Bundesweit knapp 907.000 Verkäufe zu 239,7 Mrd. Euro in 2017 – Umsatzrekorde über alle Marktsegmente hinweg
Mit Verkäufen im Wert von 239,7 Mrd. Euro wurde im Jahr 2017 ein neuer Rekordumsatz am deutschen Immobilienmarkt erzielt. Das geht aus der aktuellen GEWOS-Immobilienmarktanalyse IMA® hervor, die als einzige flächendeckende Studie zum deutschen Immobilienmarkt auf der Erfassung der tatsächlichen Verkäufe beruht. “Die Dynamik am Immobilienmarkt ist ungebrochen, 2017 war bereits das sechste Rekordjahr in Folge”, sagt Sebastian Wunsch, bei GEWOS für die IMA® verantwortlich. “Seit dem Ende der Finanz- und Wirtschaftskrise hat sich das Umsatzvolumen in Deutschland mehr als verdoppelt.” In 2017 lag der Geldumsatz 109 % über dem Niveau des Jahres 2009 und 6 % höher als in 2016. Die Zahl der Transaktionen war dagegen nach drei Jahren des Anstiegs erstmals wieder rückläufig, bundesweit wurden knapp 907.000 Kauffälle registriert – 2 % weniger als noch in 2016.
Wohnimmobilien dominieren Marktgeschehen, deutlicher Anstieg der Baulandpreise
Auch in 2017 dominierten Verkäufe von Wohnimmobilien das Transaktionsgeschehen. Im vergangenen Jahr wurden bundesweit Eigenheime, Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen und Wohnbauland im Wert von rund 170,8 Mrd. Euro gehandelt. Der Geldumsatz mit Wohnimmobilien hat sich damit seit 2009 um 94 % erhöht, gegenüber 2016 ergibt sich eine Steigerung von 5 %. Besonders positiv haben sich in 2017 die Umsätze mit Mehrfamilienhäusern und baureifem Wohnbauland entwickelt, das Umsatzvolumen legte jeweils um 11 % zu, auf 29,9 bzw. 17,7 Mrd. Euro. Während jedoch die Zahl der Kauffälle von Mehrfamilienhäusern um 1 % auf rund 38.300 gestiegen ist, ging die Zahl der Wohnbaulandverkäufe in 2017 das zweite Jahr in Folge um 1 % zurück – am Jahresende standen rund 103.900 Transaktionen zu Buche. “Das schwache Transaktionsaufkommen ist Ausdruck der seit Jahren festzustellenden und sich verschärfenden Flächenknappheit. Angesichts der hohen Wohnungsnachfrage ist es überaus bedenklich, dass sich die Wohnbaulandverkäufe seit Jahren um die Marke von 100.000 Kauffällen bewegen. Im Langfristvergleich ist das ein äußerst geringes Niveau, noch in den Neunzigerjahren waren es jährlich im Schnitt 180.000 Verkäufe und zu Beginn des Jahrtausends immerhin noch 140.000”, mahnt Marktanalyst Sebastian Wunsch. Folgerichtig hat sich die Preisentwicklung beim Bauland in 2017 dynamisiert, nach Preisanstiegen um 6 % in 2015 und um 5 % in 2016, verteuerte sich der Quadratmeter Wohnbauland im vergangenen Jahr im bundesweiten Schnitt um 11 %. Vielerorts waren jedoch noch wesentlich kräftigere Preissprünge zu verzeichnen. “Das Bauland ist der Flaschenhals für den Wohnungsbau und eine wichtige Stellschraube für die Erschwinglichkeit des Wohnens. Insbesondere die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum wird durch die hohen Grundstückspreise in zunehmenden Maße erschwert”, so Wunsch weiter.
