Bürovermietungsmarkt übertrifft alle Erwartungen

JLL: Umsatzvolumen mit über 4 Millionen Quadratmetern auf Rekordstand

 

Kurz vor Weihnachten war die Stimmung in den deutschen Unternehmen weiter ausgezeichnet ­ wenn auch nicht mehr ganz so euphorisch wie im Vormonat. Der Ifo­ Geschäftsklimaindex sank im Dezember auf 117,2 Punkte gegenüber 117,6 im November. Dies trübt die aktuelle Konjunkturlage allerdings überhaupt nicht. Im Vergleich zu den weniger optimistischen Erwartungen in der Industrie und im Groß- und Einzelhandel korrigierten die Unternehmen im Bauhauptgewerbe sowohl ihre Einschätzungen zur aktuellen Lage als auch ihre Erwartungen nach oben. Die Auslastung dieser Branche ist extrem hoch und für viele Unternehmen ist es fast unmöglich, weitere Aufträge anzunehmen, geschweige denn abzuarbeiten.

Im Jahresverlauf 2017 hat sich die Konjunktur kontinuierlich verbessert. Das Bruttoinlandsprodukt ist jüngsten Prognosen zufolge 2017 um real rund 2,3% und damit über der Rate der vorangegangenen drei Jahre gewachsen. Auch 2018 wird laut Consensus Forecasts ein BIP­-Wachstum von ca. 2,2% erwartet. Einhergehend mit dem starken Wirtschaftswachstum wird eine Zunahme der Beschäftigtenzahlen registriert, 2017 waren nach vorläufigen Berechnungen des Statistischen Bundesamtes rund 44,3 Millionen Personen mit Wohnort in Deutschland erwerbstätig (+1,5% im Vergleich zum Vorjahr). Dieses positive Momentum spiegelt auch das ifo­ Beschäftigungsbarometer wider. Es basiert auf ca. 9.500 monatlichen Meldungen von Unternehmen des Verarbeitenden Gewerbes, des Bauhauptgewerbes, des Groß­ und Einzelhandels und des Dienstleistungssektors ­ ein idealtypischer Vorlaufindikator für die Nachfrage am Büromarkt. Die Effekte des Barometers sind rund drei Monate nach der jeweiligen Einschätzung auf den Vermietungsmärkten zu spüren.

Bürovermietungsumsatz über 4 Mio. m² ­ Flächenknappheit bremst weitere Nachfrage

Der Beschäftigungsaufbau sorgt für steigende Flächennachfrage der Unternehmen und wirkt sich im Dienstleistungssektor direkt auf die Bürovermietungsmärkte aus. Das Flächenumsatzvolumen hat 2017 in den Big 7 rund 4,2 Mio. m² erreicht und lag damit sogar noch einmal um fast 7 % über dem Rekordniveau des Vorjahres. Damit wurden auch die zu Beginn des letzten Jahres prognostizierten Umsatzvolumina für das Gesamtjahr 2017 noch einmal deutlich übertroffen. Zwei Märkte notierten jeweils über der Marke von 900.000 m²: Berlin (955.000 m²) und München (995.000 m²) lieferten sich dabei ein Kopf-­an-­Kopf-­Rennen und gehen als die mit Abstand umsatzstärksten Märkte unter den Big 7 in die Statistik ein.

Die großen Vertragsabschlüsse jenseits der 10.000 m² haben ihre positive Entwicklung fortgesetzt bzw. sogar noch verstärkt. Summierten sich zum Dreivierteljahr insgesamt 29 Deals dieser Größenordnung auf knapp 607.000 m², so kamen im vierten Quartal noch einmal ein Dutzend Abschlüsse mit einem Volumen von 358.000 m² hinzu. Damit steigt der Anteil am gesamten Jahresumsatz nochmals auf über 23 % an.

