Die Real I.S. AG hat zentrale Risikokennzahlen für Immobilienfonds analysiert und Immobilienarten und -segmente hinsichtlich ihres Rendite-Risiko-Rankings differenziert.
Im Langzeitvergleich über 20 Jahre weisen Hotel- und Büroimmobilien dabei das geringste Risiko auf. Logistikimmobilien zeigen das vergleichsweise höchste Risiko. Im europäischen Vergleich waren zudem teils deutliche Unterschiede zwischen den verschiedenen Risikoniveaus erkennbar.
„Im Gegensatz zu Aktien und Renten liegen bei Immobilienfonds keine täglichen Preisdaten und meistens keine langen Zeitreihen vor“, sagt Sven Scherbetitsch, Research und Investitionsstrategie bei der Real I.S. AG. „Die bekannten Methoden zur Risikobewertung aus dem Wertpapierbereich können daher nicht ohne Weiteres auf die Messung des Risikos von Immobilienfonds übertragen werden.“
Die Datengrundlage für die Analyse stammt aus dem Property Return Modell, das Immobilienindizes des US-amerikanischen Finanzdienstleisters Morgan Stanley Capital International (MSCI) verwendet. Hierfür werden regelmäßig Immobiliendaten von institutionellen Investoren erhoben und nach Ländern, Regionen sowie Immobilienarten (Büro, Handel, Hotel; Wohnen, Logistik, Sonstige) aggregiert. Zur Berechnung der Risikokennzahlen eines Fonds werden Benchmark-Zeitreihen mit jährlichen Total-Return-Werten (Gesamtanlageerfolg pro Jahr) und Wertänderungsrenditen aus den Zeitreihen von MSCI gebildet.
„Durch die Methode können valide Zeitreihen mit einer Historie von 20 Jahren gebildet werden, die der Fondsallokation exakt entsprechen. Das Modell hat sich in der Praxis bewährt und eignet sich zur Risikomessung, da auch schwierige Marktphasen wie die globale Finanzkrise in den Datensatz eingeflossen sind“, ergänzt Scherbetitsch.
Geringstes Risiko bei Hotel- und Büroimmobilien
Zur Bewertung der Marktrisiken wurde die empirische Risikokennzahl Value at Risk (VaR) herangezogen. Der Wert gibt die maximale negative Renditeveränderung innerhalb eines Jahres mit einer Wahrscheinlichkeit von 99 Prozent an. Die Analyse zeigt, dass Hotel- und Büroimmobilien mit VaR-Werten von 5,7 Prozent und 5,8 Prozent am wenigsten risikobehaftet sind. In der Historie von 20 Jahren (1999 bis 2018) wiesen Hotelimmobilien mit einem durchschnittlichen Total Return von ebenfalls 5,7 Prozent dabei etwas bessere Renditen auf als Büroimmobilien (5,0 Prozent). Bei den Immobilienarten Wohnen (6,7 Prozent), Handel (6,5 Prozent) und Logistik (7,0 Prozent) lassen sich höhere Total-Return-Werte erkennen, gleichzeitig steigt aber auch das gemessene Risiko. Logistikimmobilien (VaR: 10, 6 Prozent) liegen hierbei mit deutlichem Vorsprung an der Spitze vor Handels- (7,7 Prozent) und Wohnimmobilien (7,4 Prozent).
Bei einer Betrachtung der letzten fünf Jahre zeigt sich insgesamt eine deutlich stärkere Performance. Die Mittelwerte der Total Returns liegen bei allen Immobilienarten höher, die Risiken sind durchweg geringer. Spitzenreiter bei den durchschnittlichen Renditen in diesem Zeitraum sind Hotelimmobilien mit 10,9 Prozent. Am schwächsten, aber auch mit dem geringsten Risiko verbunden (1,5 Prozent), schneiden Handelsimmobilien mit einem Total Return von 7,5 Prozent ab. Das höchste Risiko innerhalb der letzten fünf Jahre lag mit 3,7 Prozent Value at Risk bei Wohnimmobilien.
„Die Performance- und Risikowerte spiegeln die Trends der letzten Jahre wider. Die Zinsen und Immobilien-Ankaufsrenditen sind kontinuierlich gesunken und in den meisten Märkten wurden Mietpreissteigerungen verzeichnet. Die Risiken sind deutlich geringer als im Langzeitvergleich, da hier die Finanzmarktkrise sowie die Eurokrise nicht innerhalb des Betrachtungszeitraums liegen“, erklärt Kramer.
Starke Differenzen bei europäischen Risikoniveaus
Differenziert man bei der Betrachtung der Risikokennzahlen zusätzlich nach Ländern, lassen sich teilweise gravierende Unterschiede bei den Risikoniveaus feststellen. Besonders auffällig sind die Abweichungen zwischen den europäischen Büromärkten. In Belgien (3,4 Prozent), Finnland (4,1 Prozent) und Deutschland (5,0 Prozent) liegen die Value at Risk-Werte am niedrigsten. Das größte Risiko kann in Großbritannien (26,3 Prozent) und Irland (38,2 Prozent) verortet werden. Große Unterschiede gibt es ebenfalls bei Logistikimmobilien: während man in den Niederlanden (8,6 Prozent) und Deutschland (9,5 Prozent) überschaubare Risiken vorfindet, liegen die Werte in Spanien (18,3 Prozent) etwa doppelt so hoch. Jeweils das höchste und das niedrigste Risiko im Vergleich der Immobilienarten und Länder liegen bei Handelsimmobilien. Die Spanne reicht von 2,5 Prozent in Deutschland bis zu 45,0 Prozent in Irland.
„Insgesamt ist ein breites Spektrum bei den Risiko-Rendite-Ausprägungen in den verschiedenen Marktsegmenten erkennbar. Ratsam ist es daher, über einen Immobilienfonds mit ausgewogenem Portfolio zu investieren, der Objekte unterschiedlicher Asset Klassen in verschiedenen Ländern beinhaltet“, empfiehlt Scherbetitsch.
Die Real I.S. Research News 08/2019 sind kostenlos zugänglich unter: https://www.realisag.de/de/immobilien-management/immobilienmarkt-research/risikokennzahlen-fuer-immobilien/index.html
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