Omas Sparstrumpf, Aktien oder ein Bausparvertrag – die Möglichkeiten, Eigenkapital bei der Baufinanzierung einzubringen, sind vielfältig.
Aber geht es nicht auch ohne? Das erscheint bei den momentan günstigen Krediten verlockend, kann allerdings zur Falle werden: Die Finanzierung ohne Eigenkapital ist deutlich teurer und dauert länger. Spezialisten des Finanzdienstleisters Dr. Klein empfehlen daher, die eigenen Möglichkeiten beim Immobilienkauf genau zu prüfen und das Finanzierungsrisiko durch Eigenkapital zu senken.
„Für eine eigene Immobilie muss man kein Millionär sein, aber das Finanzierungkonzept muss passen“, erklärt Peter Schwickert, Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein in Oberhausen. Hierbei spielt auch das Eigenkapital eine wichtige Rolle. Wer eigenes Geld einbringt, senkt das Finanzierungsrisiko und erhöht damit die Chancen, von der Bank eine Baufinanzierung zu bekommen. Pluspunkt: Wer schnell eine Zusage von der Bank erhält, liegt im Rennen um die Wunschimmobilie vorn. Zudem gewähren Banken für die Finanzierung mit Eigenkapital niedrigere Zinsen. Das spart Geld und ermöglicht, Schulden schneller abzubezahlen.
Eigenkapital – es darf gern ein bisschen mehr sein
Es gibt gute Gründe, Eigenkapital bei der Baufinanzierung einzusetzen – aber wie viel ist beim Hausbau oder Immobilienkauf notwendig? „Sinnvoll ist, mindestens die Kaufnebenkosten in Höhe von 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises in die Finanzierung einzubringen“, rät Peter Schwickert. Um die Bank zu günstigeren Zinsen zu bewegen, darf es aber schon ein bisschen mehr sein. Einen Puffer für Instandhaltungsrücklagen einzuplanen, gibt zusätzliche Sicherheit. Kurzum: Je mehr Eigenkapital, desto besser. Bei wenig Eigenkapital lautet der Tipp des Spezialisten von Dr. Klein: eine höhere Tilgung wählen als die üblichen zwei Prozent. „Gerade in Zeiten niedriger Zinsen ist das empfehlenswert. Als Richtwert gilt dann eine Anfangstilgung von drei Prozent. Das reduziert die Laufzeit des Baukredits.“
Immobilienkauf ohne Eigenkapital? Möglich, aber riskant
Zwar gibt es auch die Möglichkeit, eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital zu stemmen, doch ist diese Vorgehensweise mit höheren Risiken verbunden: Sie dauert länger und kostet mehr. Um diesen Nachteilen gelassen entgegen treten zu können, sollte ein Kaufinteressent über ein sehr hohes, gesichertes Einkommen verfügen. Die wichtigste Voraussetzung für die Finanzierung ohne Eigenkapital ist eine überdurchschnittlich gute Bonität in Form eines tadellosen Schufa-Scores. Aber ließe sich die Immobilie im Ernstfall nicht einfach wieder verkaufen und das Problem wäre gelöst? Ein Irrglaube, denn die Nebenkosten des Hauskaufs und die bislang angefallenen Zinsen mussten zuvor finanziert werden und kommen beim Verkauf nicht wieder herein. Es ist daher ratsam, mögliche Quellen für Eigenkapital genau unter die Lupe zu nehmen.
Verborgene Eigenkapital-Schätze heben
Insbesondere potenziellen Erstkäufern treibt das Stichwort „Eigenkapital“ oft Schweißperlen auf die Stirn, denn Sparen ist in Zeiten des niedrigen Zinsniveaus eine echte Herausforderung. Hier hilft eine individuelle Beratung zum Finanzierungsrahmen. In einem solchen Gespräch werden häufig verborgene Schätze gehoben, weiß Peter Schwickert aus der Praxis. So beriet er kürzlich ein junges Ehepaar, das sich mit seinen zwei Kindern den Wunsch vom eigenen Haus in Oberhausen erfüllen wollte. Die Krux: Das Eigenkapital reichte nicht einmal für die Kaufnebenkosten – dachten sie: „Durch gezieltes Fragen habe ich erfahren, dass Familie …. über eine ‚Riester-Rente‘ verfügt. Dass sich dieses Riesterguthaben für die Baufinanzierung nutzen lässt, wussten sie nicht. So konnten wir ihr Eigenkapital fast verdoppeln und die Finanzierungskonditionen erheblich verbessern“, freut sich der Spezialist für Baufinanzierung für seine Kunden.
Beispielrechnung: Beratung zahlt sich aus – bessere Konditionen für Familie Nowak* durch mehr Eigenkapital
Eigenkapital Sollzins Tilgung Monatliche Rate
13.400 € (vor der Beratung) 2,07 Prozent 2 Prozent 753 €
25.400 € (mit Riester) 1,76 Prozent 2 Prozent 658 €
Kaufpreis: 210.000 Euro; Kaufnebenkosten 25.400 Euro
Viele Wege führen zum Eigenkapital
Es muss nicht Riester sein – grundsätzlich eignet sich jede Sparform dazu, Eigenkapital anzuhäufen. Zu den gängigsten Möglichkeiten gehören Aktien, Termingelder, Sparbücher, Bausparen und Fondssparpläne. Ebenso zählt ein Grundstück als Eigenkapital. Wer beim Bau selber Hand anlegt, kann zudem die Baukosten senken und die Eigenleistung als Eigenkapital ansetzen. Banken akzeptieren in der Regel bis zu 15 Prozent der Darlehenssumme als Eigenleistung – meist aber nicht mehr als 30.000 Euro. Als realistisch gilt ein Betrag zwischen fünf und zehn Prozent, um Eigenleistungen beim Hausbau geltend zu machen. Hierbei werden die Lohnkosten veranschlagt. Die Materialkosten werden nicht berücksichtigt, da diese auch ein Heimwerker zu erbringen hätte. Ob eine solche „Muskelhypothek“ infrage kommt oder ob weniger Renovierungsbegabte vielleicht lieber zu anderen Varianten greifen sollten, sei vom jeweiligen Einzelfall abhängig, betont Peter Schwickert: „Immobilieninteressenten sollten sich weder über- noch unterschätzen. Für eine realistische Bewertung der eigenen finanziellen Möglichkeiten und für die bestmöglichen Konditionen ist daher eine persönliche Beratung die entscheidende Grundlage.“
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