“Order”. Ob dieser mittlerweile fast zum Kultstatus aufgestiegene Ausruf des britischen Parlamentsvorsitzenden es zum Wort des Jahres schafft, bleibt abzuwarten.
Dennoch lassen sich mit diesem Wort zahlreiche aktuelle politische und wirtschaftliche Turbulenzen assoziieren, auch abseits der teilweise tumultartigen Szenen im britischen Unterhaus.
Politisch scheint die Welt schon seit längerem aus dem Ruder zu laufen. Bislang gelang es den Notenbanken aber, mit ihren – durchaus nicht unumstrittenen – geldpolitischen Maßnahmen ein Durchsickern auf die Konjunktur halbwegs zu vermeiden. So hat die amerikanische Zentralbank (FED) bereits wieder einen Zinssenkungskurs eingeschlagen und auch die Europäische Zentralbank (EZB) versucht, mit geldpolitischen Lockerungen die Investitionsbereitschaft der Unternehmen und mit Strafzinsen die Kreditvergabe der Banken anzukurbeln. Faktisch bleiben die Märkte damit auch für die nächste Zeit am Tropf der Zentralbanken. Zinssteigerungen sind wohl zumindest bis 2021 ausgeschlossen, mit allen positiven und negativen Implikationen für Kreditnehmer einerseits und Anleger andererseits. Besonders institutionellen Investoren setzt die langanhaltende Niedrigzinsphase mit den gekoppelten Minuszinsen fürs Geld-Parken mittlerweile gehörig zu. In den letzten Jahren wurde versucht, die Renditen mit einer Erhöhung des Anlagerisikos auszugleichen, doch die Stimmung hat sich angesichts der konjunkturellen Entwicklung in den letzten Monaten gedreht. Der Risikoappetit hat deutlich abgenommen und Sicherheit steht aktuell wieder vermehrt im Fokus. Die Anlagestrategien werden damit allerdings deutlich komplexer und komplizierter, und je mehr Anleihen als Investmentvehikel nahezu ausfallen, desto mehr rücken alternative Investments, zu denen auch Immobilien gehören, in den Vordergrund. Um das Positive in dieser komplexen Gemengelage zu identifizieren, betont Timo Tschammler, CEO JLL Germany. “Institutionelle Investoren scheinen sich gut vorzubereiten und das Risikomanagement funktioniert, so dass eine mögliche Rezession sie im Fall der Fälle nicht als Schock und unvorbereitet trifft – ein sehr wesentlicher Unterschied zur Lage der Jahre 2007/2008.”
Transaktionsvolumen* mit bestem drittem Quartal aller Zeiten – Interesse an Unternehmensbeteiligungen steigt signifikant
“Exogene Störfeuer? Hohe Preise? Davon ist am deutschen Investmentmarkt angesichts des äußerst aktiven und nachfragestarken dritten Quartals fast nichts zu spüren. Ende September steht ein Transaktionsvolumen von insgesamt 57,3 Mrd. Euro inklusive Living für das bisherige Dreivierteljahr”, so Timo Tschammler. Das ist in etwa das Niveau des Vorjahres (+ 1 %). Insbesondere eine Reihe großvolumiger Abschlüsse zwischen Juli und September hat zu diesem starken Ergebnis beigetragen. Timo Tschammler: “Fünf der zehn größten Transaktionen des Jahres 2019 fanden im dritten Quartal statt. Auffällig im abgelaufenen Quartal ist das offensichtlich gestiegene Interesse der Investoren an Unternehmensbeteiligungen. Allein auf solche Beteiligungstransaktionen entfielen mehr als 4 Mrd. Euro und damit etwa ein Viertel des gesamten Transaktionsvolumens in den Monaten Juli bis Ende September. Unternehmensbeteiligungen erfüllen durchaus die definitorischen Grundlagen einer Immobilieninvestition und scheinen angesichts des nach wie vor herrschenden Produktmangels eine echte Alternative für Investoren mit einer entsprechenden Verzinsung zu sein.”
