Trotz der anhaltenden Bedenken bezüglich der Aussichten für das weltweite Wirtschaftswachstum und einer Stagnation der grenzüberschreitenden Kapitalströme sollte die Performance des globalen Immobilienmarktes im Jahr 2020 weiter von einer Reihe wichtiger Faktoren getragen werden.
Die Nachfrageseite wird immer noch durch das Beschäftigungswachstum unterstützt, das einem weiterhin geringen Angebotswachstum gegenübersteht. Unterdessen wird die Kursänderung der großen Zentralbanken hin zu einer noch lockereren Geldpolitik und niedrigeren Zinsen, wahrscheinlich zu einer weiteren Kompression der Immobilienrenditen führen. In Ermangelung eines ausgeprägteren wirtschaftlichen Abschwungs dürften die Immobilienmärkte auch im Jahr 2020 solide Gesamtrenditen liefern. Die Dynamik auf dem Immobilienmarkt variiert jedoch wie immer sehr stark nach den verschiedenen geografischen Regionen.
Im Folgenden betrachtet Greg Kane, Head of European Investment Research bei PGIM Real Estate, die in diesem Jahr prägenden Themen für die europäischen Immobilienmärkte näher:
Weiterer Spielraum für Kompression der Renditen
„Die Änderung des geldpolitischen Kurses der großen Zentralbanken war für die Immobilienmärkte, in Europa und im weiteren Sinne weltweit, die vielleicht bedeutendste wirtschaftliche Entwicklung des Jahres 2019. Dieser Umschwung hatte einen erheblichen Einfluss darauf, wie Investoren die Preisbildung von Immobilienwerten einschätzen. Die Prognosen für die kurz- und mittelfristigen Zinssätze wurden erneut nach unten revidiert, was die zyklische Notwendigkeit niedriger Zinssätze zur Bekämpfung des langsamen Wirtschaftswachstums widerspiegelt. Auch strukturelle Faktoren, wie die älter werdende Bevölkerung, belasten die langfristigen Aussichten des Zinsniveaus. Eine laxere Geldpolitik ist in der Regel mit stabilen oder steigenden Immobilienrenditen verbunden, da die Zinspolitik normalerweise als Reaktion auf eine schwächere Konjunkturlage gelockert wird. Diese schwächere wirtschaftliche Lage betrifft in der Regel die Nutzerseite der Immobilienmärkte über eine niedrigere Nachfrage, aber auch die Investorenseite über eine höhere Risikoprämie. Diesmal ist es anders.
In den vergangenen Jahren haben sich die Zinssätze und die Immobilienrenditen stärker angeglichen, da Zinserhöhungen das Tempo der Renditekompression nur gedämpft und nicht umgekehrt haben. Nun, da die Geldpolitik wieder gelockert wird und die Korrelation zwischen Zinsbewegungen und Immobilienpreisen noch eine Weile anhalten sollte, wird 2020 wahrscheinlich ein Jahr sein, in dem weiterhin viele Märkte eine Renditekompression verzeichnen werden – trotz der historisch niedrigen Renditen, die in vielen Großstädten zu verzeichnen sind.
Mietwachstum in Büromärkten mit geringem Leerstand
Eines der bemerkenswertesten Merkmale des aktuellen Zyklus ist, dass die Leerstandsraten auf den europäischen Büromärkten deutlich unter die historischen Durchschnittswerte gesunken sind. Wie bei den globalen Trends, hat sich auch in Europa das Beschäftigungswachstum im Laufe des Zyklus erhöht und die Nachfrage angekurbelt, während das Angebotswachstum niedrig bleibt und die Verfügbarkeit verringert. Der Leerstand ist heute in den wichtigsten Märkten auf rund 5 Prozent gesunken, nachdem er zu Beginn des Zyklus zwischen den Jahren 2010 und 2014 durchschnittlich 9,5 Prozent betrug. Auch wenn sich das Wirtschaftswachstum in den großen europäischen Ländern abschwächt, verzeichnen Märkte wie Amsterdam, Berlin und Frankfurt stark steigende Büromieten, da die Mieter um knappe Flächenkapazitäten konkurrieren.
Im aktuellen Zyklus gibt es jedoch einige Unterschiede: Das Beschäftigungswachstum konzentriert sich eher auf Dienstleistungen mit geringerer Wertschöpfung und auf kleine Unternehmen als auf die traditionellen Mieter von Büroflächen in den Central Business Districts (CBD). Infolgedessen haben sich die Märkte außerhalb der CBDs gut entwickelt und seit dem Jahr 2015 ein stärkeres Mietwachstum als die CBDs verzeichnet. Mit Blick auf die Zukunft ist ein gewisses Angebotswachstum zu verzeichnen – insbesondere in Märkten wie Berlin und Paris -, aber das Tempo der Bauaktivitäten bleibt im Vergleich zu früheren Zyklen moderat. Dies deutet auf weiteres Mietwachstumspotenzial im Jahr 2020 und darüber hinaus hin.
Weitere Anzeichen für die Schieflage des Einzelhandels
Unter den europäischen Märkten ist Großbritannien in Bezug auf die Entwicklung und den Einfluss des Online-Einzelhandelssektors eindeutig am weitesten fortgeschritten. Für uns stellt sich daher die Frage, ob die jüngsten Erfahrungen des Landes einen Hinweis auf die zukünftige Entwicklung anderer Märkte geben.
Während der britische Immobilienmarkt durch die makroökonomische Unsicherheit – nicht zuletzt durch den noch nicht abgeschlossenen Brexit-Prozess – gedämpft wurde, haben sich die Konsumausgaben einigermaßen gut gehalten. Doch der britische Einzelhandel schwächelt und verliert seit dem Jahr 2014 an Dynamik – zu einer Zeit, als Online-Umsätze etwa 11 Prozent des gesamten britischen Einzelhandelsmarktes ausmachten. Heute fallen die Werte aller Einzelhandelsformate um jährlich -10 Prozent.
Die Online-Marktdurchdringung nähert sich nun in den wichtigsten europäischen Kernmärkten – darunter Frankreich, Deutschland und Schweden – dieser elf-Prozent-Schwelle und wird diese wohl in 2020 überschreiten. Unseren Schätzungen zufolge sind die Einzelhandelswerte in Europa (ohne Großbritannien) im Jahr 2019 um fast 1 Prozent gesunken, verglichen mit einem durchschnittlichen Anstieg von jährlich 2 Prozent in den letzten drei Jahren davor. Obwohl Länder wie Italien und Spanien einen viel geringeren Onlineanteil beim Einzelhandel aufweisen und sich daher in naher Zukunft recht widerstandfähig zeigen könnten, gibt es Anzeichen dafür, dass die großen europäischen Kernmärkte nicht vor den Herausforderungen in dem Sektor gefeit sein werden.
Wir können also zusammenfassend festhalten: 2020 wird ein Jahr sein, in dem Vorsicht und Optimismus um die Vorherrschaft in Europa buhlen werden. Trotz eines weiterhin herausfordernden Umfelds für Investoren und anhaltender Unsicherheit über die Dauer des aktuellen Zyklus besteht weiterhin die Möglichkeit, vom günstigen Momentum der Miet- und Investmentmärkte zu profitieren.“
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