Kommentar von Jonathan Bayfield (Senior Research Analyst, Global Real Estate) und Vivienne Bolla (Analyst, Real Estate Investment Strategy and Research) bei Aviva Investors
Die aktuellen Bedingungen verursachen unsichere Zeiten im britischen und kontinentaleuropäischen Immobiliensektor. Investoren sind zunehmend besorgt über eine globale wirtschaftliche Abkühlung und deren Folgen, insbesondere für Europa. Dies ist zum Teil auf politische Ereignisse wie den Brexit, die Gelbwestenbewegung in Frankreich, den Populismus in Italien und die katalanische Unabhängigkeitsbestrebung zurückzuführen, die allesamt die Nachfrage belasten können.
Vor diesem Hintergrund stellten die Wahlen zum Europäischen Parlament vom 23. bis 26. Mai ein großes Risiko dar, da Populisten in einigen Ländern erhebliche Zugewinne verzeichneten. Sie erhielten jedoch nicht genügend Stimmen für ein entscheidendes Mitspracherecht bei der zukünftigen Ausrichtung Europas, was den Investoren eine gewisse Verschnaufpause verschaffte.
Trotz einer weiteren Verschlechterung des Wirtschaftsklimas war die Aktivität in Europa im ersten Quartal überraschend positiv. Die gute Entwicklung in Spanien und Frankreich sowie eine Rückkehr zum Wachstum in Deutschland und Italien unterstützten dies, was in einer anhaltenden Nachfrage nach Immobilienwerten resultieren dürfte.
Vor diesem Hintergrund umfasst unser Basisszenario eher eine wirtschaftliche Abkühlung als eine Rezession und unterstützt drei wichtige Trends für britische und kontinentaleuropäische Immobilien.
- Niedrigere Zinsen verlängern den Zyklus
Ende letzten Jahres gingen wir von steigenden Zinsen und infolgedessen von einer gedämpften Nachfrage nach Immobilien aus. Aus Sorge vor einer möglichen Konjunkturabkühlung wurden die Zinserhöhungen jedoch auf Eis gelegt. Für Investoren bedeuten niedrigere Zinsen einen längeren Immobilienzyklus: Selbst auf dem derzeitigen Niveau erzielen Immobilienwerte höhere Renditen als Staatsanleihen. Im April lag die Marktprognose für die Rendite 10-jähriger deutscher Staatsanleihen im Jahr 2020 bei 0,1 Prozent, verglichen mit unserer Annahme einer entsprechenden Rendite von 3,2 Prozent für den Europe (ex UK) All Property Index. Ebenso betrug die Marktprognose für Renditen zehnjähriger britischer Gilts im Jahr 2020 1,6 Prozent, verglichen mit unserer Annahme einer entsprechenden Rendite von 5,5 Prozent für den UK All Property Index.
Immobilienwerte bleiben auch im Vergleich zu anderen ertragsgenerierenden Anlageklassen wie Investment-Grade- und High-Yield-Unternehmensanleihen attraktiv. Und obwohl wir von niedrigeren Renditen in Großbritannien und Kontinentaleuropa ausgehen, dürften diese verglichen zu anderen Regionen dennoch gut abschneiden.
Dank niedrigerer Zinsen können Investoren jetzt in mehreren Märkten in Großbritannien und Europa positive Gesamtrenditen erzielen (siehe Abbildung anbei). In dem von einem mittleren zyklischen Risiko geprägten Umfeld scheinen London und Manchester besser positioniert zu sein als viele andere europäische Städte. Dies liegt vor allem daran, dass das Preiswachstum nach dem britischen Brexit-Referendum im Jahr 2016 pausierte und den beiden Städten einen Wettbewerbsvorteil verschaffte. Wir gehen auch in Deutschland und den Niederlanden von einem starken Wohneigentumsmarkt aus, vor allem im Büroimmobilien- und Logistiksektor.
In dieser Phase des Zyklus können Schuldtitel für Investoren eher geeignet sein als Aktien. Wir erwarten für die nächsten fünf Jahre ein unterschiedliches negatives Miet- und Kapitalwachstum in verschiedenen Sektoren in Großbritannien, von Einkaufszentren bis hin zu Einzelhandelsgeschäften in Klein- und Großstädten. Im übrigen Europa verzeichnen die Miet- und Kapitalwachstumswerte eine positivere Entwicklung. Wir verfolgen eine defensive Positionierung, indem wir uns auf ertragsgenerierende Strategien konzentrieren und allgemein unser Engagement dort verringern, wo das Risiko nicht wesentlich zurückgegangen ist.
