Marktbelebung zum Jahresende erwartet
Am deutschen Handelsinvestmentmarkt wurden im dritten Quartal des Jahres Immobilien für rund 3,5 Mrd. Euro gehandelt. Einen bedeutenden Anteil an diesem Transaktionsvolumen hatten insbesondere zwei große Deals: der Verkauf des Millennium Portfolios von Generali an Commerz Real, in welchem u. a. auch elf Trophy Geschäftshäuser enthalten sind sowie die 5 % Beteiligung der Madison International Realty an der Signa Prime Selection AG.
Insgesamt belief sich das Transaktionsvolumen mit deutschen Handelsimmobilien in den ersten neun Monaten 2019 auf rund 9,93 Mrd. Euro – im Vergleich zur Vorjahresperiode entspricht dieses Ergebnis einem Rückgang von 2 %. Mit einem Gesamtgewerbetransaktionsvolumen von rund 23 % sind Handelsimmobilien hinter Büroobjekten die bedeutendste Assetklasse am deutschen Investmentmarkt. Geschäftshäuser waren mit einem Volumen von 3,5 Mrd. Euro das stärkste Segment (36 %) im bisherigen Jahresverlauf, gefolgt von Warenhäusern mit knapp 2 Mrd. Euro (20 %). Fachmarktzentren und Shopping Center sind mit jeweils 1,46 Mrd. Euro nahezu gleichauf (jeweils 15 %). Sonstige Einzelhandelsformate, zu denen unter anderem Supermärkte, Discounter und Baumärkte zählen, waren ebenfalls für 15 % des Volumens verantwortlich (1,49 Mrd. Euro).
Im Fokus der Investoren standen bei den Transaktionen insbesondere A-Standorte, auf die allein ein Volumen von 3,64 Mrd. Euro entfiel – im Vergleich zu den letzten zehn Jahren stellt dies das zweithöchste Investitionsvolumen innerhalb der ersten neun Monate dar und entspricht 48 % des gesamten Handelsvolumens. „Für uns ist das starke Interesse an A-Standorten ein Indiz dafür, dass die Investoren vor dem Hintergrund der nur schwer zu prognostizierenden Rahmenbedingungen im Handel die Sicherheit der großen Metropolen – insbesondere im HighStreet-Segment – zu schätzen wissen“, sagt Jörg Krechky, Director und Head of Retail Investment Services Germany bei Savills.
Während die Spritzenrendite für Geschäftshäuser in den vergangenen drei Monaten um 10 Basispunkte auf 3,0 % fiel und sie für Fachmarktzentren (3,9 %) und Secondary Shopping Center (5,9 %) stabil blieb, stieg sie bei Prime Shopping Centern hingegen um 10 Basispunkte auf aktuell 4,3 %. Insbesondere Transaktionen von Shopping Centern im Jahresverlauf 2019 wie die Verkäufe des Seidnitz Centers in Dresden, der Rathaus Galerie in Essen oder des Allee-Centers in Berlin gelten als Indiz dafür, dass die Portfoliomanager den Handel wieder besser verstehen. „Für eine zunehmende Belebung des Marktes wünschen sich die Investoren eine weitere Anpassung der Renditen, da aus ihrer Sicht die Risikoprämie aktuell noch nicht ausreicht. Perspektivisch gehen wir deshalb von einem weiteren Renditeanstieg für Einkaufszentren aus“, sagt Jennifer Güleryüz, Senior Consultant Research Germany bei Savills.
Zu den aktivsten Käufergruppen auf dem Handelsinvestmentmarkt gehörten in den ersten neun Monaten des Jahres vor allem risikoaverse und langfristig agierende Investoren. Mit einem Anteil von 26 % am Transaktionsvolumen des Handelsinvestmentmarktes waren Offene Spezialfonds die aktivste Käufergruppe, gefolgt von Immobilien AGs/REITs mit 19 %. Sonstige Asset-Manager folgen auf Rang drei mit 17 %. Auf Verkäuferseite stellten Projektentwickler mit 23 % einen großen Anteil am Transaktionsvolumen dar. Sonstige Asset-Manager folgten mit knapp 22 % sowie Immobilien AGs/ REITs mit einem Anteil von 10 %.
„Bis zum Jahresende ist von einer zunehmenden Marktbelebung auszugehen, da traditionell der Anlagedruck weiter steigen wird. Zudem stehen einige größere Transaktionen vor Abschluss, welche in das Jahresendquartal einfließen werden“, prognostiziert Krechky abschließend.
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