Anhand des Dr. Klein Trendindikators Baufinanzierung (DTB) berichtet Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG, über aktuelle Entwicklungen bei Baufinanzierungen in Deutschland.
+++ Standardrate sinkt +++ Darlehenshöhe verharrt auf hohem Niveau +++ Beleihungsauslauf über 80 Prozent +++ Forwards nehmen zu, Annuitätendarlehen ab +++
Monatliche Standardrate niedriger
Zum Ende des Jahres sinken die Zinsen für Immobilienkredite, nachdem sie sich in den beiden Monate zuvor leicht aufwärts bewegten: Im Dezember zahlen Immobilienkäufer für ein Darlehen in Höhe von 150.000 Euro mit zwei Prozent Tilgung, 80 Prozent Beleihungsauslauf und zehn Jahren Zinsbindung 456 Euro. Mit rund minus 1,8 Prozent im Vergleich zum Vormonat ist das der zweitniedrigste Wert des Jahres. Die Dezember-Standardrate entspricht damit dem Jahresdurchschnitt von 2017. Wagt man einen Blick in die Zukunft, wird die Standardrate Ende 2019 wahrscheinlich über dem jetzigen Betrag liegen: Voraussichtlich entwickeln sich die Bauzinsen weiter aufwärts – allerdings moderat.
Hohe Kredite für lange Laufzeiten und hohe Tilgung
Angespannte Immobilienmärkte und die Bereitschaft, für die eigenen vier Wände viel Geld auszugeben – das spiegelt die durchschnittliche Darlehenshöhe für Baukredite wider. Im Dezember beträgt sie rund 233.000 Euro und liegt damit nur 1.000 Euro unter dem Rekordwert von Oktober und November. Im Jahresdurchschnitt ergibt sich für 2018 eine gemittelte Kredithöhe für Baufinanzierungen von 222.000 Euro gegenüber rund 200.000 Euro im Vorjahr und 191.000 Euro in 2016.
Mit den hohen Krediten investieren Darlehensnehmer aber auch in solide Finanzierungslösungen: Ähnlich wie in den Vormonaten wählen sie lange Sollzinsbindungen von durchschnittlich 13 Jahren und zehn Monaten (zwei Monate weniger als im November) und eine relativ hohe anfängliche Tilgung (2,79 Prozent: 0,02 Prozentpunkte mehr als im letzten Monat). Über das gesamte Jahr 2018 betrachtet ergibt sich eine durchschnittliche Tilgungshöhe von 2,82 Prozent, etwas weniger als 2017 (2,91 Prozent).
Beleihungsauslauf bleibt über der 80-Prozent-Marke
Der Beleihungsauslauf bleibt auf knapp über 82 Prozent. Damit bringen Immobilienkäufer und Hausbauer 18 Prozent des Immobilienwertes an Eigenkapital ein – zusätzlich zu den Erwerbsnebenkosten, die je nach Bundesland zehn bis 15 Prozent des Kaufpreises betragen. Im Jahresdurchschnitt beträgt der Beleihungsauslauf damit 81,15 Prozent, 2017 waren es 78,95 Prozent.
Forward-Darlehen nehmen langsam zu
Der Anteil an Forward-Darlehen nimmt weiter zu und liegt erstmals seit einem halben Jahr wieder über der 9 Prozent-Marke (9,26 Prozent). Ob sich dieser Trend im Jahr 2019 fortsetzen wird, bleibt abzuwarten. Anschlussfinanzierer werden aber die Zinsentwicklung im Blick behalten: Im Gegensatz zu Erstfinanzierern haben sie einen größeren zeitlichen Spielraum und können sich mit Forwards die Zinsen zu einem günstigen Zeitpunkt festschreiben lassen.
Analog geht die Nachfrage nach Annuitätendarlehen weiter zurück: um rund einen Prozentpunkt auf 82,39 Prozent. Das ist zwar der geringste Wert im zweiten Halbjahr, allerdings sind die Bewegungen nur relativ gering und finden auf einem hohen Niveau statt. Zum Vergleich: Im Mittel betrug der Anteil der Annuitätendarlehen ohne Bereitstellungszinsen 2017 nur 76,18 Prozent, im Jahr 2018 sind es durchschnittlich 81,8 Prozent.
KfW-Darlehen gewinnen weiter an Anteilen, allerdings sehr gering (plus 0,25 Prozentpunkte auf 3,95 Prozent). Damit bleiben sie seit Mai unter vier Prozent.
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