Preisanstieg lässt Profite schmelzen – Steigender Bedarf und knappes Angebot lassen Kaufpreise steigen und Renditen fallen
Der Markt für Logistikimmobilien befindet sich im Wandel: Steigende Kaufpreise haben sinkende Gewinnspannen und das geringe Angebot ein sinkendes Transaktionsvolumen zur Folge. So haben die Spitzenrenditen für Logistikimmobilien in Deutschland und der Schweiz im vergangenen Jahr die Fünf-Prozent-Hürde nach unten durchbrochen. Der österreichische Markt liegt nur knapp über der Schwelle. Gründe für diese Entwicklung sind eine stärkere Sensibilität für den Verbrauch von Neubauflächen aufseiten der Politik sowie die Konkurrenz durch den Wohnungsbau in citynahen Lagen. Mittelfristig werden Logistikimmobilien in der DACH-Region aber wegen des Trends zur Lieferung am Tag der Bestellung weiter in der Nähe der wachsenden Großstädte gesucht. Um trotz hoher Grundstückspreise ein profitables Geschäft zu ermöglichen, werden Logistikimmobilien in Zukunft zweigeschossig oder unterkellert gebaut und so die Flächenausnutzung maximiert werden. Dies sind Ergebnisse des aktuellen “Marktreport Logistikimmobilien” von Arcadis.
Laut Einschätzung der Logistik-Experten von Arcadis haben die Spitzenrenditen für moderne deutsche Logistikimmobilien in sehr guten Lagen 2017 die Fünf-Prozent-Marke nach unten durchbrochen und liegen nur noch bei 4,5 Prozent. Noch geringer fiel die Zahl mit 4,2 Prozent in der Schweiz aus, während Investoren in Österreich mit 5,5 Prozent noch etwas mehr profitierten. Dennoch ist der deutsche Markt für Logistikimmobilien bei ausländischen Geldgebern besonders beliebt. Ihr Anteil machte im vergangenen Jahr 73 Prozent aus, während deren Zahl in der Schweiz lediglich bei 17 Prozent und in Österreich bei 27 Prozent lag. Den größten Anteil unter den ausländischen Investoren in Deutschland stellen Geldgeber aus China mit einem Anteil von 30 Prozent, gefolgt von den Vereinigten Staaten (23 Prozent) und Großbritannien (18 Prozent). “Für ausländische Anleger ist der deutsche Markt für Logistikimmobilien vor allem aufgrund der wirtschaftlichen Stabilität und des noch vergleichsweise großen Angebots an Objekten interessant. Dieses Angebot wird nun allerdings zunehmend kleiner”, sagt Marcus Herrmann, CEO von Arcadis Europe Central. Neuerschließungen von Industrie- und Gewerbeflächen an Stadtgrenzen werden aus ökologischer und sozialer Sicht zunehmend kritisch gesehen und staatlich immer stärker reguliert – und Logistikimmobilien erfordern für Lagerkapazitäten besonders große Flächen. Zudem konkurrieren Gewerbeinteressen gerade in Ballungszentren zunehmend mit Plänen zur Schaffung neuen Wohnraums, da der Zuzug in die Großstädte ungebrochen ist.
Nachfrage und Preise steigen weiter – Planer müssen kreativ werden
Die deutsche Bundesregierung hat sich das Ziel gesetzt, den Flächenverbrauch bis zum Jahr 2030 auf unter 30 Hektar pro Tag zu verringern. Bis zum Jahr 2050 will sie sogar das Verbrauchsziel Netto-Null durch eine Flächenkreislaufwirtschaft erreichen. Oft wandeln die Städte zudem Brach- oder Konversionsflächen von Gewerbe- und Industrie- in Wohnbauflächen um, um die hohe Zuwanderung zu bewältigen. In der Nähe von Wohngebieten bremsen außerdem Auflagen die Logistikbranche, die dort das Gelände nicht rund um die Uhr für den Lieferverkehr nutzen darf. Der boomende Online-Handel verstärkt aber weiterhin die allgemeine Nachfrage nach Logistikflächen, insbesondere in Ballungszentren. Um immer mehr Großstadtbewohner am besten noch am Tag der Bestellung beliefern zu können, steigt der Bedarf der Unternehmen nach Logistikimmobilien in der Nähe der wachsenden Metropolen. “Mittelfristig werden Logistikimmobilien weiter in der Nähe der Großstädte stark nachgefragt werden, damit Pakete noch am selben Tag ausgeliefert werden können”, sagt Heike Henrich, Director of Business Advisory bei Arcadis. Das Potenzial für städtische Nachverdichtung ist in den letzten Jahren jedoch schon zum großen Teil ausgenutzt worden. Durch Recycling brachliegender Industrie- beziehungsweise Gewerbeimmobilien könnten aber noch neue Logistikflächen erschlossen werden. Außerdem wird die Verbesserung der Flächenausnutzung immer wichtiger. “Um die verfügbaren Quadratmeter besser auszunutzen, sind künftig auch zweigeschossige oder unterkellerte Gebäude denkbar und citynahe neue Hybridgebäude mit anteiligen Logistikflächen eine mögliche Alternative”, so Henrich.
Sinkende Transaktionen für 2018 und 2019 prognostiziert
Während der deutsche Markt für Logistikimmobilien im Vorjahr noch ein Transaktionsvolumen von insgesamt 8,5 Milliarden Euro und somit ein Plus von 81 verzeichnen konnte, geht Arcadis in diesem Jahr von einem deutlich geringeren Wachstum aus, das sich auch 2019 noch weiter abschwächen wird. Im Schnitt umfasste eine Transaktion einer Logistikimmobilie in Deutschland ein Volumen von rund 61,1 Millionen Euro. In der Schweiz legte die Bilanz 2017 im Vergleich zum Vorjahr um 34 Prozent auf 913 Millionen Euro zu. Eine durchschnittliche Transaktion umfasste dort 24,6 Millionen Euro. In Österreich ging das Marktvolumen schon im Vorjahr um 22 Prozent auf 390 Millionen Euro zurück. In der Mitte lag das Volumen einer Transaktion dort bei 11,7 Millionen Euro. “Daraus ergibt sich auf allen drei Märkten eine Chance für Grundstücke, die aufgrund von suboptimaler Planung oder Kontaminationen schwieriger zu entwickeln sind und in dieser Hinsicht besondere Expertise benötigen”, sagt Arcadis-Expertin Heike Henrich.
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