“Das Transaktionsvolumen von 25 Mrd. Euro im dritten Quartal 2019 wird nur vom Rekordergebnis in den letzten drei Monaten 2016 mit seinerzeit 26,5 Mrd. Euro getoppt. Anders ausgedrückt: es gab noch nie ein besseres Q3-Ergebnis. Im Durchschnitt der fünf vorangegangenen Jahre 2014-2018 kam das dritte Quartal auf nur 16,8 Mrd. Euro”, erläutert Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.
Der Anteil ausländischer Kapitalquellen lag in den ersten neun Monaten bei nur knapp einem Drittel. Das ist der niedrigste Anteil ausländischer Investoren seit 2013. Vier der fünf größten Transaktionen im bisherigen Jahresverlauf – allesamt im Milliarden-Euro-Bereich – gehen auf das Konto einheimischer Investoren.
Ganz vorne auf der Transaktionsliste steht mit dem Verkauf der Immobilien aus dem so genannten “Millennium Portfolio” für mehr als 2,5 Mrd. Euro, ein gemischt genutztes Portfolio mit Büro-, Einzelhandels- und Wohnimmobilien. Generali hat das Portfolio an die Commerz Real veräußert.
Insgesamt entfallen auf Einzeltransaktionen 60 Prozent des Gesamtvolumens (34,2 Mrd. Euro). An Boden gewonnen haben Portfolioverkäufe im dritten Quartal, unter anderem auch gepusht durch die erwähnten Unternehmensübernahmen. Ihr Dreivierteljahresergebnis liegt bei rund 23 Mrd. Euro, im Jahresvergleich nun wieder ein Plus von vier Prozent. “Der deutsche Investmentmarkt präsentiert sich damit insgesamt nach wie vor äußerst dynamisch. Für das letzte Quartal ist auch dank der bereits kurz vor Abschluss stehenden Transaktionen kein Abflauen der Aktivitäten erkennbar. Angesichts dieser aktuellen Dynamik erscheint ein Transaktionsvolumen für das Gesamtjahr in Höhe von 75 Mrd. Euro als durchaus realistisch”, so Timo Tschammler.
Transaktionsvolumen der Big 7 auf Vorjahresniveau
Nahezu identisch präsentiert sich das Transaktionsvolumen der Big 7 in der Aggregation gegenüber dem Vorjahr. Mit 31,7 Mrd. Euro waren es zwei Prozent mehr als zum gleichen Zeitpunkt 2018. Dies zeigt einerseits einmal mehr die besondere Bedeutung der Metropolen als Ziel für nationales und internationales Kapital. Andererseits ist natürlich festzustellen, dass allein auf Berlin mit 11,8 Mrd. Euro fast 40 Prozent des Volumens entfallen und in vier der sieben Hochburgen (Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und Köln) sogar ein Rückgang konstatiert werden muss. “Angesichts der politischen Debatten in der Bundeshauptstadt um Mietpreisregulierungen mag dieses außerordentliche Ergebnis mit einem Plus von 71 Prozent gegenüber 2018 überraschen, deutet aber darauf hin, dass Investoren weiterhin an die Marktkräfte in Berlin glauben und sie nicht davon ausgehen, dass die teilweise drastischen regulativen Vorschläge auch so umgesetzt werden”, kommentiert Timo Tschammler.
Auf Platz 2 der Transaktionsstatistik liegt Frankfurt mit einem Volumen von 5,6 Mrd. Euro, vor München. Die Isarmetropole hat allerdings in den Monaten Juli bis September kräftig zugelegt. Aus dem deutlichen Minus gegenüber dem Vorjahr zur Jahresmitte ist mittlerweile ein leichtes Plus von fünf Prozent geworden. “Dies ist sicherlich auch darauf zurückzuführen, dass die Büroflächenfertigstellungen in München im letzten und diesem Quartal deutlich angezogen haben und so neues und attraktives Anlageprodukt dem Markt zugeführt wurde”, erklärt Helge Scheunemann.
