Ein politisch und wirtschaftlich turbulentes Jahr ist vorbei.
Politisch sind die Machtblöcke auf Konfrontationskurs. Geopolitisch genauso wie wirtschaftlich. “Keine zwei Jahre hat US-Präsident Donald Trump gebraucht, um die Weltordnung in ihren Grundfesten zu erschüttern. Handelskriege, deren Androhung oder die Aufkündigung von internationalen Vereinbarungen wie dem Pariser Klimaschutzabkommen, dem Atomabkommen mit dem Iran oder dem Ausstieg der USA aus dem bilateralen INF-Vertrag mit Russland, die Vernichtung aller landgestützten Flugkörper mittlerer und kurzer Reichweiten betreffend, sind Instrumente dieser destabilisierenden Politik”, so Timo Tschammler, CEO JLL Germany. Und weiter: “Das größte Risiko für die Weltwirtschaft sind derzeit die Politiker und ihre Ego-Trips. Hier gilt der Plural. Denn Donald Trump steht diesbezüglich nicht allein. Eine Kooperation unter den wichtigsten Volkswirtschaften, wie sie während der Finanzkrise erfolgte, kann heute zum Beispiel nicht mehr als selbstverständlich vorausgesetzt werden.”
Die Staaten der Welt bewegen sich nicht mehr aufeinander zu – sondern voneinander weg. Paradebeispiel: Großbritannien, sonst ein Muster an wirtschaftspolitischem Pragmatismus, steuert auf einen ungeordneten Austritt aus der EU zu, weil die konservative Partei von Regierungschefin Theresa May gespalten ist zwischen EU-Skeptikern und EU-Hassern. Auch das jüngst von May gewonnene Misstrauensvotum gibt nur bedingt Grund zu Hoffnung. In Italien, immerhin ebenfalls ein G7-Staat, regieren schwer zu berechnende Populisten. Staatsbankrott nicht ausgeschlossen. Die Liste ließe sich um viele weitere Beispiele verlängern. “Summa summarum: Ein eher düsteres Szenario, verfinstert darüber hinaus durch die enorme Schuldenlast der Weltwirtschaft.
Der weltweite Schuldenstand der Staaten, Unternehmen und privaten Haushalte ist nach Zahlen des Internationalen Währungsfonds seit 2007 von 179% der Wirtschaftsleistung auf 225% emporgeschossen. Und ein Großteil des Wachstums, das die Industriestaaten seit der Finanzkrise erlebt haben, ist auf diese gestiegene Verschuldung zurückzuführen und nicht auf nachhaltige Faktoren wie etwa ein Wachstum der Produktivität. Schulden und noch mehr Schulden stehen zum Beispiel hinter dem bemerkenswerten Wachstumsschub, den die Vereinigten Staaten derzeit erleben”, gibt Timo Tschammler zu bedenken. Und weiter: “Was heißt das alles für die Immobilienbranche? Im Rückblick auf 2018 lässt sich zumindest konstatieren, dass bislang weder das moderat angestiegene Zinsniveau, noch ein immobilienmarktimmanenter Aspekt wie ein zu schnell sich ausweitendes Flächenangebot oder ein unvorsichtiges Verhalten der Akteure selbst Anzeichen für einen Zykluswendepunkt gegeben haben.”
Und vor dem beschriebenen politischen Hintergrund sehen viele Anleger ihr Heil in der Asset-Klasse Immobilien: “Und es gibt gute Gründe, warum diese Entwicklung auch 2019 anhalten und die Nachfrage nach Immobilien hoch bleiben wird. Neben den fehlenden Alternativen entscheiden sich immer mehr Investoren für eine Erhöhung ihrer Immobilienanlagequoten. Zahlreiche Pensionsfonds und Versicherungen haben einen immensen Kapitaldruck und bereits kleine Veränderungen in der Anlagestrategie haben enorme quantitative Effekte auf den Immobilienmarkt”, so Tschammler. Und weiter: “Vorausschauend auf das neue Jahr bezogen droht die größte Gefahr für den deutschen Immobilienmarkt von Seiten einer möglichen Verschärfung der globalen Handelsrestriktionen sowie durch einen ungeordneten Brexit. Dann könnte auch die immer noch gute wirtschaftliche Lage Deutschlands in Mitleidenschaft gezogen werden. Es bliebe dann abzuwarten, ob die EZB ihren Zinsanstiegskurs fortsetzt, oder ob sie sich in einer Situation wiederfindet, der sie mit geldpolitischen Maßnahmen begegnen will, um die EU-Wirtschaft zu stützen. Dann wäre ein Zinsanstieg erst einmal ad acta gelegt.”
