Das Niveau der institutionellen Investitionen in den europäischen Wohninvestmentmarkt* hat 2018 die Erwartungen weit übertroffen.
Laut dem neuesten Report von JLL “European Multifamily Investment” ist der bemerkenswerte Anstieg des Transaktionsvolumens 2018 gegenüber dem Vorjahr um über 40 Prozent auf 56 Mrd. Euro sowohl auf verstärkte Fusionen und Übernahmen als auch auf höhere internationale Investitionen zurückzuführen.
Rund 20,4 Mrd. Euro und damit 35 Prozent des Transaktionsvolumens entfielen 2018 auf die Top 20 Metropolregionen, angeführt von Berlin mit dem europaweit höchsten Transaktionsvolumen von ca. 3,11 Mrd. Euro, gefolgt von Kopenhagen mit 2,43 Mrd. Euro.
Ein Drittel des europaweit investierten Wohninvestmentvolumens entfielen auf Deutschland, ein höheres Volumen als die drei nächstplatzierten Großbritannien, Niederlande und Schweden zusammen. “Die Tatsache, dass insgesamt fünf deutsche Märkte zu den wichtigsten Zielen globalen Kapitals in Wohnimmobilien gehören, resultiert zum einen aus der Größe des deutschen Mietwohnungsmarktes, spiegelt aber zum anderen auch die föderale Struktur Deutschlands mit mehreren interessanten Großstädten und Wachstumsräumen wider. Jeder achte europaweit investierte Euro entfällt damit auf eine der fünf größten deutschen Märkte”, so Dr. Konstantin Kortmann, Head of Residential Investment JLL Germany. Neben Frankfurt (Platz 5) hatten die Investoren Hamburg (8), Düsseldorf (12), und München (13) auf dem Radar. Großbritannien konnte sechs Städte unter den Top 20 platzieren, vorneweg London, gefolgt von Manchester und Leeds. Die anderen Platzierungen teilen sich Spanien und Frankreich mit je zwei, Dänemark, Österreich, Irland, die Niederlande und Schweden mit jeweils einer Metropolregion.
Auch kleinere Märkte legen deutlich zu
Das Wachstum des Transaktionsvolumens im Jahresvergleich ist nicht nur auf deutlich höhere Volumina in den Top 3 – Ländern Deutschland (+ 38 % auf 18,6 Mrd. Euro), Großbritannien (+150 % auf 6,7 Mrd. Euro) und Niederlande (+35 % auf 5,6 Mrd. Euro) zurückzuführen. Auch kleinere Märkte haben 2018 einen bemerkenswerten Sprung nach oben gemacht, am stärksten Österreich mit einem Plus von 173 Prozent auf 3,6 Mrd. Euro. Überdurchschnittlich hoch ist das Wachstum auch in Finnland (+70 % auf 1,8 Mrd. Euro), leichte Rückgänge gab es dagegen im Nachbarland Schweden (- 9 %) und in Dänemark (- 7,5 %).
Grenzüberschreitendes Investment angestiegen
In nicht geringem Maß zum Zuwachs beigetragen hat das grenzüberschreitende Transaktionsvolumen, das 2018 auf knapp 19 Mrd. Euro angestiegen ist. Der prozentuale Anteil dieser ausländischen Investitionen erreichte mit rund einem Drittel ein ähnliches Niveau wie 2017. In Polen ging das Transaktionsvolumen 2018 vollständig auf das Konto ausländischer Investoren, in Irland 70 Prozent, in Finnland über 60 Prozent. Zum Vergleich: in Deutschland lag der Anteil ausländischer Investoren bei unter einem Viertel, in Großbritannien bei einem Drittel, in Frankreich bei elf Prozent. “Nichteuropäische Investoren, hauptsächlich aus den USA und Kanada, machten dabei fast die Hälfte der grenzüberschreitenden Aktivitäten aus”, so Konstantin Kortmann. Und Kortmann weiter: “Investoren im Wohnimmobilienbereich diversifizieren ihre Aktivitäten immer stärker, sie sind mittlerweile gut darauf eingestellt, in unterschiedlichen Ländern mit verschiedenen Rechtsvorschriften auf den jeweiligen Mietmärkten erfolgreich zu agieren. Märkte wie UK, Spanien oder Irland mit einem Mangel an Wohnimmobilien, die den heutigen Ansprüchen von Mietern genügen, waren die größten Nutznießer dieser Kapitalzuflüsse.”
Konstantin Kortmann: “Auch in den nächsten zwei bis drei Jahren werden die Anleger auf Assets in den großen europäischen Zentren setzen. Demografische, soziale und wirtschaftliche Faktoren, u.a. sinkende Haushaltsgrößen, fortschreitende Verstädterung bzw. Urbanisierung und damit eine hohe Nachfrage bei anhaltend knappem Angebot bilden die Grundlage für langfristig erfolgreiche Investments. Die Performance des Sektors als defensive Investmentanlage dürfte bei Anlegern, die nach stabilen Cashflow- und Diversifizierungsvorteilen suchen, noch größere Aufmerksamkeit auf sich ziehen, dies auch angesichts der technologiebedingten disruptiven Tendenzen beispielsweise im Einzelhandels- und Bürosektor.” Auch hätten Wohnimmobilien eine geringe Renditekorrelation mit anderen Sektoren und böten attraktive Diversifikationsvorteile als strukturell defensives Investment. Da die größten und stabilsten Märkte auch die höchste Reife und Liquidität aufweisen, sind sie auch im Rahmen von mittel- bis langfristig einsetzender typischer Spätzyklus-Strategien interessant, in denen die Bedeutung der Kernmärkte als Investitionsziele verstärkt in den Vordergrund rücken.
“Allerdings: Nach dem Rekordergebnis von 2018 auf dem europäischen Wohninvestmentmarkt ist der Mangel an adäquatem Produkt mehr und mehr limitierender Faktor. Dies führt in vielen Märkten zu einem verstärkten Anteil an Forward-Funding-Aktivitäten”, so Kortmann. Und Kortmann fährt fort: “Investoren sind aber auch im breiteren Living-Spektrum aktiver geworden. Langfristige demografische Daten unterstützen die Entwicklung dieser Teilsektoren. Sie ermöglichen es Anlegern, unterschiedlichste Altersprofile zu erfassen. Studentenwohnheime, Senioren-/Pflegeimmobilien oder Coliving bieten institutionellen Anlegern eine breite Palette von Investitionsmöglichkeiten mit unterschiedlichen Risiko-Rendite-Profilen. Dabei spielt nicht nur eine höhere laufende Rendite eine Rolle, sondern auch eine geringere Regulierung und damit ein kurzfristig höheres Potential für ein Mietwachstum. Dies teilweise ein Ergebnis verkürzter Mietlaufzeiten von oft weniger als einem Jahr. Dem steht ein höheres Leerstandsrisiko gegenüber. Die Nachfrage nach diesen Produkten wird kurzfristig deutlich steigen.”
*Das Transaktionsvolumen umfasst institutionelles Investment über 5 Mio. Euro, einschließlich Fusionen und Übernahmen sowie Projektentwicklungen
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