Auch außerhalb der etablierten Standorte hat die Investitionstätigkeit im dritten Quartal zugelegt: Unter den insgesamt rund 25,6 Mrd. Euro wurden immerhin ein Dutzend Transaktionen jenseits von 100 Mio. Euro registriert.
Anzahl der gehandelten Immobilien sinkt – Interesse an mischgenutzten Transaktionen steigt
Die relativen Anteile der einzelnen Assetklassen sind ein Spiegelbild des Vorquartals. Nach wie vor entfallen rund 36 Prozent auf Büroimmobilien (20,7 Mrd. Euro), gefolgt von Living mit 27 Prozent (15,8 Mrd. Euro). Gerade im Bürobereich suchen Investoren möglichst großvolumige Opportunitäten. So verwundert es nicht, dass 48 Büro-Transaktionen mit mehr als jeweils 100 Mio. Euro (Einzel- und Portfoliotransaktionen) in den ersten drei Quartalen abgeschlossen wurden. Dennoch zeigt sowohl diese Analyse als auch die Auswertung sämtlicher Büro-Transaktionen einen Rückgang der umgesetzten Immobilien gegenüber dem Vorjahr um immerhin 14 Prozent. “Und dieser Trend gilt letztendlich auch für alle Assetklassen zusammen. Es wurden weniger, aber dafür großvolumigere Transaktionen abgeschlossen”, so Tschammler. Und Scheunemann ergänzt: “Auch ein anderer Trend bleibt bestehen: Investoren versuchen immer stärker, ihre Portfolios zu diversifizieren. Dies zeigt sich deutlich an dem Anteil gemischt genutzter Einzelobjekte oder Portfolios, die einen Anteil von mittlerweile 10 Prozent und damit 5,6 Mrd. Euro erreichen. In diese Assetklasse fallen sämtliche Transaktionen, bei denen keine der Nutzungen mehr als 75 Prozent der Mieteinnahmen auf sich vereint. Dies trifft auch insbesondere auf die Transaktionen zu, bei denen Anteile von Unternehmen erworben wurden.”
Mit einem Anteil von 13 Prozent positioniert sich die Assetklasse Einzelhandel auf Platz 3. Obwohl in den vergangenen neun Monaten auch wieder einige Shopping Center ihre Käufer fanden, bleibt das gesamte Umfeld nach wie vor herausfordernd. Der Investmentmarkt in diesem Segment profitiert in erster Linie von der guten Nachfrage nach Fachmärkten und Fachmarktzentren. Sie sind immerhin für fast 40 Prozent des gesamten in Einzelhandelsimmobilien investierten Kapitals verantwortlich.
Büro- und Logistikrenditen weisen neue Tiefstwerte auf – Anstieg bei Shopping Center Renditen setzt sich fort
Die Drei-Prozent-Marke bei den Bürorenditen (Durchschnittswert der Big 7 der Spitzen-Bürorenditen) ist durchbrochen. Erstmals weist dieser Wert zum Ende des dritten Quartals eine Zwei vor dem Komma auf und liegt nun bei 2,97 Prozent. Im Jahresvergleich sank die Spitzenrendite in den deutschen Big 7 um 23 Basispunkte. “Das Ende der historischen Renditekompression ist damit allerdings immer noch nicht erreicht. Bis Ende des Jahres erwarten wir einen weiteren leichten Rückgang auf dann 2,95 Prozent. Die Entwicklung der Immobilienrenditen ist und bleibt ein Spiegelbild der globalen Finanzwirtschaft. Zunehmende Anlagerisiken bei Anleihen und Aktien treiben Investoren in alternative Anlagen, bei denen Immobilien einen immer größeren Stellenwert einnehmen. Staatsanleihen als eigentlich risikoloses Investment verlieren aufgrund der teilweise negativen Verzinsung ihre Attraktivität. Neben den finanzwirtschaftlichen Indikatoren treibt die nach wie vor positive Mietpreisentwicklung und vor allem der positive Ausblick in den sieben Hochburgen die Renditekompression voran. Ob diese positive Mietwachstumserwartungen der Investoren auch im nächsten Jahr noch Bestand haben werden, bleibt angesichts der konjunkturellen Schwächephase allerdings abzuwarten”, kommentiert Timo Tschammler.
