Corona-Folgen ab dem zweiten Quartal 2020 zu erwarten
Der deutsche Hotelinvestmentmarkt kann im ersten Quartal 2020 noch ein starkes Transaktionsvolumen* vorweisen. Knapp eine Milliarde Euro (bei 27 registrierten Transaktionen, zu einem deutlich überwiegenden Teil mit deutschem Kapital) sorgt für ein Plus von 67 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Quartalsbasiert wird der Zehnjahresschnitt von 473 Mio. Euro mehr als verdoppelt, auch der Fünfjahresschnitt (730 Mio. Euro) ist um 35 Prozent übertroffen. Ein signifikanter Teil (geschätzte rund 26 %) des Hotel-Transaktionsvolumens entfällt allerdings auf die Übernahme von TLG durch Aroundtown, die sich mit 77,8 Prozent der Anteile die Mehrheit an TLG gesichert haben. Mit der Übernahme wechselten u.a. acht Hotels in Berlin, Dresden, Leipzig und Rostock den Eigentümer.
“Auch ohne die genannte Unternehmenstransaktion war das Quartalsergebnis erfreulich. Die nackte Statistik für das erste Quartal lässt die Auswirkung von COVID-19 insofern noch nicht erkennen. Das Marktgeschehen im Hintergrund schon”, so Heidi Schmidtke, Managing Director der JLL Hotels & Hospitality Group. Schmidtke erläutert: “Die operativen Märkte, aber noch nicht die Investmentmärkte, waren ab März spürbar von der Ausbreitung der Pandemie betroffen. Die tatsächlichen Auswirkungen – deren Stärke von der Dauer der Einschränkungen abhängen werden – werden insofern also erst ab dem zweiten Quartal greifbar sein. Dann wird man die Corona-Folgen auch an den Zahlen ablesen können.”
Die Investoren, verstärkt als Asset Manager ihrer Hotelportfolios gefragt und daher primär mit ihren Beständen beschäftigt, hätten angefangen zu reagieren. Aber: Laufende Transaktionsprozesse, Gespräche über Transaktionen werden weitergeführt, weiterverhandelt -freilich unter ungewohnten Bedingungen, nämlich nahezu komplett virtuell.Investitionsentscheidungen verzögern sich dadurch, die eine oder andere wird auch komplett auf Eis gelegt. Insbesondere aufgrund der seit Anfang März sehr niedrigen Auslastungsraten und der damit stark beeinträchtigten Cash-Flows und Mieten, wird die Preisfindung über die nächsten zwei Quartale allerdings erschwert. “Es könnte sich im Laufe des Jahres auszahlen, dass der deutsche Hotelmarkt traditionell stark von inländischer Nachfrage geprägt ist, ein Trend der sich im Hinblick auf das zu erwartende Reiseverhalten nach COVID-19 tendenziell verstärken und damit Hoteliers grundsätzlich stützen dürfte. Und nicht zu vergessen: die Assetklasse Hotel gilt als etabliert, insbesondere auch bei den hierzulande besonders starken institutionellen Investorengruppen”, so die Hotelexpertin.
In den ersten drei Monaten 2020 wurden insgesamt 22 Einzeltransaktionen mit einem Volumen von 414 Mio. Euro durchgeführt, entsprechend einem Rückgang um knapp 17 Prozent gegenüber dem Vorjahr (Q1 2019: 18 mit 496 Mio. Euro). Bei sieben dieser Einzeltransaktionen mit einem Volumen von ca. 214 Mio. Euro handelt es sich um Hotels, die im Projektstadium veräußert wurden. Die durchschnittliche Transaktionsgröße lag mit knapp 18 Mio. Euro weit unter dem Niveau des Vorjahres (Q1 2019: 29 Mio. Euro).Die fünf größten Einzeltransaktionen schafften es damit zusammen lediglich auf ein Volumen von 191 Mio. Euro (Q1 2019: 268 Mio. Euro). Das entspricht knapp 19 Prozent des Gesamtvolumens, darunter unter anderen die folgenden:
Einzeltransaktionsbeispiele:
– Der Projektverkauf des Hampton by Hilton Kiel an den von der GBI AG gemanagten Hotelfonds der BVK, für den JLL beratend tätig war. Verkäufer war ein Joint Venture des Projektentwicklers Revitalis Real Estate und des Family Office Dereco. Das Hotel mit geplanten 208 Zimmern soll bis Ende 2020 realisiert und durch Gorgeous Smiling Hotels betrieben werden.
