achten und Optionen zum Tilgungssatzwechsel einbauen. Zudem können Anschlussfinanzierer grundsätzlich das günstige Zinsniveau nutzen. “Mit der richtigen Strategie können Eigentümer jetzt die Weichen für eine sichere und schnelle Entschuldung stellen. Wir raten, das günstige Zinsniveau direkt in eine höhere Tilgung zu investieren”, sagt Mirjam Mohr. Nach Beobachtungen der Expertin haben zuletzt viele Eigenheimbesitzer die Gunst der Stunde genutzt. Der Anteil der Anschlussfinanzierungen an allen Finanzierungen sei im Vergleich zum Vorjahr etwas angestiegen, berichtet Interhyp.
Mehr Eigenkapital bringt bessere Zinsen
Vereinzelt schauen Kreditinstitute in der Krise auch stärker darauf, wie viel Eigenkapital Kunden einbringen. Grundsätzlich gilt, dass bessere Zinsen möglich sind, wenn der Anteil des Kredits nicht so hoch ausfällt, weil Eigenkapital vorhanden ist. “Derzeit sehen wir bei einzelnen Banken, dass höhere Zinsaufschläge als vor der Krise bei wenig Eigenkapital verlangt werden oder dass dort eine Finanzierung ohne oder mit sehr wenig Eigenkapital nicht mehr möglich ist”, sagt Mirjam Mohr. Die Expertin rät Immobilienkäufern mit Finanzierungsbedarf, neben den Kaufnebenkosten zusätzlich möglichst 20 Prozent vom Kaufpreis in die Finanzierung an Eigenmittel einzubringen. Dann ermöglichen viele Banken eine Finanzierung zu den aktuell günstigen Konditionen, die bei Bestanbietern derzeit unter einem Prozent für zehnjährige Darlehen liegen, berichtet Interhyp.
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