Grundstücke in attraktiven Lagen sind heiß begehrt, kaum verfügbar und bieten wenig Rendite
Anleger haben 2018 weniger Geld in deutsche Immobilien investiert als im Vorjahr. Das geht aus dem Immobilienmarktbericht 2018 des Beratungs- und Planungsunternehmens Arcadis hervor. Vor allem in den Metropolen stehen Kaufpreise und Mieteinnahmen nicht mehr in einem wirtschaftlichen Verhältnis. Doch die Niedrigzinsen sorgen weiter für eine hohe Nachfrage – trotz des geringen Immobilienangebots in attraktiven Lagen und sinkender Renditen. Insbesondere ausländische Investoren lassen sich von den hohen Preisen nicht abschrecken. Besonders gerne legen sie ihr Geld in zwei Immobilienarten an.
Der jahrelange Boom auf dem deutschen Immobilienmarkt zeigt Wirkung: Wegen des Mangels an Kaufobjekten und sinkenden Renditen war das Transaktionsvolumen 2018 im Vergleich zum Vorjahr rückläufig. Das gilt sowohl für Wohn- als auch für Gewerbeimmobilien. Dennoch kann von einer Krise keine Rede sein. So sorgen die Rahmenbedingungen aus niedrigen Zinsen und dem im europäischen Vergleich positiven Rendite-Risiko-Verhältnis auf dem deutschen Markt weiter für hohe Kapitalzuflüsse. “Bei den Investitionen liegen immer mehr Projekte im Trend, die für eine lebenswerte Stadt stehen”, sagt Marcus Herrmann, CEO von Arcadis Europe Central. “Investoren suchen insbesondere nach Immobilien in Quartieren mit einer starken Durchmischung der Nutzungen, zum Beispiel durch eine Kombination von Wohn- und Arbeitsflächen oder deren Nähe zu Kultur-, Einkaufs- oder Freizeiteinrichtungen.”
Investoren weichen bei Wohnimmobilien ins Umland der Metropolen aus Trotz vieler Gemeinsamkeiten gibt es zwischen den Immobilienarten auch Unterschiede. Bei den Wohnimmobilien ist ein Ende der Nachfrage nach Objekten in Metropolen nicht in Sicht. Das knappe Angebot führt inzwischen immer mehr zu einer Verlagerung der Investitionen ins Umland. Zudem erfreuen sich Nischenmärkte wie Studentenwohnungen und Mikroapartments mit einem Anteil von neun Prozent des Umsatzes dieser Immobilienart großer Beliebtheit. Die geringe Verfügbarkeit führte dazu, dass 2018 das Transaktionsvolumen im Vergleich zum Vorjahr um 24 Prozent fiel. Gemessen am Rekordjahr 2015 sank es sogar um 41 Prozent.
Knappes Angebot und hohe Nachfrage prägen auch den Markt für Büroimmobilien. Mit einem Umsatz von 25,1 Milliarden Euro verzeichnete das Segment 2018 einen Rückgang um 14 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Wegen der steigenden Preise fiel an vielen Orten die Rendite geringer aus. So sank der Wert in München auf 2,9 Prozent und in Frankfurt sowie Hamburg auf 3,15 Prozent. In den sogenannten B-Städten locken hingegen höhere Renditen.
Online-Handel verändert die Rahmenbedingungen
Mit geringeren Spitzenrenditen haben auch die Investoren auf dem Markt für Einzelhandelsimmobilien zu kämpfen. Im Durchschnitt lagen sie 2018 bei 2,9 Prozent. Das liegt vor allem am Anstieg der Kaufsummen auf einen Quadratmeterpreis von 2.400 Euro – 350 Euro pro Quadratmeter mehr als noch im Vorjahr. Damit war das vergangene Jahr ein Ausnahmejahr, denn über die vergangenen fünf Jahre betrachtet sank das Kaufpreisniveau um 12,6 Prozent. Grund dafür ist die zunehmende Konkurrenz durch den Online-Handel. “Der Einzelhandel wird künftig noch stärker auf die Konkurrenz aus dem Internet reagieren müssen”, sagt Falk Schollenberger, Head of Business Advisory, Arcadis Europe Central. “Insbesondere Flächen an weniger attraktiven Standorten sowie gering frequentierte Shopping-Center werden weiter unter Druck geraten.”
Der Trend zur schnellen Online-Bestellung wirkt sich hingegen positiv auf den Markt für Logistikimmobilien aus. 2018 stieg das Transaktionsvolumen für Industrie- und Logistikobjekte bundesweit auf 6,6 Milliarden Euro. Noch besser war das Ergebnis nur im Jahr 2017 – dieser Rekordwert wurde 2018 aber um 24 Prozent verfehlt. Doch steigende Preise sorgen auch bei Logistikimmobilien für sinkende Renditen. Im Durchschnitt liegen sie momentan bei 4,2 Prozent. Trotzdem investieren vor allem ausländische Anleger überproportional oft in diese Anlageklasse. Ihr Anteil betrug 2018 zwei Drittel am Umsatz.
Darüber hinaus interessieren sich ausländische Investoren stark für Hotelimmobilien. 2018 lag ihr Anteil bei 40 Prozent. Insgesamt stieg das Transaktionsvolumen 2018 auf 3,8 Milliarden Euro. Für Anleger ist das Segment wegen der zunehmenden Übernachtungszahlen sehr interessant. Das Statistische Bundesamt verzeichnete 2017 rund 460 Millionen Übernachtungen – Tendenz steigend.
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