Halbjahres-Vergleich: Mietpreisrückgang in drei Städten
Im ersten Halbjahr 2019 hat die Mietpreisentwicklung in den von JLL untersuchten Big 8 – Städten (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Düsseldorf, Stuttgart und Leipzig) an Dynamik verloren. Im Mittel betrug der Zuwachs der Angebotsmieten gegenüber dem Vorjahr noch 2,3 Prozent, damit deutlich unter dem Fünfjahresschnitt von 5,0 Prozent. Mitte 2018 wurden im Mittel noch 4,9 Prozent gegenüber dem Vorjahr registriert. Seit Mitte 2014 haben sich die Mieten über alle Städte hinweg um insgesamt 30 Prozent erhöht.
– Die Kaufpreise der angebotenen Eigentumswohnungen sind im Mittel mit plus 6,7 Prozent deutlich stärker gestiegen als die Mietpreise, bei ebenfalls leicht abgeschwächter Dynamik. Der jährliche Durchschnitt der letzten fünf Jahre (+8,3 %) wird deutlich unterboten. Lediglich in Köln ist ein zweistelliger Kaufpreiszuwachs zu beobachten. Mitte 2018 hatte der Anstieg über alle Big 8 hinweg noch 8,4 Prozent betragen. Seit 2014 haben sich die Kaufpreise in den Big 8 um durchschnittlich 50 Prozent erhöht.
“Einiges spricht dafür, dass die Hochphase des Miet- und Kaufpreisanstiegs hinter uns liegt”, so Roman Heidrich, Senior Team Leader Residential Valuation Advisory JLL Berlin. Die Gründe für die Reaktion der Märkte sei vielschichtiger Art. “Die Einkommen sind in den letzten Jahren nicht im gleichen Maße gestiegen wie die Mieten. Gerade in den Ballungsräumen ist daher die Belastung durch Wohnkosten deutlich gewachsen, was eine Abwanderung der Nachfrager in das Umland der Ballungszentren zur Folge hat. Zudem hat der Anstieg des Fertigstellungsvolumens in den letzten Jahren für leichte Entlastung gesorgt. Nichtsdestotrotz wird uns der Nachfrageüberhang aufgrund des immer noch vorhandenen Defizits bei den Wohnungsfertigstellungen auch in den nächsten Jahren begleiten.”
Sebastian Grimm, Senior Team Leader Residential Valuation Advisory JLL Frankfurt, ergänzt: “Es zeigt sich, dass infolge des verlangsamten Mietpreiswachstums auch die Bereitschaft, hohe Kaufpreise für Eigentumswohnungen aufzubringen, gesunken ist. Diese Entwicklung geht einher mit einer Verringerung der zu erwartenden Mietrenditen. Weil Potentiale in den Innenstädten zunehmend ausgeschöpft sind, insbesondere im Wohnungsneubau, verlagern sich Angebot und Nachfrage vermehrt in das Umland. Dort sind die Bodenpreise grundsätzlich niedriger, sodass Eigentumswohnungen preisgünstiger erworben werden können. Die öffentliche Debatte über den Wohnraummangel im Allgemeinen und die Zunahme starker wohnungspolitischer Eingriffe im Besonderen, wie etwa Diskussionen um eine Verschärfung der Mietpreisbremse sowie des Mietendeckels in Berlin, führt zusammen mit einer konjunkturellen Eintrübung zu einer zunehmenden Verunsicherung auf Seiten der Entwickler und Kapitalanleger.”
Die Städte im Überblick:
Mietwohnungsmärkte
In keiner der acht von JLL untersuchten Städte haben die durchschnittlichen Mietpreise im Jahresvergleich noch die Fünf-Prozent-Marke überschritten, im Sechs-Monats-Vergleich gegenüber den Mietpreisen im zweiten Halbjahr 2018 zeigen sich in München, Düsseldorf und Stuttgart sogar leichte Rückgänge. “Noch vor wenigen Jahren war eine solche Entwicklung der Mieten noch nicht abzusehen”, so Sebastian Grimm.
Mit 4,7 Prozent wurde in Berlin das höchste jährliche Wachstum registriert, der Median stieg von 11,65 Euro/m²/Monat auf 12,20 Euro/m²/Monat. “Der Nachfrageüberhang und die insgesamt sinkende Zahl der Wohnungsfertigstellungen sorgen für das Plus in der Hauptstadt. Nicht ausgeschlossen als Ursache sind aber auch eventuelle Vorzieheffekte einer möglichen verschärften Mietregulierung im Bestand”, so Roman Heidrich. Insbesondere Mikroapartments und das Spitzensegment zeigen einen überdurchschnittlich hohen Mietpreisanstieg. Im Bereich des teuersten 10 % – Anteils der angebotenen Wohnungen lag der Anstieg im Jahresvergleich sogar bei 6,9 Prozent. Keine Veränderung gab es dagegen bei den Neubaumieten. Heidrich: “Möglicherweise wirkt sich die verstärkte Neubauaktivität der landeseigenen Wohnungsgesellschaften und die Verlagerung der Nachfrage ins Umland dämpfend auf die Neubaumieten aus, die im Jahresvergleich keine Veränderung zeigen.”