“Das Vermietungsvolumen hätte sogar noch höher ausfallen können, doch viele neue Flächen suchende Unternehmen sind aufgrund des engen Marktes nicht zum Zuge gekommen. Gerade in den zentralen Innenstadtlagen ist der Angebotsmangel signifikant. Anders als in vorangegangenen Zyklen haben die Fertigstellungen und das Angebot mit der positiven Nachfrage nicht mitgezogen und beginnen erst jetzt zu reagieren. Der Anstieg der Bautätigkeit fällt damit in eine starke konjunkturelle Phase und selbst das Anziehen der spekulativen Bautätigkeit wird aktuell mit einer positiven Aussage verknüpft”, so Timo Tschammler, CEO JLL Germany. Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany, ergänzt: “Die starke Nachfrage manifestiert sich auch in einer weiterhin positiven Nettoabsorption in den Big 7. Diese notiert für das Gesamtjahr 2017 bei mehr als einer Million Quadratmeter, um die der belegte Büroflächenbestand zugenommen hat, immerhin nochmal rund 8 % über dem Fünfjahresschnitt.”

Im Jahresverlauf 2017 zeichnete sich eine starke Nachfrage von Anbietern von flexiblen Büroarbeitsplätzen ab. Neben klassischen Business Centern waren es insbesondere Anbieter von Coworking-­Flächen, die neue Büros anmieteten. Insgesamt beträgt der Anteil der “Flex-Workspace”­Anbieter am Büroflächenbestand noch weniger als 1%, aber in Bezug auf den Flächenumsatz 2017 erreichen sie einen Anteil von etwa 5% bzw. rund 212.000 m², Tendenz für 2018 steigend auf rund 7%.

“2018 rechnen wir in Folge des Wirtschaftswachstums mit einem weiterhin dynamischen Vermietungsmarkt, der mangels ausreichender Verfügbarkeit von neuen und modernen Flächen aber nicht an das 2017er Ergebnis heranreichen dürfte”, so Tschammler.

Leerstand erreicht teilweise dramatisch niedrige Stände

Die große Flächeninanspruchnahme seitens der Unternehmen sorgt für einen erneuten Rückgang der verfügbaren Flächen. Die Leerstandsquote in den Big 7 ist zum Jahresende 2017 auf 4,7% und damit auf den niedrigsten Stand seit 15 Jahren gefallen. “Da die Nachfrage unverändert hoch bleiben wird, rechnen wir trotz anziehender Bautätigkeit mit einer Leerstandsquote auf stabil niedrigem Niveau. Absolut gesehen standen in den Big 7 zum Ende 2017 kumuliert nur noch 4,3 Mio. m2 kurzfristig zur Verfügung. Das Leerstandsvolumen hat damit fast den gleichen Stand wie das Umsatzvolumen erreicht. Das letzte Mal, als sich beide Werte derart nahekamen, war 2001. Im Gegensatz zur aktuellen Situation markierte das damalige Ereignis allerdings den Beginn einer vierjährigen Abschwungphase”, so Scheunemann.

In einigen Teilmärkten der Big 7 Städte gibt es dabei schon jetzt dramatische Flächenengpässe zu beobachten. Stark nachgefragte Lagen wie beispielsweise die Innenstadt, der Teilmarkt Schwabing-Nord oder das Westend in München oder auch Mitte 1A in Berlin sowie der Innenstadtbereich Stuttgarts weisen aktuelle Leerstandsquoten mit einer Eins vor dem Komma auf.

“Wir beobachten, dass Neubauentwicklungen bereits in einer sehr frühen Phase mit Nutzern verhandelt werden und Projekte im Bau generell gut vermietet sind. Dieses “Forward renting”, also Vermietungsabschlüsse in Objekten, die noch gar nicht bezugsfertig sind, war ein Charakteristikum des abgelaufenen Jahres und ein deutliches Zeichen des Vertrauens der Unternehmen in ihre Zukunft in Bezug auf die jeweiligen geschäftlichen Aktivitäten”, so Tschammler.

