Deutlich unter dem Halbjahresniveau des Vorjahres bewegt sich das Transaktionsvolumen des Hotelinvestmentmarktes* Ende Juni 2019.
Nach knapp 600 Mio. Euro in den ersten drei Monaten flossen im zweiten Quartal mit ca. 870 Mio. Euro zwar 45 Prozent mehr in die Assetklasse. In toto mit 1,47 Mrd. Euro schlägt bis zur Jahresmitte aber ein Minus von 20 Prozent zu Buche. Zweistellig ist auch der Rückgang beim Vergleich mit dem Fünfjahresschnitt (- 14%). “Die Transaktionsvolumina der Jahre 2015 bis 2018 gehören erst einmal der Vergangenheit an. In der Tat könnten auch die wenig euphorisierende Anzahl der Transaktionen von insgesamt 39 auf einen drastischen Nachfragerückgang hinweisen. Erfreulicherweise jedoch stimmt die reine Statistik nicht überein mit den realen Interessen der Investoren. Viele Anleger würden ihr Kapital nämlich gerne in einer Hotelimmobilie unterbringen, finden aber kein adäquates Produkt. Dieser Engpass betrifft insbesondere Bestandsobjekte in zentralen Lagen mit langfristigen Laufzeiten”, so Stefan Giesemann, Executive Vice President der JLL Hotels & Hospitality Group. Und Giesemann fährt fort: “Ein Großteil der Märkte zeigt eine solide Performance mit erfreulichen Übernachtungszahlen. Triebfeder ist hier der weiterhin boomende Tourismussektor und die Nullzinspolitik, die auch bei steigenden Preisen den Käufern eine auskömmliche Rendite beschert.”
Die mit 18 Transaktionen aktivste Anlegergruppe waren erneut institutionelle Anleger mit einem Anteil von ca. 55 Prozent (entsprechend rund 800 Mio. Euro) am Gesamtvolumen, gefolgt von Immobiliengesellschaften (190 Mio. Euro, sieben Transaktionen) und Hotelbetreibern (172 Mio. Euro, drei Transaktionen). Auf alle übrigen Anlegergruppen u.a. Private Equity Firmen, Privatpersonen und REITs entfiel ein Volumen von insgesamt 306 Mio. Euro und elf Transaktionen.
Einzeltransaktionen (33) summierten sich in den ersten sechs Monaten auf insgesamt 950 Mio. Euro. Dies entspricht im Vergleich zum Vorjahr einem Rückgang von etwa 37 Prozent (H1 2018: 1,51 Mrd. Euro mit 47 Transaktionen). Der Schwerpunkt lag auf zahlreichen kleinvolumigen Transaktionen. Damit verringerte sich die durchschnittliche Größe pro Investment um rund drei Mio. Euro auf ca. 29 Mio. Euro. Ein hoher Teil der Transaktionen (ca. 40%) waren aufgrund des mangelnden Angebots im Bestand erneut “Forward Deals” bzw. Hotels, die im Projektstadium verkauft wurden. “Allerdings können bei solchen Transaktionen für Investoren zeitliche Verschiebungen und Bauverzögerungen bis zur Fertigstellung der Immobilie aufgrund von Bauauslastungen auf Seiten der Entwickler/Bauträger entstehen. Diese Unwägbarkeiten sind als Risiko durchaus nicht von der Hand zu weisen”, so Giesemann.
Auf Portfoliotransaktionen entfiel im ersten Halbjahr 2019 mit knapp 520 Mio. Euro (sechs Investments) ein höheres Volumen als vor einem Jahr (H1 2018: 357 Mio. Euro, sieben Investments). Damit lag das Volumen etwa 45 Prozent über dem Niveau von 2018.
Deutsche Investoren machten auch im zweiten Quartal das Gros der Investoren aus. Ihr Anteil am Transaktionsvolumen lag bei knapp 60 Prozent. Kapitalstarke ausländische Anleger kamen vor allem bei Investments über der 50 Mio. Euro – Marke zum Zug (50% aller Investments über 50 Mio. Euro). Anleger aus Großbritannien (155 Mio. Euro) führten insgesamt die ausländischen Aktivitäten an, gefolgt von Investoren aus den USA (115 Mio. Euro), Schweden (103 Mio. Euro) und Singapur (50 Mio. Euro).
Stefan Giesemann abschließend: “Das zur Jahresmitte 2019 zu bilanzierende Hotelinvestmentvolumen gibt nicht die Stimmung wieder, die wir in unseren Kundengesprächen registrieren. Die ist größtenteils positiv. Der Anlagedruck bleibt auch weiterhin hoch. Auch insofern stehen für viele institutionelle Anleger, internationales Kapital inklusive, aufgrund limitierten Angebots bei Bestandsimmobilien Projektankäufe verstärkt im Fokus. Wegen der gestiegenen Baukosten und der geringeren Margen ist auf Seiten der Entwickler allerdings mittlerweile eine gewisse Zurückhaltung zu erkennen.
In dieser komplexen Gemengelage erwarten wir in den kommenden sechs Monaten ein durchaus vitales Marktgeschehen. Wir gehen davon aus, dass auch einige größere Investitionen zum Abschluss gebracht werden. Der Rückgang des Gesamtvolumens für 2019 wird allerdings deutlich ausfallen: mit rund drei Mrd. Euro könnte er 25 Prozent unter dem Fünfjahresschnitt liegen.”
* Die Hotels & Hospitality Group von JLL, Germany, berücksichtigt Einzeltransaktionen mit einem Investitionsvolumen von mindestens 5 Mio. Euro sowie Portfoliotransaktionen mit Objekten ausschließlich in Deutschland. Ebenso enthalten sind deutsche Hotels, die als Teil von grenzüberschreitenden Portfolioverkäufen veräußert werden.
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