Neues Rekordjahr 2018 – Gewerbliches Transaktionsvolumen summiert sich auf über 60 Mrd. Euro
Der Aufschwung am Investmentmarkt hat auch im abgelaufenen Jahr 2018 angehalten und geht damit 2019 ins zehnte Jahr. Angesichts der sehr dynamischen letzten drei Monate des Jahres und der Realisierung einiger großvolumiger Transaktionen bleibt festzuhalten, dass 2018 ein außergewöhnliches Investmentjahr war. Auch die bemerkenswerten Aktivitäten abseits der Mega-Transaktionen haben ihren Beitrag zu dieser Entwicklung geleistet.
Das Transaktionsvolumen steigt kontinuierlich seit 2010. Und zumindest für gewerblich genutzte Immobilien wurde 2018 ein neues Rekordjahr verzeichnet. Auf diesen Bereich entfielen dabei 60,3 Mrd. Euro, das allein ist eine Verdreifachung seit 2010 und ein Plus von gut 6% gegenüber 2017. Inklusive der Nutzungsklasse “Living” (Wohn-Portfolios, Mikro-Wohnen und Pflegeimmobilien) summierte sich das gesamte Transaktionsvolumen auf 79 Mrd. Euro. Der Bestwert aus dem Jahr 2015 (80,3 Mrd. Euro) wurde in dieser Gesamtbetrachtung allerdings nicht übertroffen.
Timo Tschammler: “Wohin bewegen wir uns im neuen Jahr? Trotz der aktuellen geopolitischen Unsicherheiten wird die Nachfrage nach Immobilien auch 2019 hoch bleiben. Ein Transaktionsvolumen für gewerblich genutzte Immobilien in Höhe von bis zu 55 Mrd. Euro erscheint insofern auch 2019 erreichbar. Für den gesamten Investmentmarkt, inklusive Living, dürfte das Volumen dann mit rund 70 Mrd. Euro etwa 10% niedriger ausfallen als 2018.”
Dominanz der Big 7 hat sich manifestiert – großes Interesse der Investoren an Projektentwicklungen
Der Fokus der Investoren liegt immer noch eindeutig auf den Big 7 und hat sich auch im letzten Quartal des Jahres verfestigt. Auf Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart entfielen 2018 deutlich mehr als die Hälfte des gesamten Transaktionsvolumens (46 von 79 Mrd. Euro). Besonders signifikant ist die Dominanz bei der nachgefragtesten Assetklasse, den Büroimmobilien. Hier wurden im Schnitt der letzten Jahre (seit 2012) rund 80 % in Immobilien der Big 7 investiert. Und in Frankfurt sorgten eine Reihe von großvolumigen Büro-Transaktionen zum Ende des Quartals für das Durchbrechen der Schallmauer von 10 Mrd. Euro bei gewerblich genutzten Immobilien. Inklusive Wohnimmobilien wurden in der Mainmetropole somit 11,6 Mrd. Euro gehandelt, ein signifikantes Plus gegenüber 2017 von 49%. Noch etwas stärker gewachsen ist Stuttgart, hier erhöhte sich das gesamte Transaktionsvolumen um 56% auf 2,5 Mrd. Euro.
