Ungewissheiten allerorten. In Politik und Wirtschaft. Die Berliner Regierungskoalition eilt von einer Zerreißprobe zur nächsten.
Über dem Kanal zeigen sich ähnliche innenpolitische Turbulenzen anlässlich der immer näherkommenden finalen Brexit-Entscheidung. Auch in der Europäischen Union herrscht nicht nur im Umgang mit der Flüchtlingskrise das Gegenteil von Einigkeit vor. Und Donald Trump tut das Seine zur Destabilisierung der weltpolitischen Ordnung. Genauso wie die Herren Putin und Erdogan. Die Liste der “Disruptionäre” scheint endlos. Die Politik bietet zum Ende des Sommers 2018 auf jeden Fall kein stabiles Bild. Nirgendwo auf der Welt. Und dennoch hat der konjunkturelle Aufschwung in Deutschland Bestand. Vor allem die Notenbanken werden künftig im Fokus stehen, wenn es um eine Einschätzung der Kapitalmarktperspektiven in den nächsten Monaten geht. Dabei stehen Inflationsentwicklung und der Ausstieg aus der ultra-lockeren Geldpolitik im Mittelpunkt. Investoren und Anleger fragen sich, wann und wie stark Mario Draghi die Zinsen anheben wird. Vermutlich wird sich die Europäische Zentralbank aber flexibel auf die Entwicklungen in der voraussehbaren Zukunft einstellen und entsprechend reagieren. “Wir erwarten insofern einen schrittweisen und vorsichtigen Prozess und die Zins-Spitzenwerte sollten im kommenden Zyklus niedriger ausfallen als in der Vergangenheit”, so Timo Tschammler, CEO JLL Germany.
Starkes Transaktionsvolumen im dritten Quartal – 60 Mrd. Euro für Gesamtjahr erwartet
Die eher unsicherheitsbehafteten Begleitumstände haben bislang noch keine Spuren auf dem deutschen Investmentmarkt hinterlassen. Im Gegenteil, mit 42 Mrd. Euro liegt das Transaktionsvolumen gewerblich genutzter Immobilien nach neun Monaten des Jahres 2018 um 8 % über dem Vorjahresniveau. Noch nie fiel ein drittes Quartal so hoch aus. Und: mit 16,4 Mrd. Euro reiht es sich als das viertstärkste Quartal im Ranking der letzten fünf Jahre ein. Zum außergewöhnlichen Ergebnis beigetragen hat u.a. die Kaufhof/Karstadt-Transaktion mit insgesamt über 1,8 Mrd. Euro. Solche Transaktionen finden natürlich nicht jedes Quartal statt.
“Angesichts der üblicherweise sehr dynamischen letzten drei Monate und der Erwartung, dass sich einige der zahlreichen noch in der Verhandlungsphase befindlichen Transaktionen in den letzten Wochen des Jahres realisieren werden, erscheint ein Transaktionsvolumen von bis zu 60 Mrd. Euro möglich”, betont Timo Tschammler. Und weiter: “Wie so oft hängt die Realisierungswahrscheinlichkeit einer derartigen Prognose von der Umsetzung insbesondere von großvolumigen Transaktionen ab. Für ein außergewöhnliches Investmentjahr 2018 spricht im Übrigen aber auch die Dynamik abseits der Mega-Transaktionen”, so Timo Tschammler.
Dominanz der Big 7 verstärkt sich – Investorenfokus liegt auf Büroimmobilien
Im dritten Quartal hat sich der Trend vom Halbjahr nicht nur verfestigt, sondern auch ausgebaut. Mehr denn je fokussieren sich die Investoren auf die Big 7. Während in der Aggregation über alle sieben Hochburgen mehr als 26 Mrd. Euro zu Buche schlagen (60 % des Transaktionsvolumens im Dreivierteljahreszeitraum), entsprechend einem Plus von 27%, summierte sich das Transaktionsvolumen abseits der Big 7 auf rund 16 Mrd. Euro. Damit lag es um rund 13% unter dem Vorjahresvolumen. “Aus unserer Sicht spiegelt dies die dynamische Entwicklung insbesondere der Büro-Vermietungsmärkte in den Big 7 wider. Investoren setzen angesichts der nachlassenden Renditekompression vermehrt auf Mietwachstum, um ihre Renditeziele zu erreichen und Wertsteigerungen generieren zu können. Auch deshalb sind Value-Add-Objekte mit kurzfristig auslaufenden Mietverträgen oder Objekte mit Leerstand aktuell begehrt, lassen sich doch hier am ehesten durch Vertragsneuabschlüsse höhere Mieten durchsetzen”, betont Timo Tschammler.
Wenn viel Kapital auf einmal investiert werden soll, gibt es zu den Big 7 selten Alternativen. Von den insgesamt 67 Einzeltransaktionen im dreistelligen Millionenbereich im Dreivierteljahreszeitraum entfielen 62 auf die Big 7. Betrachtet man die größten Einzeltransaktionen aus dem gesamten Dreivierteljahr, liegt der größte Deal außerhalb der Big 7 mit ca. 150 Mio. Euro nur auf Platz 37.
