Immer wieder senden Häusermärkte Krisensignale. Immobilieninvestoren täten deshalb gut daran, jetzt keine zu großen Risiken einzugehen.
In den vergangenen Jahren haben wir einen wahren Boom am deutschen Immobilienmarkt erlebt. Die Preise kannten nur einen Weg: den nach oben. Laut einer Studie von DB Research sind die Preise in den Metropolen, den so genannten A-Lagen, zwischen 2009 und 2017 um 80 Prozent gestiegen, in den B- und C-Städten um rund 60 Prozent. Angesichts solcher Wertzuwächse kann es kaum überraschen, dass auch jetzt noch viele Investoren hierzulande mit dem Gedanken spielen, auf diesen fahrenden Zug aufzuspringen. „Allerdings gilt es dabei sehr umsichtig vorzugehen und nicht alles auf eine Karte zu setzen, denn in einigen anderen Ländern gibt es bereits erste Krisensignale“, warnt Professor Dr. Rolf Tilmes, Vorstandsvorsitzender des Financial Planning Standards Board Deutschland (FPSB Deutschland). Vor einem Investment ist es deshalb ratsam, sich professionellen Rat zum Beispiel bei den vom FPSB zertifizierten Finanzplanern, den so genannten CFP®-Professionals, zu holen. „Sie können Investoren helfen, Fehler zu vermeiden, die sie am Ende in finanzielle Schwierigkeiten bringen“, erklärt Tilmes.
Die weiterhin rekordtiefen Zinsen haben in den vergangenen Jahren eine regelrechte Euphorie an den weltweiten Immobilienmärkten ausgelöst. Überall haben Investoren die niedrigen Zinsen genutzt, um günstig einen Kredit aufzunehmen und das Geld in eine Wohnung oder ein Haus zu investieren. Die Folge: Nicht nur in Deutschland, sondern auch in der Schweiz, in Schweden oder in Kanada sind die Immobilienpreise deutlich gestiegen. Doch inzwischen gibt es in dem einen oder anderen Land erste Warnsignale dafür, dass der Boom sich seinem Ende entgegenneigt.
Das gilt zum Beispiel für die Schweiz. Medienberichten zufolge habe dort der Bauboom sowie die rückläufige Zuwanderung zuletzt für nahezu rekordhohe Leerstände gesorgt. Bei Mietwohnungen, so eine Studie der Credit Suisse, hat sich der Leerstand in den vergangenen neun Jahren mehr als verdoppelt. Da die Schweizer Haushalte zudem hoch verschuldet sind, befürchten Experten im Fall eines Zinsanstiegs sogar eine Immobilienkrise, die auch Banken mit sich reißen könnte. Aber auch an den Immobilienmärkten in London sowie am schwedischen Häusermarkt sind eine sinkende Nachfrage und folglich rückläufige Preise sowie ein zunehmender Leerstand festzustellen.
„Solche Entwicklungen sollten auch deutsche Immobilieninvestoren und Hauskäufer genau beobachten“, rät Prof. Tilmes. „Schließlich ist nicht auszuschließen, dass es hierzulande in der einen oder anderen Stadt oder sogar auch in der Breite zu einer ähnlichen Entwicklung kommt.“ Diese Sichtweise bestätigt auch ein Blick auf den Real Estate Bubble Index der UBS. Demnach ist in München das Risiko einer Preisblase nach Hongkong am zweithöchsten in der Welt. Ebenfalls unter den zehn am stärksten gefährdeten Städten ist mit Frankfurt am Main noch ein zweiter deutscher Standort.
Risiko Überschuldung
„Wer also jetzt noch investieren will, muss sich das sehr genau überlegen und alles sehr gründlich durchrechnen“, rät Prof. Tilmes, der neben seiner Vorstandstätigkeit auch wissenschaftlicher Leiter des PFI Private Finance Institute / EBS Finanzakademie der EBS Business School, OestrichWinkel, ist. Eine große Gefahr droht auch von der Zinsseite. Schließlich lässt die Europäische Zentralbank ihre Anleihekäufe auslaufen, und es könnte im Laufe des Jahres ein erster Zinsschritt folgen. Das bedeutet, dass sich Anleger langfristig wieder auf höhere Zinsen einstellen müssen.
Diese Entwicklung ist für die Immobilienfinanzierung von großer Bedeutung. „Wer sich mit dem Kauf einer Immobilie hoch verschuldet, geht zwar immer ein Risiko ein, in einem solchen Umfeld ist das aber noch riskanter“, warnt der FPSB-Vorstand. Wer beispielsweise eine zehnjährige Zinsbindung eingeht, kann bei deren Ablauf plötzlich mit deutlich höheren Zinsen als heute und damit auch mit drastisch steigenden Zinszahlungen konfrontiert sein. „Das kann dann zu finanziellen Problemen führen. Das gilt umso mehr, wenn zwischenzeitlich auch noch die Immobilienpreise eingebrochen sind.“
Mietrenditen kaum noch attraktiv
Ebenfalls gilt es zu bedenken, dass die Mietrenditen gesunken sind, da die Immobilienpreise in den vergangenen Jahren stärker gestiegen sind als die Mieten. „In der Tat ist es so, dass die Mietrenditen gerade in den Ballungszentren inzwischen kaum noch attraktiv sind, während Investoren in schlechteren Lagen das Risiko eingehen, dass das Objekt leer steht“, so Tilmes weiter. Wer kein allzu großes Risiko eingehen möchte, sollte gerade in der derzeit schwierigen Phase, in der auch der deutsche Immobilienmarkt jederzeit unter Druck kommen kann, einen Experten wie die vom FPSB zertifizierten CFP® -Professionals zu Rate ziehen. Sie können zunächst prüfen, ob ein solches Investment im Einzelfall überhaupt Sinn macht und dann, wenn das der Fall ist, mit dem Investor einen maßgeschneiderten Umsetzungsplan entwickeln. So können Investoren vermeiden, dass es am Ende ein böses Erwachen gibt.
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