“Der Grund für das hohe Interesse an den etablierten Märkten ist der starke Vermietungsmarkt als fundamentale Basis für die Investitionen sowie die Aussicht auf weitere Mietsteigerungen im Zuge von Refurbishments oder dem Abvermieten von Leerständen im Objekt”, betont Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. Und weiter: “Gerade dem Thema Mietwachstum kommt angesichts der nachlassenden Renditekompression eine immer höhere Bedeutung zu, um Wertsteigerungen generieren zu können. Auch deshalb sind Value-Add-Objekte mit kurzfristig auslaufenden Mietverträgen oder Objekte mit Leerstand aktuell begehrt. Hier lassen sich am ehesten höhere Mieten durch Vertragsneuabschlüsse durchsetzen. Bevor Büro-Investoren auf der Suche nach Anlageoptionen in kleinere und damit riskantere Märkte – in Bezug auf potenzielle Nachvermietungen – investieren, sind Teilmärkte abseits der Innenstädte und CBDs in den Big 7 die bevorzugte Wahl. Hier lassen sich zudem selektiv deutlich stärkere Mietpreissteigerungen realisieren als in den Spitzenlagen.”
Die beliebteste Assetklasse bleiben nach wie vor Büroobjekte. Auf sie entfällt allein ein Anteil von ca. 37 % bezogen auf das gesamte Transaktionsvolumen inklusive der Assetklasse Living. Von Januar bis Ende Dezember flossen rund 29 Mrd. Euro in Büroimmobilien. Auf Platz 2 reihen sich Wohnimmobilien mit ihren verschiedenen Subkategorien ein. “Living” als Klammer von Pflege- und Gesundheitsimmobilien, Studentenwohnen und der Nutzungsart Multi-Family, also dem typischen Investment in Wohnungsportfolios, hat mittlerweile eine besondere Bedeutung für den deutschen Markt (Anteil von 27% im abgelaufenen Jahr) und hat sich als Nutzungsalternative bei den Investoren längst etabliert und zwar auch bei denen, die bislang fast ausschließlich in die traditionellen Assetklassen Büros oder Retail investiert hatten.
Alternative Produkte waren also 2018 mehr gefragt, genauso wie Projektentwicklungen bzw. Investments in noch nicht fertiggestellte Objekte. Diese machen bei Einzeltransaktionen mittlerweile 20% des Transaktionsvolumens aus. “Wir sehen hier in der Tendenz eine weiter steigende Nachfrage aufgrund des Produktmangels von Bestandsobjekten sowohl am Investment- als auch am Vermietungsmarkt gerade in den zentralen innerstädtischen Lagen. Zahlreiche Büro- oder Wohnungsbauprojekte sind aktuell bereits vor Fertigstellung vermietet und reduziert damit das Risiko solcher Investments”, so Scheunemann.
Nach Büro- und Wohnimmobilien stehen einzelhandelsgenutzte Immobilien auf Platz 3 des Investoreninteresses. Sie kamen zum Jahresabschluss 2018 auf einen Anteil von ca. 13 %. Noch vor einigen Jahren nahezu gleichauf mit Büroimmobilien, ist das Transaktionsvolumen mit 10,5 Mrd. Euro auch 2018 weiter rückläufig (minus 9% im Vergleich zu 2017). Und wäre da nicht die milliardenschwere Signa-Warenhaus-Transaktion aus dem dritten Quartal, würde das Bild noch schlechter aussehen. “Aber es zeigen sich deutliche Unterschiede auf den zweiten Blick. Was 2018 fehlte, sind größere Shopping-Center Transaktionen, in diesem Segment agierten Investoren äußerst zögerlich. Andererseits haben sich Fachmärkte und Fachmarktzentren als neue “Investor-Darlings” herauskristallisiert. Sie machen mittlerweile über 40% des Transaktionsvolumens innerhalb der Assetklasse Einzelhandel aus und Objekte, die über einen starken Lebensmittler als Anker- oder Hauptmieter verfügen, sind stark nachgefragt”, betont Scheunemann.
Zum Ende des vierten Quartals hat sich an der Relation zwischen deutschen und ausländischen Käufern eine kleine Verschiebung ergeben. Auf das gesamte Transaktionsvolumen bezogen entfielen 2018 rund 42% auf ausländische Kapitalquellen (ca. 33 Mrd. Euro). Die Aktivitäten ausländischer Investoren haben im letzten Quartal des Jahres wieder zugenommen. “Die klassischen Kapitalherkunftsländer USA und Großbritannien stehen zwar nach wie vor an der Spitze, haben aber ihre Dominanz früherer Jahre eingebüßt. Dafür haben sowohl Investoren aus anderen europäischen Ländern sowie aus Asien ihre Aktivitäten im Vergleich zu den letzten Jahren ausgebaut”, so Helge Scheunemann.