Die beliebteste Assetklasse ist nach wie vor Büro, auf die ein Anteil von rund 45% entfällt. Ca. 19 Mrd. Euro flossen von Januar bis September in solche Immobilien. “Bevor Investoren auf der Suche nach Anlageoptionen in kleinere und damit riskantere Märkte investieren, scheinen Teilmärkte abseits der Innenstädte und CBDs in den Big 7 die bevorzugte Wahl zu sein”, so Matthias Barthauer, Research, JLL Germany. Hier lassen sich selektiv deutlich stärkere Mietpreissteigerungen realisieren als in den Spitzenlagen. Auf Platz 2 folgen einzelhandelsgenutzte Immobilien, die dank der milliardenschweren Warenhaus-Transaktion auf einen Anteil von gut 20 % kommen. Ansonsten richtet sich der Fokus der Investoren im Einzelhandels-Segment überwiegend auf Fachmarktprodukte mit Lebensmittel-Ankermietern, die sich bislang relativ unbeeindruckt von der Online-Konkurrenz zeigen. Auch deshalb sind sehr große Transaktionen im Einzelhandelssegment relativ selten geworden, das Gros der Aktivitäten spielt sich im Bereich zwischen 20 und 60 Mio. Euro pro Transaktion ab und im Gegensatz zum Bürosektor streut die geographische Verteilung der Transaktionen deutlich stärker.
Frankfurt und Hamburg mit höchster Dynamik im dritten Quartal
“Frankfurt is back” – so haben wir zum Halbjahr geschrieben, und das gilt umso mehr auch im dritten Quartal (3,16 Mrd. Euro). Für den Dreivierteljahreszeitraum platziert sich die Bankenmetropole mit rund 6,9 Mrd. Euro unangefochten und deutlich auf Platz 1 der deutschen Investmenthochburgen. Gegenüber dem Vorjahr hat sich das Volumen damit mehr als verdoppelt. Hierfür ist ein Reigen großvolumiger Transaktionen verantwortlich: Von den deutschlandweit zehn größten Einzeldeals des Jahres entfielen sieben auf Frankfurt. Hinter Frankfurt reihen sich Berlin mit 4,9 Mrd. Euro und München mit 4,5 Mrd. Euro ein. Während in München allerdings ein leichtes Plus von 8 % gegenüber dem Vorjahr registriert wurde, musste die Bundeshauptstadt einen Rückgang von etwa 17 % verkraften, trotz der umgesetzten 1,7 Mrd. Euro in den Monaten Juli bis September. Ebenfalls noch über der 4-Mrd.-Euro-Marke liegt Hamburg mit einem Plus von 70 % – gepusht von dem nach Frankfurt stärksten dritten Quartal (1,72 Mrd. Euro).
Auch zum Ende des dritten Quartals hat sich an der Relation zwischen deutschen und ausländischen Käufern nichts geändert, weiterhin entfallen rund 45 % auf ausländische Kapitalquellen (knapp 19 Mrd. Euro). “Angesichts der Verbuchung der Warenhaus-Fusion als österreichisches Engagement wäre ein Anstieg des Anteils ausländischer Investoren zu vermuten gewesen. Doch gerade im großvolumigen Bereich ab 100 Mio. Euro gab es insbesondere im dritten Quartal zahlreiche Käufe institutioneller Investoren aus dem Inland, so dass sich hier ein entsprechendes Gegenwicht entfaltet hat”, so Barthauer.
Anhaltende Dynamik sorgt für weiter sinkende Renditen
Für die transaktionsstärkste Nutzungsart Büro zeigt sich im dritten Quartal ein fortgesetzter Trend eines nur noch moderaten Renditerückgangs für Top-Produkte in den besten Lagen. Mit einer über alle sieben Hochburgen hinweg gemittelten Spitzenrendite von 3,20% hat sich diese im Vergleich zum Vorquartal noch einmal leicht verringert. Im 12-Monatsvergleich ergibt sich ein Rückgang von 19 Basispunkten. “Angesichts der weiterhin hohen Dynamik haben wir unsere Prognose für das Jahresende noch einmal leicht nach unten korrigiert: In der Aggregation über alle sieben Hochburgen erwarten wir bis zum Jahresende eine Spitzenrendite von 3,15 %”, so Matthias Barthauer.
Es bleibt dabei: Top-Produkte sind rar und die Nachfrage unverändert sehr hoch. Der bereits beschriebene Trend hinsichtlich einer Verschiebung der Anlagepräferenzen seitens der Investoren hin zu Produkten oder Lagen in den Big 7, die nicht die Definitionen von “Prime” erfüllen, zeigt sich auch in der Entwicklung der Renditen. Die Rendite für Objekte in den Top-Lagen, aber mit schwächerer Gebäudequalität und kürzeren Restlaufzeiten liegt nur noch bei 3,95 %, der Abstand zur Spitzenrendite hat sich damit auf 75 Basispunkte reduziert. Auch für Top-Objekte in Teilmärkten abseits der Spitzenlagen hat sich die Kompression fortgesetzt und erreicht mit einer aggregierten Rendite von 3,54 % den niedrigsten Stand seit über fünf Jahren. Der Abstand zur Spitzenrendite beträgt gerade noch 34 Basispunkte – so wenig wie noch nie.
Die nach wie vor stärkste Dynamik bei der Renditeentwicklung ist allerdings weiterhin im Logistikimmobilien-Segment zu beobachten. Aktuell liegt die Spitzenrendite im Mittel über die Top 7 -Logistikregionen bei 4,10% und damit nochmals 15 Basispunkte niedriger als noch zum Ende des zweiten Quartals. Der weiter prosperierende Online-Handel und dessen positive Zukunftsaussichten zieht gerade ausländische Investoren in diese Assetklasse, die längt kein Nischenprodukt mehr ist. Bis Ende des Jahres erwarten wir einen weiteren Rückgang auf dann 4,00 %.
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