Studie: Gebremste Renditefantasien

Europäische Immobilieninvestoren setzen auf Risikovermeidung im fortgeschrittenen Marktzyklus

 

Der zyklische Wendepunkt an den europäischen Immobilienmärkten rückt in der Erwartung der Immobilieninvestoren näher. Korrespondierend hierzu wächst bei den Profianlegern die Furcht vor der Fehlallokation von Kapital. Renditefantasien werden engere Grenzen gesetzt.

Wie die aktuelle Investitionsklima­-Studie von Union Investment zeigt, rechnet die Mehrheit der Immobilieninvestoren in Deutschland, Frankreich und Großbritannien bereits für 2019 oder 2020 mit wieder steigenden Immobilienanfangsrenditen. Nur noch jeder vierte Investmententscheider erwartet eine Verlängerung des Immobilienmarktzyklus über das Jahr 2021 hinaus. Ein höheres Risiko für gleiche Renditen einzugehen, dazu sind in aktuellen Union Investment­-Umfrage unter 163 europäischen Immobilienunternehmen nur noch 28 Prozent bereit. Gegenüber der letzten Erhebung vor einem halben Jahr ist der Umfragewert noch einmal um 9 Prozentpunkte gefallen. Der mit 64 Prozent weitaus größere Anteil der Investoren (Vergleichswert Winter 2017/18: 56 Prozent) will seiner Risikostrategie treu bleiben und ist dafür bereit, geringere Renditen zu erzielen.

Spiegelbildlich zu der zurückgehenden Risikoneigung zeigen sich bei den europäischen Immobilieninvestoren sehr verhaltenen Renditeerwartungen, zumindest auf kurze bis mittlere Sicht. Weniger als 50 Prozent der befragten Immobilienunternehmen glauben, die selbst gesteckten Renditeziele erreichen zu können, weder in drei noch im Zeithorizont von fünf Jahren. Besonders pessimistisch fällt die Renditeprognose bei den deutschen Investoren aus: 55 Prozent der interviewten Immobilienprofis stellen sich auf Abstriche bei den Immobilienrenditen mindestens bis zum Jahr 2023 ein.

„Die Bonität von Mietern und die bauliche Qualität von Objekten haben unverändert den größten Einfluss auf Investitionsentscheidungen. Daraus lässt sich ablesen, dass der vielfach prognostizierte ‚Style Drift‘ bei den europäischen Investoren während des ungewöhnlich langen Marktzyklus nicht eingetreten ist ­ und in diesem Zyklus auch nicht mehr eintreten wird“, sagt Olaf Janßen, Leiter Immobilienresearch bei Union Investment.

Gestützt wird dies durch die in der Studie festgestellte weiterhin hohe Sicherheitsorientierung der Profiinvestoren. Für knapp 30 Prozent der interviewten Investoren ist Sicherheit der wichtigste Aspekt bei Anlageentscheidungen, für 9 Prozent ist Liquidität am wichtigsten, Rendite für 58 Prozent. Eine stärkere Risikoausrichtung als bei der letzten Befragung im Winter 2017/18 ist einzig in der Gruppe der französischen Investoren auszumachen. „Die ausgeprägte Sicherheitsorientierung engt die Handlungsspielräume der Investoren ein. Überraschend ist die Deutlichkeit, mit der bestimmte Marktsegmente für Investments in den nächsten Monaten ausgeschlossen werden“, so Olaf Janßen.

Bogen um Einzelhandel

Bei den Vermeidungsstrategien rangieren Investments in Einzelhandelsobjekte derzeit ganz oben. 63 Prozent der befragten Investoren wollen in den nächsten zwölf Monaten einen Bogen um Einzelhandelsinvestments machen. Der Umfragewert ist stark beeinflusst von der derzeit tiefen Abneigung britischer Akteure gegen Investitionen im Einzelhandel: 82 Prozent versuchen hier Investitionen kurzfristig zu umzugehen. In Frankreich liegt der Wert bei ebenfalls hohen 70 Prozent. Dem gegenüber herrscht in Deutschland mit einer Vermeidungsquote von 40 Prozent noch vergleichsweise hohes Zutrauen in den heimischen Retailmarkt.