Noch ist der Boden bei Büro- und Logistikrenditen nicht gefunden, aber Renditen für Shopping Center steigen
Im vierten Quartal fortgesetzt hat sich der Trend eines moderaten Renditerückgangs für Top-Produkte in besten Lagen der transaktionsstärksten Nutzungsart: mit einer über alle sieben Hochburgen hinweg gemittelten Büro-Spitzenrendite von 3,11 % zeigt sich im Vergleich zum Vorquartal noch einmal ein leichter Rückgang, im 12-Monatsvergleich sind es damit 16 Basispunkte weniger. “Für 2019 gehen wir davon aus, dass sich die Renditen auf diesem Level einpendeln werden”, so Tschammler. Und Tschammler weiter: “Da Top-Produkte auch im nächsten Jahr rar und die Nachfrage unverändert hoch bleiben dürfte, werden sich die Anlagepräferenzen der Investoren auch 2019 hin zu Produkten oder Lagen in den Big 7 verschieben, die nicht die Definitionen von “Prime” erfüllen. Dies wird sich auch in den Renditen widerspiegeln und dazu führen, dass sich z.B. die Renditekompression für Objekte in Top-Lagen, aber mit schwächerer Gebäudequalität und kürzeren Vertrags-Restlaufzeiten fortsetzt und der Abstand zur Spitzenrendite sich auf rund 80 Basispunkte reduzieren könnte.”
Ähnliches gilt auch für Top-Objekte in Teilmärkten abseits der Spitzenlagen. Hier hat sich die Kompression ebenfalls fortgesetzt und erreicht mit einer aggregierten Rendite von 3,44 % den niedrigsten Stand seit über fünf Jahren. Der Abstand zur Spitzenrendite beträgt gerade noch 33 Basispunkte und ist damit so gering wie noch nie.
Die noch immer stärkste Dynamik bei der Renditeentwicklung ist allerdings im Logistikimmobilien-Segment zu beobachten. Der weiter prosperierende Online-Handel und dessen positive Zukunftsaussichten zieht ausländische Investoren in diese Assetklasse. Am Ende des Jahres 2018 liegt die Spitzenrendite bei 4,1 % und damit 60 Basispunkte niedriger als noch Ende 2017. Hier erwarten wir im Laufe des Jahres 2019 allerdings noch einen weiteren Rückgang auf deutlich unter 4,00 %.
In Kombination mit dem Mietwachstum hat sich nach drei Jahren mit Kapitalwertsteigerungen bei Büroimmobilien mit im Schnitt 15,5% 2018 abermals ein Zuwachs im zweistelligen Prozentbereich ergeben. Dieser liegt in der Aggregation über alle sieben Hochburgen bei rund 12%. 2019 dürfte er sich aufgrund der sich stabilisierenden Renditen dann auf etwa 4% abschwächen.
Bei innerstädtischen Geschäftshäusern sind die starken Wertzuwächse vergangener Jahre bereits vorbei. 2018 wird ein Plus von nur noch 3 % stehen. Für 2019 dürften überwiegend stagnierende Mieten und faktisch keinen Wertzuwächsen zu beobachten sein. Die Nachfrage wird sich mehr denn je auf Fachmarktprodukte mit Discountern oder Lebensmittelmärkten als Ankermieter fokussieren. Da die Nachfrage hier deutlich höher sein wird als das verfügbare Angebot, könnten in diesem Segment die Spitzenrenditen auch 2019 noch leicht sinken – Ende 2018 liegen sie bei 4,50 %. Das erste Segment, in dem die Spitzenrendite erstmals seit Ende 2010 wieder ansteigt, sind Shopping Center. Zum Ende 2018 liegt die Rendite bei 4,10% und damit 20 Basispunkte über dem Tiefstwert der letzten vier Quartale.
Verantwortlich für den Inhalt:
Jones Lang LaSalle GmbH , Wilhelm-Leuschner-Straße 78, D-60329 Frankfurt am Main, Tel.: +49 (0) 69 2003 0, www.joneslanglasalle.de