Rückläufige Verkaufszahlen bei Eigentumswohnungen, schwächelnder Neubau
Auch an den beiden umsatzstärksten Teilmärkten – den Märkten für Eigentumswohnungen und Eigenheime – ist der Geldumsatz in 2017 gestiegen. Wenngleich die Umsatzvolumina mit 62,7 Mrd. im Bereich Eigentumswohnungen und 60,5 Mrd. Euro bei Ein- und Zweifamilienhäusern jeweils neue Rekordwerte erreichten, fielen die Steigerungsraten im Vergleich mit den übrigen Marktsegmenten moderater aus (+2 % bzw. +4 %). Sowohl im Bereich Eigentumswohnungen als auch im Eigenheimsegment hat sich die Preisentwicklung, mit Steigerungsraten von 6 bzw. 5 % in 2017, im Vergleich zu den Vorjahren leicht abgeschwächt. Hauptursächlich für die im Vergleich zu den Vorjahren abnehmende Umsatzdynamik waren die jeweils rückläufigen Transaktionszahlen. Die Zahl der Eigenheimverkäufe ist das zweite Jahr in Folge um 1 % zurückgegangen, auf rund 243.400 in 2017. Mit knapp 315.100 Transaktionen in 2017 war der rückläufige Trend bei Eigentumswohnungen noch ausgeprägter (-4 % im Vorjahresvergleich). “Der Rückgang bei den Wohnungsverkäufen ist in erster Linie auf die stark rückläufigen Neubautransaktionen zurückzuführen, diese haben das Segment der Eigentumswohnungen in den vergangenen Jahren maßgeblich gestützt. In 2017 gab es einen regelrechten Einbruch der Erstverkäufe um rund 12 % und das obwohl sich die Genehmigungszahlen von Eigentumswohnungen in den letzten Jahren auf einem hohen Niveau bewegten”, sagt Sebastian Wunsch. Eine Rolle spielen in diesem Zusammenhang die zunehmend längeren Bauzeiten, einerseits das Resultat immer großvolumigerer und aufwändigerer Bauvorhaben, andererseits auch bedingt durch wachsende Kapazitätsengpässe im Baugewerbe. So lagen in 2017 im bundesweiten Schnitt rund 25 Monate zwischen Genehmigung und Fertigstellung von Bauvorhaben mit Eigentumswohnungen, zehn Jahre zuvor waren es noch durchschnittlich 22 Monate. Mancherorts verlängerte sich die sog. Abwicklungsdauer jedoch noch wesentlich stärker, so zum Beispiel in der Bundeshauptstadt. Mit jährlich mehr als 20.000 Transaktionen ist Berlin der mit Abstand wichtigste Markt für Eigentumswohnungen in Deutschland. “Es dauert immer länger, bis genehmigte Wohnungen am Markt ankommen. Derzeit liegen in Berlin durchschnittlich 35 Monate zwischen der Genehmigung einer Neubaueigentumswohnung und der Fertigstellung – in 2008 waren es noch 23 Monate”, erläutert Wunsch. Zudem wirken die knappen Kapazitäten preistreibend: Im Rahmen der IMA® erfasst GEWOS jedes Jahr die realisierten Transaktionspreise für erstverkaufte Neubauwohnungen, die anliegende Tabelle 1 liefert Informationen zu dem Preisniveau sowie der Preisentwicklung für die 15 bevölkerungsreichsten deutschen Städte.
Prognose: Mehr als eine Viertel Billion Euro Umsatz in 2018, weiterer Umsatzrekord in 2019
Für das laufende Jahr erwartet GEWOS, dass der deutsche Immobilienmarkt erstmals die Umsatzmarke von einer Viertel Billion Euro knackt. Am Jahresende 2018 dürfte sich das bundesweite Umsatzvolumen auf rund 251,1 Mrd. Euro belaufen, dies entspricht einer Steigerung um 5 % gegenüber dem Vorjahr. Auch für 2019 geht GEWOS von weiter steigenden Investitionen in Wohn- und Gewerbeimmobilien aus: Mit Transaktionen im Wert von insgesamt rund 262,1 Mrd. Euro wird ein weiterer Umsatzrekord für den deutschen Immobilienmarkt vorhergesagt.