Vorsicht bei Hotelinvestments

Wie die Studie aufzeigt, werden für die nächsten zwölf Monate auch Hotelinvestments mit besonderer Vorsicht betrachtet. 33 Prozent aller interviewten Unternehmen wollen Hotelinvestments links liegen lassen, 29 Prozent aller Befragten sehen die Notwendigkeit, bei Logistik Enthaltung zu üben. Die Segmente Wohnen und Büro stehen demgegenüber nur bei 20 bzw. 18 Prozent der Investoren auf der einstweiligen „black list“. Doch bei allen Segmenten lohnt sich eine länderbezogene Betrachtung: „Die Skepsis bezüglich der Werthaltigkeit der Investments ist in Deutschland und Frankreich durch die Bank weg bei allen abgefragten Immobiliensegmenten zu spüren. Hier ist Risikovermeidung in einem weit fortgeschrittenen Marktzyklus das durchgehende Motiv“, sagt Olaf Janßen. „Die Briten hingegen konzentrieren ihre Vermeidungsstrategien ausschließlich auf Retail.“

Chancen in Co-­Working

In der Studie wurde weiterhin das Investmenttauglichkeit des Co­-Working­-Trends untersucht. Dieser weckt je nach Befragungsregion ganz unterschiedliche Fantasien für Rendite. Auf die Frage, ob sie in Single-­Tenant­-Objekte investieren würden, die an einen Co-­Working-­Anbieter vermietet sind, antworteten rund 60 Prozent der Studienteilnehmer mit „Ja“. Die größte Offenheit für Investments dieser Art wurde in Frankreich (73 Prozent Zustimmung) festgestellt, gefolgt von UK (58 Prozent). In Deutschland hingegen werden Renditechancen im Mietsegment Co­-Working noch zurückhaltend beurteilt: Nur 46 Prozent können sich ein Investment in Objekte mit einem Einzelmieter wie We-Work oder Mindspace heute vorstellen.

Wenig Fantasie für UK

Noch geringer ausgeprägt sind momentan die Renditeerwartungen für Immobilieninvestments im Vereinigten Königreich. Drei von vier Investoren mit Sitz in Deutschland geben an, derzeit nicht im britischen Immobilienmarkt investieren zu wollen. Etwas größer ist das Vertrauen der französischen Investoren in den britischen Immobilienmarkt. Hier sind es 55 Prozent, die UK für die nächsten zwölf Monate „on hold“ gesetzt haben. Doch auch der nach Innen gerichtete Blick wirft kein gutes Licht auf die augenblickliche Verfasstheit auf der Insel. Von sich in den nächsten zwölf Monaten weiter verschlechternden Rahmenbedingungen gehen 32 Prozent der britischen Investoren aus, weitere 56 Prozent erwarten sich zumindest bis zum Sommer 2019 keine Aufhellung des Investitionsklimas. Die in allen Befragungsregionen gemessene deutlich negative Erwartungshaltung bezüglich Einzelhandelsinvestitionen findet in UK ihr Allzeittief: 56 Prozent der britischen Investoren erwarten sich eine deutliche Verschlechterung der Rahmenbedingungen für Investitionen im Einzelhandel in den nächsten zwölf Monaten. Bei den Büroinvestments sind es nur 14 Prozent. Insgesamt bleibt die Stimmung auch auf den europäischen Büroinvestmentmärkten verhalten. Nur jeder vierte Investor beobachtet Anzeichen einer kurzfristigen Marktaufhellung. In UK glauben gerade einmal 2 Prozent an einen verbesserten Ausblick für ihrem Heimatmarkt.

„Während sich die übrigen Indikatoren in allen Befragungsregionen als weitgehend stabil erweisen, knickt der Indikator, der die Erwartungen der Investoren an die gesamtwirtschaftliche Entwicklung ihres Landes, die Entwicklung des eigenen Unternehmens sowie das Investitionsklima misst, in allen drei Ländern so stark ein wie lange nicht“, sagt Olaf Janßen. So büßt der Erwartungsindikator in Deutschland gegenüber der letzten Messung mehr als 6 Punkte ein und erreicht mit 55,7 von 100 möglichen Punkten das niedrigste Niveau seit über drei Jahren. In Frankreich sinkt der Indikator um fast 5 Punkte auf nunmehr 60,8 Punkte. In UK fällt der Erwartungsindikator sogar auf ein historisches Tief von nur noch 41,2 Punkten.

Index verliert in allen Märkten

Wie der in Großbritannien ermittelte Investitionsklimaindex ausweist, hat sich die Stimmung unter den britischen Investoren im Kontext des Brexit weiter eingetrübt. Mit jetzt nur noch 60,6 Punkten (letzte Messung: 63,6 Punkte) verliert dieser weiter an Boden gegenüber den ebenfalls schwächelnden Indizes in Deutschland und Frankreich. Mit 67,7 Punkten weist Frankreich trotz leichter Verluste in der vierten Messung in Folge noch das beste Stimmungsbild unter den drei größten europäischen Volkswirtschaften auf. Der Investitionsklimaindex in Deutschland verliert ebenfalls leicht und pendelt sich mit 65,1 Punkten auf einem niedrigen Niveau ein, in dem sich u.a. die verhaltenen Erwartungen an Sourcingmöglichkeiten wiederspiegeln. „Sollte sich die Stimmung nicht bald verbessern“, sagt Olaf Janßen, „wird sich dies in sinkenden Transaktionsvolumina niederschlagen.“