Im Zuge der sinkenden Renditewerte im dritten Quartal hat der JLL-Kapitalwerteindex für Top-Büroimmobilien mit Stand Ende September weiter zugelegt und liegt aktuell 15 Prozent höher als vor zwölf Monaten. Die fortschreitende Renditekompression hat mit rund 53 Prozent und die Mietpreissteigerungen mit knapp 47 Prozent zu diesem Ergebnis beigetragen.
Auch in anderen Teilmärkten der Big 7 abseits der Top-Lage oder für schlechtere Objektqualitäten haben die Renditen zum Ende des dritten Quartals im Durchschnitt weiter nachgegeben. Für Top-Objekte in B-Lagen liegen sie bei 3,30 Prozent und damit nur 33 Basispunkte höher im Vergleich zur Spitzenrendite und zu einem Objekt in Top-Lage. Für Objekte mit kürzeren Mietvertragsrestlaufzeiten oder mit nur durchschnittlicher Gebäudequalität liegt die Rendite aktuell bei 3,81 Prozent.
Im Gleichlauf mit den Bürorenditen haben auch die Spitzenpreise für Logistikimmobilien im dritten Quartal weiter angezogen. Mit 3,8 Prozent (- 10 Basispunkte gegenüber Q2 2019) bewegt sich die Spitzenrendite damit weiterhin deutlich unter der Vier-Prozent-Schwelle. “Unsere Prognose für 2019 erhalten wir nach wie vor aufrecht und erwarten bis Ende Dezember einen Rückgang auf 3,75 Prozent”, erklärt Helge Scheunemann. Die zunehmende Bedeutung der so genannten “Letzten Meile” für die Logistikbranche zeigt sich u.a. durch die jüngst angekündigte Auslagerung von rund 1.000 Logistikobjekten durch Blackstone in ein eigenes Last-Mile-Vehikel (Mileway). Das aktuelle Portfolio mit rund neun Mio. m² in Großbritannien, Deutschland, den Niederlanden, Frankreich, Spanien und Skandinavien soll sukzessive weiter ausgebaut werden.
Bei Einzelhandelsimmobilien setzt sich die seit Jahresende 2018 zu beobachtende Ausdifferenzierung zwischen den einzelnen Segmenten fort. Für Shopping Center ist auch im dritten Quartal ein Renditezuwachs um 20 Basispunkte auf 4,40 Prozent zu registrieren. Ein weiterer Anstieg um zehn Prozent wäre die Folge der strukturellen Umbrüche, denen sich der stationäre Einzelhandel besonders in Einkaufszentren gegenüber sieht.
Die Nachfrage für Fachmarktprodukte bleibt nach wie vor hoch, die Spitzenrendite verharrt zum Ende des dritten Quartals bei 4,30 Prozent und liegt damit erstmals unter der für Shopping Center. Leicht gesunken um drei Basispunkte sind die Spitzenrenditen für innerstädtische Geschäftshäuser mit nun 2,84 Prozent. “Hier wie auch bei Fachmärken und Fachmarktzentren erwarten wir bis zum Jahresende keine weitere Veränderung der Spitzenrenditen”, so Scheunemann.
* Das Transaktionsvolumen umfasst Büro-, Einzelhandels-, Logistik – und Industrieimmobilien, Hotels, Grundstücke, Spezialimmobilien, gemischt genutzte Immobilien sowie die Asset-Klasse Living mit Mehrfamilienhäusern und Wohnportfolios ab 10 Wohneinheiten und 75 Prozent Wohnnutzung, Verkauf von Unternehmensanteilen (ohne Börsengänge), Appartementhäuser, Studentenwohnen, Senioren-/Pflegeimmobilien und Kliniken
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