Neue Konzepte für mittlere Budgets gefragt
Die Universitätsstadt Münster mit fast 60.000 Studierenden ist der Champion in der Liga der attraktivsten Investitionsstandorte für Studentisches Wohnen. Im neuen Städteranking von Union Investment und bulwiengesa, für das die Angebots- und Nachfragequalität in diesem Marktsegment von 61 deutschen Städten auf Basis von 18 Indikatoren vertieft untersucht wurde, führt Münster das Spitzenfeld vor Köln, Stuttgart, Karlsruhe und Hannover an. Die rote Laterne trägt Trier, hinter Kaiserslautern, Bamberg, Greifswald und Chemnitz. Auch die europäischen Metropolen Dublin, Amsterdam, Paris und Wien wurden in die Analyseeinbezogen und sind im oberen Drittel des Rankings positioniert.
„Das Feld der Top-20 mit den besten Rahmenbedingungen für Investitionen im Segment Studentisches Wohnen umfasst einen interessanten Mix aus allen sieben deutschen A-Städten, den bedeutenden europäischen Universitätsstandorten, aber auch einer Vielzahl von Hidden Champions. Eine ausschließliche A-Stadt-Strategie würde Chancen, die speziell Münster, Karlsruhe, Hannover, Ulm, Braunschweig, Darmstadt oder Koblenz bieten, außer Acht lassen“, sagt Felix Embacher, Bereichsleiter bei bulwiengesa.
Das kumulierte Marktpotenzial für Studentenapartments ab 500 Euro pro Monat (All-in) beziffert sich gemäß der Studie in den 61 untersuchten deutschen Hochschulstädten auf etwa 67.500 Einheiten. Allein in den A-Städten besteht ein Marktpotenzial von rund 29.500 Studentenapartments. Damit vereinen die A-Städte 44 % des Marktpotenzials in diesem Preissegment auf sich. 500 Euro pro Monat sind aus Sicht der Autoren die Preisschwelle, bei der sich bei den aktuellen Baukosten und Grundstückpreisen die Realisierung für Entwickler interessant gestaltet. Besonders hoch eingeschätzt wird das Marktpotenzial in diesem Segment in München und Köln, gefolgt von Hamburg, Berlin und Stuttgart. Am andere Ende der Skala liegen Bamberg, Passau, Freiburg/Breisgau, Regensburg und Dresden, wo das geringste Marktpotenzial in diesem Preissegment gesehen wird.
Oberhalb von 600 Euro pro Monat (All-in) weist die Studie ein Marktpotenzial von rund 18.600 Einheiten aus. Im höchsten Preissegment, ab 700 Euro pro Monat (All-in) könnten, so die Analyse, noch etwa 12.7000 Studentenapartments errichtet werden.
Günstigere Wohnkonzepte für Studierende sind Mangelware
„Bei der dynamischen Ausweitung des Angebotes und der weiteren Professionalisierung des Segmentes durch privatwirtschaftliche Akteure darf das enorme Potenzial des mittleren Preissegments nicht vergessen werden“, sagt Henrik von Bothmer, Investmentmanager Micro-Living bei Union Investment.
Wie bereits im Vorjahresreport „Micro-Living in Europa“ von Union Investment und bulwiengesa aufgezeigt wurde, besteht besonders viel Potenzial in eben diesem mittleren Preissegment, d.h. im Bereich 400 bis 500 Euro pro Monat (All-in). „Das benötigte und sich für Projektentwickler und Investoren rentierende Angebot speziell in gefragten Städten und Lagen lässt sich nur mit einfacheren Wohnkonzepten realisieren, beispielsweise mit Konzepten, welche die Gemeinschaftsnutzung von Küche oder Bad umfassen.“ Einen Beitrag, diese Angebotslücke zu reduzieren, könnte zudem auch die öffentliche Hand durch Erleichterungen bei Bauauflagen, insbesondere bei Stellplätzen und besser harmonisierten Landesbauordnungen, leisten.
Normalisierung nach dem Boom
Die deutschen und europäischen Universitätsstädte bieten im aktuellen Markzyklus attraktive Anlagemöglichkeiten im Bereich Studentisches Wohnen, so das Fazit der Studie. Für Investoren gilt es dabei jedoch zu berücksichtigen, dass die Assetklasse Studentenwohnen bislang ausschließlich in einer Boomphase großgeworden ist. „Mietpreiserwartungen und Wertsteigerungen werden zukünftig eher knapper zu kalkulieren sein und die Preisdynamik der Startphase nicht im bisherigen Maße beibehalten werden können. Im jedem Fall warten spannende Semester auf die Assetklasse Studentenwohnen“, sagt Georg-Christian Rueb, Portfoliomanager Micro-Living bei Union Investment
Methodik des Scorings
Das Scoring setzt sich aus insgesamt 18 Indikatoren zusammen, die in dieser umfassenden Aufbereitung bislang nicht zur Verfügung standen. Acht der Indikatoren messen die Angebotsseite, d.h. die Verfügbarkeit von studentischen Wohnplätzen aller Anbieter im Bestand und in der Projektpipeline sowie die Abdeckungsquote von Apartments ab 500 Euro pro Monat (All-in). Die Nachfrageseite wird durch weitere zehn Indikatoren beschrieben. Hierzu zählen die Anzahl der Studierenden zum Wintersemester 2017/18, deren Entwicklung seit dem Wintersemester 2012/13 sowie eine Prognose zu den Studienanfängerzahlen. Die Indikatoren für Angebot und Nachfrage im Segment Studentisches Wohnen wurden mit derselben Gewichtung berücksichtigt. In die Betrachtung einbezogen wurden 61 deutsche Städte und vier europäische Metropolen. Da das Datenspektrum in dieser Umfänglichkeit für die vier europäischen Städte nicht verfügbar ist, wurde die Berechnung des Scorings für letztere nur mit 14 Indikatoren durchgeführt. Für die Analyse der europäischen Universitätsstädte wurde u.a. Datenmaterial des Research Instituts BONARD ausgewertet.
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