Roman Heidrich weiter: “Zwar dürfte die Diskussion um den geplanten ‘Mietpreisdeckel’ bislang noch keine so große Rolle bei der Mietpreisentwicklung gespielt haben. Allerdings gehen wir bei einer entsprechenden Entscheidung des Abgeordnetenhauses von einer starken Abnahme der Neubautätigkeiten auf dem freien Wohnungsmietmarkt und einem Anstieg der Neubaumieten aus. Um mögliche zukünftige Beschränkungen bei der Mietpreisanpassung vorwegzunehmen, dürfte dieser Anstieg einen entsprechenden Aufschlag enthalten. Der Anteil an Eigentumswohnungen im Neubau wird sich weiter erhöhen, vermehrt werden Miet- zu Eigentumswohnungen umgewandelt. Die Instandhaltung und Modernisierungen von Mietwohnanlagen werden auf ein Mindestmaß reduziert. Darüber hinaus gehen wir davon aus, dass Kapital aus dem Mietwohnungsmarkt abgezogen und das Investoreninteresse sich in nicht regulierte attraktive Standorte verschieben wird.”
Mit + 1 bis + 3 Prozent relativ moderat fällt der Anstieg in München und Stuttgart (+ 1 %), Düsseldorf (+1,3 %) und Leipzig (+ 1,4 %) aus. Gleichzeitig gesunken sind dabei im Jahresvergleich die Mieten im jeweils teuersten Segment: in München um minus 7,5 Prozent, in Stuttgart sogar um minus 8,1 Prozent.
Für München, Düsseldorf und Leipzig wurden im Vergleich zum zweiten Halbjahr 2018 auch im stadtweiten Durchschnitt leicht sinkende Mieten registriert. Trotzdem bleibt München die mit Abstand teuerste Metropole für Mieter. Im Durchschnitt müssen sie im ersten Halbjahr 2019 19,45 Euro/m²/Monat aufbringen, 4,40 Euro/m²/Monat mehr als in Frankfurt, der zweitteuersten Metropole. Einen stärkeren Anstieg im Jahresvergleich zeigt Köln (+3,0 %), dessen Spitzensegment nahezu auf Vorjahresniveau bleibt (-0,8 %).
Hamburg mit einem stadtweiten Plus beim Median im Jahresvergleich von 2,4 Prozent auf 12,45 Euro/m²/Monat und Frankfurt (+ 3,4 % auf 15,05 Euro/m²/Monat) sind die Märkte, die neben Berlin im Spitzensegment einen höheren Sprung gemacht haben als im stadtweiten Durchschnitt.
Eigentumswohnungsmärkte
Mit Köln (+10,3 %) bilanziert nur eine von JLL untersuchte Stadt ein zweistelliges Kaufpreiswachstum im Jahresvergleich. “Insgesamt gehen wir von einer Verlangsamung der Kaufpreisdynamik aus. In Berlin, München, Frankfurt, Stuttgart und Leipzig, den Städten mit der langjährig höchsten Kaufpreisdynamik, registrieren wir einen unterdurchschnittlichen Anstieg und erwarten eine Marktkonsolidierung”, so Roman Heidrich. Der Anstieg betrug im Jahresvergleich in Berlin plus 5,7 Prozent, in München und Leipzig plus 5,9 Prozent, in Frankfurt plus 6,8 Prozent. Stuttgart bilanziert mit plus 4,9 Prozent den niedrigsten Anstieg im Jahresvergleich und zeigt, neben Leipzig und Berlin, im Vergleich zum zweiten Halbjahr 2018 eine noch deutlichere Verlangsamung des Kaufpreisanstiegs. In Hamburg (+5,7 %) und Düsseldorf (+ 7,9 %) sind die Preise im Jahresvergleich dagegen stärker gestiegen als im Fünfjahresschnitt. Teuerster Markt bleibt auch bei den angebotenen Kaufpreisen München (7.680 Euro / m²). “An der Attraktivität des Erwerbs von Eigentumswohnungen hat sich angesichts immer noch niedriger Finanzierungszinsen für Selbstnutzer und Kapitalanleger nichts geändert – im Gegenteil. Gerade das untere Preissegment verzeichnet – mit Ausnahme von Hamburg und München – einen überdurchschnittlichen Kaufpreiszuwachs, während wir für das Spitzensegment in sechs von acht Städten eine deutliche Verlangsamung beobachten”, so Sebastian Grimm.
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