– Der Projektverkauf des iLive Stuttgart mit 172 geplanten Serviced Apartments, die bis 2022 realisiert werden sollen. Das Objekt in Zuffenhausen wurde von der iLive Group anHanseMerkur Grundvermögen veräußert. Transaktionen von Serviced Apartments kamen damit in diesem ersten Quartal mit drei Transaktionen auf fünf Prozent des Gesamtvolumens (Q1 2019: 3 Transaktionen, 8 % des Gesamtvolumens).
Bei den Portfoliotransaktionen schlägt die Mehrheitsübernahme an TLG durch Aroundtown deutlich ins Gewicht: die durchschnittliche Größe wurde damit deutlich angehoben, von 78 (ohne diese Unternehmenstransaktion) auf 114 Mio. Euro (Q1 2019: knapp 48 Mio. Euro). Insgesamt flossen bei Eigentümerwechsel in Portfolios 571 Mio. Euro, 58 Prozent des gesamten Hotelinvestmentvolumens (Q1 2019: 2 Transaktionen mit insgesamt 95 Mio. Euro).
Mit 11 der insgesamt 27 Transaktionen und einem Volumen von 440 Mio. Euro waren institutionelle Anleger für 45 Prozent des Gesamtvolumens verantwortlich, auf Platz 2 positionierten sich mit 286 Mio. Euro (2 Transaktionen) die Immobiliengesellschaften. Deren ungewohnt großer Anteil hängt mit der TLG/Aroundtown Transaktion zusammen.
Heidi Schmidtke: “Die Hotelimmobilie leidet, keine Frage. Sie leidet aber nicht, weil das Produkt als solches in Frage gestellt wird. Und deshalb wird sie auch weiterhin ihren Platz bei den Investoren einnehmen. Kapital ist vorhanden, und die Menschen werden ihre Reiselust nicht verlieren. Egal ob im In- oder Ausland.” Schmidtke weiter: “Die Corona Krise hat zur Folge, dass Investitionsentscheidungen mit noch mehr Bedacht getroffen werden als zuvor. Wir erwarten, dass die Bonität der Hotelbetreiber mehr denn je Bedeutung erlangt. Im Rahmen eines Mietvertrages werden zudem Faktoren wie die Höhe der Garantie und die langfristige Nachhaltigkeit der Miete von Investoren zukünftig stärker hinterfragt werden und noch ausschlaggebender sein. Eine verstärkte Hinwendung zu kleinvolumigeren, weniger komplexen Opportunitäten ist zu erwarten.”Wenngleich Betreiber weiterhin expandieren wollen, wird auch hier der Fokus aktuell stark auf das Management der Bestandssituation gelegt. Engpässe in Lieferketten, Bearbeitungsverzug von Genehmigungen und knapp bemessene bzw. noch zu erwirkende Baufinanzierungen werden zudem zu Verzögerungen, in einigen Fällen gar zur Aufgabe von geplanten Projekten führen. Die Expertin abschließend: “Und was wir auch sehen: Gerade in einer solchen Krisen-Situation lockt Investoren verstärkt das Risiko auf der Suche nach Preisabschlägen. Es gibt Marktteilnehmer, die die Bereitschaft zur Übernahme von beispielsweise Objekten und Projekten signalisieren, deren Eigentümer die Finanzierung nicht mehr bedienen können oder diese erst noch sichern müssen.”
* Die Hotels & Hospitality Group von JLL, Germany, berücksichtigt Einzeltransaktionen mit einem Investitionsvolumen von mindestens 5 Mio. Euro sowie Portfoliotransaktionen mit Objekten ausschließlich in Deutschland. Ebenso enthalten sind deutsche Hotels, die als Teil von grenzüberschreitenden Portfolioverkäufen veräußert werden.
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