Kim Politzer, Research-Direktorin für europäische Immobilien von Fidelity International, warnt:
Wechselkursschwankungen können die Renditen europäischer Immobilienfonds erheblich beeinträchtigen – selbst wenn der Anteil von Fremdwährungsimmobilien gering ist.
- Trotz Unsicherheiten an Devisenmärkten sind sich nur wenige Anleger der Währungsrisiken in europäischen Immobilienfonds bewusst
- Währungsabsicherung bzw. -diversifikation ist häufig teuer, unvollständig und führt oft nicht zum erwünschten Ergebnis
- Anleger sollten einen Währungsmix tendenziell meiden
In den nächsten Jahren können Währungen einen größeren Einfluss auf die Wertentwicklung europäischer Immobilienfonds haben als in der Vergangenheit. So setzt insbesondere die Furcht vor einem ungeordneten EU-Austritt Großbritanniens das Britische Pfund unter Druck. Daneben sorgen auch Handelsspannungen, eine divergierende Zentralbankpolitik und der wachsende Populismus für höhere Schwankungen an den Devisenmärkten und in europäischen Immobilienfonds.
Die Fonds des MSCI Pan-European Property Funds Index (PEPFI) weisen beispielsweise ihren Nettoinventarwert in Euro aus – auch, wenn ein Teil der Immobilien außerhalb der Eurozone liegt und nicht in Euro notiert. Die Folge: Das Währungsrisiko hat die Volatilität in den letzten zehn Jahren um mehr als 50 Prozent nach oben getrieben. Das größte Währungsrisiko besteht aktuell im britischen Markt, der Ende 2018 rund zwölf Prozent des PEPFI ausmachte, gefolgt von Schweden. Obwohl der PEPFI insgesamt ein relativ geringes Fremdwährungs-Exposure aufweist, sorgen Deviseneffekte für vergleichsweise hohe Renditeschwankungen.
Währungsumrechnung verstärkt die Volatilität des PEPFI
Auch, wenn nur 15 Prozent der im Index enthaltenen Vermögenswerte auf Fremdwährung lauten, waren die Währungsschwankungen beispielsweise 2008, 2014 und 2015 erheblich. Der Zeitpunkt des Ein- oder Ausstiegs kann also gravierende Folgen für die Rendite haben.
Viele Strategien zur Währungssteuerung sind problembehaftet
Problematisch beim Währungsmanagement im Allgemeinen: Nicht alle Instrumente zur Währungsabsicherung sind in jeder Marktlage gleich gut geeignet und häufig auch teuer. Gerade in der aktuellen spätzyklischen Phase ist die Wahl der richtigen Strategie alles andere als leicht. Eine gängige Möglichkeit zum Währungsmanagement ist, das Devisenrisiko über Kredite in Lokalwährung zu senken. Dies ist allerdings mit höheren Kosten verbunden. Auch die Option, Währungsrisiken durch eine breitere Diversifikation zu eliminieren, dürfte wegen stärkerer Zentralbankinterventionen schwieriger werden.
Immobilien sind eine illiquide Anlageklasse, in der das Währungsrisiko erhebliche und unbeabsichtigte Risiken mit sich bringen, die den Gewinn aus einer Immobilienanlage aufzehren können. Für dieses Problem kann es eine einfache Lösung geben: Anleger sollten bei ihren Immobilienanlagen auf einen Mix aus verschiedenen Währungen verzichten. Es sei denn, das Objekt ist das zusätzliche Risiko wert.
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