Neubauvolumen 2017 erneut rückläufig ­ Anstieg für 2018 auf 1,3 Mio. m² erwartet

In der Statistik stehen für das Gesamtjahr 2017 ca. 860.000 m² neu errichtete Büroflächen. Damit bleibt das Bauvolumen um rund 22 % unter dem Wert des Vorjahres und fällt dreimal niedriger aus als 2002. Nur etwa 123.000 m² bzw. 14 % waren zum Zeitpunkt ihrer Fertigstellung noch frei verfügbar. Bis auf Düsseldorf waren in jeder der Big 7 die Fertigstellungen im Vergleich zu 2016 rückläufig, die relativen Werte schwanken dabei zwischen minus 13 % in München und minus 53% in Berlin. “Goldene Zeiten für Projektentwickler? Sollte man meinen, doch fehlende Grundstücke und die hohe Auslastung in der Bauwirtschaft bremsen so manche Neubaupläne aus und sind ein Hauptgrund für die niedrigen Neubauvolumina”, betont Tschammler.

Tschammler weiter: “2018 erwarten wir dagegen einen kräftigen Anstieg, der angesichts der Angebotsknappheit auch notwendig erscheint: knapp 1,3 Mio. m² sollen neu errichtet bzw. umfassend saniert werden.” Schwerpunkte der Bauaktivitäten werden 2018 Berlin (ca. 230.000 m²) und München (ca. 293.000 m²) sein. Von dem Gesamtvolumen aller Big 7 sind bereits jetzt rund 62 % (vor)vermietet bzw. von Eigennutzern belegt. Damit bleiben suchenden Unternehmen noch etwa 38 % bzw. 490.000 m² freie Neubaufläche zur Auswahl. “Das ist immerhin ein kleiner Lichtblick, denn in den vergangenen Quartalen lag die Quote der noch freien Flächen in Projekten regelmäßig deutlich darunter”, betont Scheunemann.

Mietpreisanstieg insbesondere in Teilmärkten mit sehr niedrigen Leerständen

Eine hohe Nachfrage verbunden mit sinkender Flächenverfügbarkeit führt zwangsläufig zu steigenden Preisen. Die Spitzenmieten stiegen zum Ende des Jahres 2017 mit Ausnahme von Düsseldorf in allen Big 7­ Städten an. Die größten Zuwächse wurden in Berlin (+11 %), Stuttgart (+5 %), München und Hamburg (jeweils +4 %) verzeichnet. Der Spitzenmietpreisanstieg aus diesem Jahr mit durchschnittlich 4,1% dürfte sich 2018 mit reduzierter Rate (+2 %) fortsetzen. Ebenfalls fortsetzen dürfte sich der Trend zu Mietanstiegen in Teilmärkten außerhalb der Innenstädte. Sofern die Mikrolagen für die Nutzer in Bezug auf Verkehrsanbindung und Infrastruktur stimmen, rücken diese auch stärker in den Fokus für mögliche neue Unternehmensstandorte. Der JLL-­Spitzenmietpreisindex für die Big 7 hat zum Ende des Jahres 2017 194,5 Punkte erreicht und damit den höchsten Wert seit dem vierten Quartal 2001. Im Jahresvergleich mit 2016 ergibt sich damit ein Plus von 4,1 %.

“Alles in allem sind wir auch für 2018 positiv gestimmt. Angesichts der starken Rahmendaten aus der Wirtschaft bleiben die Unternehmen auf Expansionskurs. Anders als in vergleichbaren Zyklen der Vergangenheit fällt der Anstieg des Neubauangebotes dieses Mal zusammen mit einer weiter prosperierenden Nutzernachfrage. Sicherlich ein Sonderfall, der an die konjunkturelle Entwicklung erinnert. Auch hier erleben wir ein extrem seltenes Szenario: bessere Konjunktur bei niedrigen Zinsen. Normalerweise sind Zinsen ja nur niedrig, wenn die Konjunktur lahmt. Wenn die Konjunktur dagegen anzieht, folgen bald auch die Zinsen. Der Sonderfall, so will es scheinen, mutiert zum Dauerläufer. Auch beim Vermietungszyklus des Büroimmobilienmarktes”, so Timo Tschammler.