- Europäischer Einzelhandel ist Gegenwind ausgesetzt
Der Einzelhandel sieht sich weiterhin mit Herausforderungen konfrontiert, vom strukturellen Wandel bis hin zum Online-Shopping. Bisher war Großbritannien am stärksten betroffen, da dort der E-Commerce am stärksten entwickelt ist. Weitere europäische Volkswirtschaften sollten nachziehen. In den letzten Jahren haben robuste Arbeitsmarktbedingungen und ein moderates Wirtschaftswachstum die Nachfrage nach Einzelhandelsimmobilien in Kontinentaleuropa gestützt und zu einem nachhaltigen Mietwachstum für Investoren geführt. Da sich das Wachstum der Umsätze im stationären Einzelhandelsgeschäft jedoch abschwächt, rechnen wir mit einem moderateren Mietwachstum. Investoren sollten daher vorsichtig agieren.
In den vergangenen Monaten musste der britische Einzelhandel die neue doppelte Herausforderung einer schwerer zugänglichen Fremdfinanzierung und der sich verschlechternden Anlegerstimmung bewältigen. Die Mieten dürften je nach Art des Vermögenswerts in den kommenden fünf Jahren deutlich schrumpfen und die Kapitalwerte um bis zu 45 Prozent sinken. Es wird immer schwieriger, gute Investmentgelegenheiten zu finden.
Doch in Großbritannien und auch in Kontinentaleuropa verbergen sich hinter dieser Schwäche viele lokale und vermögenswertspezifische Nuancen. Investoren finden noch immer attraktive Wachstumschancen in einigen Bereichen, auch wenn andere einen Rückgang verzeichnen. Beispielsweise wird der Einzelhandel in weniger frequentierten Regionen unverhältnismäßig stark in Mitleidenschaft gezogen, während erstklassige Standorte deutlich widerstandsfähiger sind. Attraktive Möglichkeiten bleiben bestehen, darunter auf einigen der Hauptgeschäftsstraßen in Deutschland, London und Dublin, wobei Investoren jedoch äußerst selektiv sein sollten.
- Immobilienmärkte erleben eine zunehmende Polarisierung
Im Gegensatz dazu können Investoren durch die Investition in andere Immobilienarten profitieren, die mittelfristig weiter stark wachsen sollten. Die Entwicklung von zwei entgegengesetzten Polen ist alarmierend: Einzelhandel in sekundären Lagen mit weniger Kundenbindung und schlechten Aussichten auf der einen Seite im Vergleich zu erstklassigen Büroflächen, Logistik und Alternativen auf der anderen Seite.
Angesichts der anhaltenden Polarisierung können Investoren von einem starken Wachstum bei den besten Deals in den größten Städten ausgehen. In den meisten Ländern verzeichnen die Mieten im Büroimmobilien- und Logistiksektor ein solides Wachstum, insbesondere bei hochwertigen Büroimmobilien.
Europäische Immobilienanleger haben begonnen, erhebliche Kapitalbeträge in defensivere Anlagen wie Supermärkte zu investieren – und in Alternativen wie Studentenwohnungen und seniorengerechtes Wohnen. Neben den andernorts fehlenden Möglichkeiten entscheiden sich Investoren deshalb für diese Anlagen, weil sie sich mit ihnen wohler fühlen und diese Alternativen häufig durch demografische und gesellschaftliche Veränderungen unterstützt werden. Solche Anlagen dürften in den nächsten fünf Jahren besser abschneiden als die meisten anderen Immobilienwerte.
Wir sind überzeugt, dass aufstrebende Standorte ebenfalls Chancen für langfristiges Wachstum bieten, da sie von der neuen Transportinfrastruktur profitieren. In Paris sorgt das Infrastrukturentwicklungsprojekt Grand Paris für bessere Verkehrsverbindungen und fördert die Entwicklung in den Gebieten am Rande der französischen Hauptstadt. In London werden die Gebiete um die neuen Crossrail-Bahnhöfe stärker miteinander verbunden, so dass diese florieren können. Langfristig unterstützt diese Art von Infrastruktur Bewertungen und die Belegung. Das gibt Investoren die Möglichkeit, in ausgewählten Bereichen eine Outperformance zu erzielen.
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