Sowohl in 2018 als auch in 2019 wird nach der Prognose von GEWOS der weit überwiegende Teil des deutschen Immobilienumsatzes mit Wohnimmobilien generiert. “Der anhaltend hohen Nachfrage nach Wohnimmobilien von Selbstnutzern wie auch Kapitalanlegern steht weiterhin ein zu geringes Angebot gegenüber, mit der Folge weiter steigender Preise und Umsätze”, fasst Marktanalyst Wunsch die aktuelle Situation zusammen. “Während der Wohnungsbau auf der Stelle tritt, wächst die Bevölkerung – getragen von der immer noch hohen Zuwanderung nach Deutschland – weiter, trotz leichter Eintrübungen zeigt sich die Konjunktur robust, die Lage am Arbeitsmarkt ist so gut wie noch nie seit der Wiedervereinigung, auch die Einkommen steigen stetig”, so Wunsch. Darüber hinaus stagnieren die Zinsen für Wohnungsbaukredite auf niedrigem Niveau: “Die Finanzierungsbedingungen für den Immobilienerwerb sind weiterhin sehr attraktiv und sie werden es auch mittelfristig bleiben”, sagt Wunsch. Nach Daten der Bundesbank liegen die Zinsen für neue, längerfristige Kredite aktuell bei rund 2 % – noch vor zehn Jahren waren es mehr als 5 % und Anfang der Neunzigerjahre phasenweise mehr als 10 %. Im Zusammenspiel dieser Faktoren erwartet GEWOS, dass die Umsätze mit Wohnimmobilien weiter steigen, um 6 % in 2018 auf rund 181,0 Mrd. Euro und um weitere 5 % in 2019 auf dann 190,1 Mrd. Die Preisdynamik dürfte sich leicht abschwächen, jedoch auch im laufenden und im kommenden Jahr bestimmend für die Marktentwicklung bleiben. Die Kauffälle von Wohnimmobilien dürften jeweils in etwa das Niveau aus 2017 erreichen.
Deutliche Zuwächse im Mehrfamilienhaussegment und beim Wohnbauland
“Insbesondere für das Mehrfamilienhaussegment und den Teilmarkt für Wohnbauland erwarten wir in 2018 weitere deutliche Umsatzzuwächse von jeweils rund 9 %”, kommentiert Wunsch. “Die Bautätigkeit zieht im Geschosswohnungsbau weiter an, besonders groß ist die Nachfrage nach Mietwohnungen. Das spiegelt sich auch bereits in den Transaktionszahlen, die uns aus dem laufenden Jahr vorliegen, wider.” GEWOS prognostiziert, dass die Verkäufe von Mehrfamilienhäusern in 2018 um 3 % zunehmen, die Wohnbaulandverkäufe dürften in etwa das Vorjahresniveau erreichen. In 2019 dürfte sich die Umsatzentwicklung, mit Steigerungsraten von 5 % bei Mehrfamilienhäusern und 6 % beim Wohnbauland, jeweils leicht abschwächen.
Der Teilmarkt für Eigentumswohnungen wird nach der Prognose von GEWOS im laufenden und im kommenden Jahr das umsatzstärkste Segment am deutschen Immobilienmarkt bleiben. GEWOS geht davon aus, dass sich die Kauffallzahlen in etwa auf dem Niveau von 2017 stabilisieren werden und die Umsätze wieder etwas kräftiger zulegen – um 4,5 % in 2018 und um 5,4 % in 2019. Neben allgemein weiter anziehenden Preisen sind hierfür auch neuerliche Impulse aus dem Bereich der Neubautransaktionen verantwortlich. Die Zahl der Eigenheimtransaktionen dürfte in 2018 in etwa stabil bleiben, für 2019 wird ein Rückgang der Verkäufe um 1 % vorausgesagt. Im langfristigen Vergleich erreicht das Transaktionsaufkommen im Eigenheimsegment damit aber weiterhin ein sehr hohes Niveau. Das Umsatzvolumen dürfte in 2018 bei rund 63,8 Mrd. Euro (+5 %) und in 2019 bei rund 66,5 Mrd. Euro liegen (+4 %).
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