CMS European Real Estate Deal Point Study 2019
Trotz anhaltend hoher Nachfrage, stagniert das Investitionsvolumen durch Handelskonflikte, ein schwächeres Wirtschaftswachstum sowie fehlende Produktangebote. 2018 lag es mit rund 264 Milliarden Euro in etwa so hoch wie im Vorjahr. Vor diesem Hintergrund haben Verkäufer ihre starke Verhandlungsposition beibehalten, aber auch Käufer konnten häufiger für sie günstige Vertragsregelungen durchsetzen. Das sind die wichtigsten Ergebnisse der CMS European Real Estate Deal Point Study 2019. Für die fünfte Auflage der Studie zum europäischen Immobilientransaktionsmarkt hat die internationale Wirtschaftskanzlei CMS mehr als 1.500 eigenbetreute Immobilienverträge aus 14 europäischen Ländern von Anfang 2010 bis Ende 2018 systematisch untersucht und ausgewertet.
“Das Investmentvolumen stagniert auf hohem Niveau”, sagt Dr. Volker Zerr, Partner im Geschäftsbereich Real Estate & Public bei CMS Deutschland. “Der Markt bleibt verkäuferfreundlich. Neu ist, dass Käufer häufiger als zuvor für sie günstige Vertragsregelungen durchsetzen konnten. Unsere detaillierte Analyse der Kaufverträge zeigt, dass sie häufiger in der Lage waren, objektive Garantien zu verhandeln. Dies deutet darauf hin, dass Verkäufer höhere Risiken zu akzeptieren bereit scheinen.”
Spezialimmobilien immer noch im Trend
Auch im Jahr 2018 blieben Büroimmobilien mit 38 Prozent die stärkste Anlageklasse. Gefragt waren vor allem Value-Add-Objekte mit kurzfristig auslaufenden Mietverträgen oder Objekte mit Leerstand in europäischen Großstädten und Ballungszentren. Der Anteil der Büroimmobilien-Transaktionen liegt bereits seit mehreren Jahren relativ konstant bei rund 40 Prozent. Der Positivtrend bei Spezialimmobilien, zu denen beispielsweise Hotels und Serviced Apartments, Pflege- und Studentenwohnheime sowie Industrieimmobilien gehören, ist weiterhin ungebremst. Alternative Assetklassen erreichten 2018 einen Anteil von 19 Prozent (2017: 14 Prozent, 2016: elf Prozent). Der Nachfrageüberhang und Mangel an Core-Objekten in den Assetklassen Office und Retail zwingen Investoren dazu, ihre Anlagepräferenzen anzupassen und auf andere Anlageklassen auszuweichen. Spezialimmobilien profitieren zudem von höheren Renditeerwartungen und als gering eingeschätzten Leerstandsrisiken. Handelsimmobilien mussten ihre Position als zweitstärkste Anlageklasse räumen. Der seit 2016 zu verzeichnende Negativtrend hat sich im vergangenen Jahr fortgesetzt. Nachdem der Anteil von 25 Prozent auf 18 Prozent gesunken war, lag er 2018 nur noch bei 15 Prozent.
Käufer können sich im Verkäufermarkt öfter durchsetzen
Käufer machten 2018 Boden gut und erzielten häufiger als in den Jahren zuvor für sie günstige Vertragsregelungen. Die Verkäufer profitieren nach wie vor von den guten Marktentwicklungen über Kaufpreisanpassungen und Earn-out-Klauseln. Regelungen zur nachträglichen Kaufpreisanpassung werden seit 2016 häufiger vereinbart. Das ist auch auf die weiter gestiegene Zahl der Projektentwicklungstransaktionen, sogenannte Forward Deals, zurückzuführen. Der Anteil an Verträgen mit variablem Kaufpreis lag 2018 bei 27 Prozent.
Der jahrelange Aufwärtstrend von De-minimis- und Basket-Klauseln, die Garantieansprüche des Käufers begrenzen, wurde 2018 gestoppt. Der Anteil der Transaktionen mit diesen verkäuferfreundlichen Klauseln lag mit 54 Prozent (De-minimis-Klauseln) und 43 Prozent (Basket-Klauseln) leicht unter dem Vorjahresniveau. Transaktionen mit einem Cap, also einer vertraglichen Maximalhaftung des Verkäufers, zeigen die gleiche Entwicklung. Sie konnten ihr Vorjahresniveau nicht halten und fielen auf einen Anteil von 60 Prozent zurück. Das ist weiterhin ein ausgesprochen hohes Niveau. Auch bei den Verjährungsfristen macht sich das verkäuferfreundliche Marktumfeld bemerkbar: Bei etwa einem Drittel aller Deals wurden kurze Gewährleistungsfristen von unter 18 Monaten vereinbart.
Bei rund der Hälfte der Transaktionen wurde auf eine Absicherung der Zahlungsverpflichtungen des Käufers verzichtet. Der Anteil lag bereits zum vierten Jahr in Folge bei etwa 50 Prozent. Hier macht sich die starke Präsenz finanzstarker, institutioneller Investoren auf Käuferseite bemerkbar. Käufer konnten bei der Garantieregelung punkten: Im Vergleich zum Vorjahr haben Transaktionen mit kenntnisunabhängigen (objektive) Garantien zugenommen (plus sieben Prozentpunkte; zwölf Prozent), während Verträge, bei denen allein kenntnisbezogene (subjektive) Garantien vereinbart wurden, zurückgegangen sind (minus vier Prozentpunkte; 16 Prozent).
Internationale Investoren weiterhin stark vertreten
Die Mehrheit der Immobilien-Investments wurde auch 2018 durch ausländische Investoren getätigt. Gegenüber dem Vorjahr stieg ihr Anteil leicht an (2018: 52 Prozent, 2017: 51 Prozent). Dafür hat vor allem die Aktivität von Investoren aus Asien gesorgt. Seit Beginn des Beobachtungszeitraums, im Jahr 2010, dominierten meist nationale Investoren den Markt. Ab 2013 traten vermehrt internationale Investoren in Erscheinung und 2014 wurden erstmals mehr Investitionen durch internationale als durch nationale Investoren registriert. Nachdem das Verhältnis in den Folgejahren wieder umschlug, hielt es sich in den letzten beiden Jahren nahezu die Waage.
Verantwortlich für den Inhalt:
CMS Hasche Sigle Partnerschaft von Rechtsanwälten und Steuerberatern mbB, Lennéstraße 7, 10785 Berlin, Tel: +49 30 20360 1214, www.cms.law